360度无死角分析:中南·瓯海印象(南府)明日开盘,性价比如何?

温州房哥 2019-06-26 14:08:29
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原标题:360度无死角分析:中南·瓯海印象(南府)明日开盘,性价比如何?

导读:本周四(27日),瓯海区南白象街道的中南·瓯海印象(南府)一期296套住宅将迎来开盘。

位于南府板块的瓯海印象(南府)值得入手吗?这篇文章告诉你~

来源丨房哥团队

文/编丨Lily/房哥

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开盘楼幢

本次预售瓯海印象(南府)住宅2幢、5幢、6幢,计住宅建筑面积为:31492.12㎡,共296套。

►楼栋分布图。/黄圈处为本次开盘楼栋

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区位分析

该项目位于瓯海区南白象街道霞坊村。

南府北侧为门前河;东侧规划绿地和温瑞塘河南湖段,南侧规划道路、南白象中学、庙宇,西侧龙霞路。

长按识别下方二维码,可查看房哥团队自主开发的瓯海印象(南府)VR实景,楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

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周边规划

早在2018年4月,房哥平台就已解读了瓯海印象(南府)所在的南湖板块的控规调整,详见历史文章:快来看南湖板块的最新规划,要搞城市滨水综合新区!

南府所在位置,处于南湖板块南边区域,地段略弱于之前的楼盘,且旁边是霞坊旧村,原来软环境较差。但随着旧村的拆迁(已实施)、道路网的贯通、以及规划的调整,未来居住环境将得到较大改善,楼盘东、南侧丰富的水系景观资源也为楼盘添色不少。

查看房哥VR地图可以发现,南府视线内主要的宗教建筑有南北两处,幸运的是楼盘与宗教建筑之间都隔着房子或地块,多少弱化了负面影响。

根据《温州市城市轨道交通线网规划(修编)》,项目周边规划有M1线和S3线。

►温州市城市轨道交通线网规划(修编)。仅供参考。/以政府最新规划和实施为准。

但是还是那句老话,温州的轨道交通网络,八字还没一撇,未来实施存在较大的不确定性。

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南府板楼、点楼结合,围合成一个中庭,建筑朝向偏东南,南北最大间距在70米左右,建筑布局相对较为疏朗,但高层公寓层高只有2.9米,多层洋房2.95米,层高相对矮了一点(市区改善型住宅普遍在3.0米)。

日照质量整体较好,2号楼全天候可以晒到太阳,6号楼约4层以下大寒日日照会受到2#遮拦。

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户型分析

自从执行新的容积率规定以来,偷面积在温州新开发楼盘中几乎绝迹,在这种情况下,对于小户型的设计,空间的集约利用显得尤为重要。在这一点上,中南瓯海印象南府的户型设计比较欠缺。

最明显的是这个105方。▼

----入户的空间太过浪费!

----南侧两个卧室,又形成较大面积的过道浪费。

由于空间设计过于粗放,导致各功能空间相当局促:

----客餐厅一体进深只有5.7米,餐桌只能靠墙做四人位,否则沙发与电视距离不够。

----主卧3.3*3.3米的空间,小!

----次卧面宽2.8米,床只能竖向摆放。

对于想买这个户型的购房者,务必要和开发商沟通装修布局要重新考虑,对此哥给的建议是这样的:▼

这样做的好处显而易见:

----把浪费掉的空间全部利用起来;

----入户形成完整玄关;

----过道大幅减少;

----形成完整独立的大型储藏室;

----客厅方正,界面清晰。

唯一的缺点是主卧衣柜过小,解决办法是,购房者可将反季节衣服放入专设的收纳空间。

除了这个105方,主力96方户型与市面同类流行产品比较,也差了一点。▼

由于主卫没有顶到北侧天井,这一点细微之处的考虑不周,导致主卧不能做到同类产品所具有的“走入式衣库+南北通透”。▼

116方三房,过道较多,也影响到了次卧与书房的空间舒适度。▼

空间利用最为高效的,是多层125方户型,得房率高,没有过道,各功能空间的舒适度都在线。▼

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预售商品房为住宅全装修,B套餐1200元/㎡, B+套餐1600元/㎡,A套餐3000元/㎡(价格备案未包括装修单价)。

►周边项目情况。制图/Lily

周边在售楼盘有德信万科·云著还有尾盘,毛坯折后均价约23000-24000元/㎡左右。相对比周边新盘和二手房价格,南府折后单价,高层公寓低于云著,洋房低于华润万象天地,在南湖板块目前价格体系内不算贵。

另外,位于万象城西北侧的瓯海印象北府预计也将在今年年内开盘。

6月20日,龙湖竞得瓯海印象南府以东一路之隔的湿地一线地块,成交楼面价约13678元/㎡,预计住宅建面约4万方,预计年内会形成供应。

更偏远一些,龙湖的春江天玺18000元/平方米左右的价格在售。

总之,购房者在南湖板块还是有较大选择余地。

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选房注意事项

房探整理了2、5、6幢各单元户型的折前均价,方便大家进行对比。

----2幢大板楼南侧有庙宇视线且沿路,定价明显较低。但另一方面,2幢楼日照非常好,5层以下房源因学校遮拦看不到庙,单价也便宜,对于刚需而言性价比反而较高。▼

2幢低层的缺点是西侧紧挨变电所、南侧有机动车入口,其实对于南府这样规模较小的小区而言,西侧两个机动车出入口已经足够使用,2幢购房者可以协商物业,在交付后日常不使用南侧出入口。▼

----对于6幢购房者而言,由于南侧是70米的中庭,想既要有良好日照又要有良好景观视野的房源,建议选择6-12层。

----5幢为多层“洋房”,得房率相对较高,空间尺度舒适,相对适合改善型客群,但户型设计没有考虑东西两侧的良好景观资源。

从定价上看,东边套贵了800元/平方米,建议优先选择西边套,理由三点:一是户型为南北通设计,东西套基本无差别;二是西边套南侧视线更好更开阔;三是西边套靠小区里面,更安静。▼

来源:soogif

部分来源:温州市房地产市场信息网

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