温州“十年半载”难一宗的市区垟儿路挂出一宗新地块,老城要嗨起

2019年政府放地，像一个待开启的宝藏，总是源源不断的有新地块挂出来。

就如今天晚上挂出的市区垟儿路新地块一温州市核心片区江滨单元垟儿地块，7月15日出让，我没有记错的话，这里已经N年N年没有新地块供应了。这一片放眼望去，典型传统的老城区，以老龄房为主。遥想当年长运地块当时的价位让太多情结老温州人望而却步（买的人也是KUI的一塌糊涂）

初步看了一下地块的指标，虽然地理位置，妥妥的属于市中心的中心地块，但是可吐槽的点可真不少。

（1）首先，体量上看，15亩的占地，连迷你都算不上，充其量就是一宗“超迷你地块”，可发挥的空间不大。

以建筑面积19520.6平计算，除去公摊绿化等，以120平的户型，最多只能打造1，2栋建筑，甚至不能形成一个小规模的社区，一字型横排分布；

（2）再来看地段性质，离“方整”这词相差甚远，完全是不规则的形状，给规划排布也增加了难度。

（3）周边以老龄房为主，缺少一点高端居住氛围

吐槽归吐槽，瘦死的骆驼比马大，也有几点值得称赞的：容积率只有1.9，限高60米，以3米/层统计，大概可以规划成20层的小高层。

地块所处的片区，供地饥饿多年，居住人口密度大，生活配套成熟，分布着很多潜在的老城区情结购房者，苦于这一片没有新的商品房，有一种久旱逢甘霖的感觉，周边新盘竞品压根儿就没有。

地块位于飞霞北路和黎明西路两条主干道的交叉口，

交通便利，西南面是老牌大厦一国信大厦。西北面是环东大楼，永嘉大厦等。

地块总用地面积13465平方米，其中出让部分面积10274平方米，划拨公园绿地面积3191平方米。

商住性质，容积率1.9, ≤60米（且住宅≥12米）

总建筑面积≤19520.6平方米，其中各兼容功能的面积≤5856平方米

住宅外立面装饰工程（不含门窗）平均造价不低于120元/平方米。商业、餐饮外立面玻璃幕墙平均造价不低于1000元/平方米，非玻璃幕墙平均造价不低于800元/平方米。室外景观工程（不含架空层）均不低于800元/平方米。

起始价为人民币31300万，保证金6260万元，起始楼面价16034元/㎡。

本次挂牌地块设定上限价格为40600万, 如果达到封顶价，楼面价封顶价为20798元/㎡。预估未来保守售价3.5万左右。但是这宗地块体量很少，片区人口密度大，去化难度不大，但是如果定价过高，那么周边缺少高端居住氛围气质支撑，增加去化难度。

地块所处的垟儿头片区，以老城区老龄房为主，

城市界面一般，但是之前一个规划政策，有可能激活和改善未来片区整体居住环境。

19年5月规划局关于《温州市核心片区江滨单元（0577-WZ-HX-04）控制性详细规划暨城市设计》调整，市区灯具市场、装饰城和文具市场，今后将做住宅用地！

本次规划范围：北临瓯江，东至灰桥浦，南至黎明西路，西至环城东路及飞霞北路。温州市核心片区重要组成部分，集时尚商业、商务与品质居住等功能于一体的滨江综合居住片区。

老城区虽然改造难度比新区大很多，但是我们也惊喜的发现，今年很多老城区也在慢慢的开始有点新面貌的萌芽冒出来。