业绩稳增近五成, 后劲十足的大华集团进军城市核心

2020年的房地产市场，先是经受疫情考验，后有“三道红线”出台，房企分化明显，几家欢喜几家愁。其中，财务稳健、选对赛道、运营能力强的房企将获得更多的发展机遇和市场竞争优势。上海本土房企大华恰恰是这其中的一个，得益于旧城改造“整体开发”业务模式，2020年大华的业绩同比大幅攀升，扩张步伐稳健。

不过，当城市更新开始走入“微创”阶段，大华也借势开始转换新赛道，去年一块位于内环附近稀缺的含住宅的土地被大华竞得，从百万大城到精致地块，善于操盘以“平方公里”计算的规模性旧改的大华将如何发力，值得关注。

业绩稳增，“绿线”大华

不久前，克而瑞研究中心发布了2020年房企销售榜单，大华以509.2亿的销售操盘金额位列第60位，比去年提升13位，同比去年的343.8亿元大增48%，远远超过百强房企累计13.3%的增幅，不可谓不出众。

1988年成立于上海的大华，是非常早起步、超大规模的中国城市更新运营商之一，多年来一直专注超大规模社区建设运营，业绩也始终稳步增长。从2017年到2019年,大华实现营收分别为134.88亿元、153.14亿元、202.5亿元,去年上半年则是107.6亿元，虽然全年营收数据尚未披露，但下半年随着供应量显著提升，房企销售规模持续增长，大华营收超过去年毫无悬念。规模增长的同时，大华的债务控制得也较为出色，下半年监管部门出台的“三道红线”令房地产市场风声鹤唳，其具体设置标准为：剔除预收款后的资产负债率不大于70%；净负债率不大于100%；现金短债比不小于1。

如果三条全中，开发商的有息负债将不能再增加。根据大华2020年半年度财务报表显示，截至上半年，大华剔除预收款的资产负债率为63.3%，净负债率89.78%，现金短债比为3.54，均未触及“三道红线”。

积极扩张版图，未来信心向好

持续增长的业绩和良好的财务状况，使得大华近几年持续积极扩张战略版图。业内人士分析认为，虽然“三道红线”令房企融资受限，但给了部分资金状况较为良好、并未踩线的房企更多的市场机会，可以伺机获取优质地块。首先继续深耕大本营上海，自2019年起，大华先后获得宝山区大场镇、庙行镇、顾村镇等地区多个“城中村”项目的引入开发建设权。其次，加快布局长三角地区。2020年12月18日，大华连续竞得上海、南京、徐州的三宗地块，耗资近70亿元，且2020年全年，先后在苏州、杭州、南通等一系列长三角重点城市积极落子布局。

苏州大华春和景明

同时，积极进入粤港澳大湾区，在广州、惠州、江门等地均有土地储备。2020年下半年，大华更是拿下广州番禺区沙头街大富村旧改项目，仅在广州一城就拥有3个超大型旧改项目。大华也响应国家“一带一路”倡议，在战略核心城市昆明等地，也积极部署土地储备。

昆明大华公园天下

广州大华紫悦府

从中也可窥见大华的战略意图，据大华方面表示,未来三年力保上海本地市场,加大长三角、粤港澳大湾区、环渤海区域的投资,力争在稳步发展的前提下积极扩张战略版图，实现全国布局。

率先荣获“上海好商标”称号的房地产企业

除了积极开拓市场，大华更大的底气在于，操盘大型城市旧改项目向来是大华的拿手好戏。随着房地产增量市场天花板的见顶，存量市场的更新业务将成为城市发展的新增长点，亦是当下房企的共识。而大华从成立以来，就紧随国家政策导向，积极响应政府号召，将城市更新作为企业发展战略的重要组成部分。

目前在全国20余城运营16个百万城邦、7大平方公里新城，堪称“造城专家”。以占地3.5平方公里的大华社区为例，1988年，大华在上海宝山区开始迈出城市更新的排名前列步，将原先破旧杂乱的城中村改造成为与现代城市融为一体，具有完善生活机能和城市配套机能的超大住区。大华社区也因此成为“中国著名城镇化社区50佳”之一的样板社区。此后，相似的造城方式陆续在浦东大华锦绣华城、大场老镇以及全国其他多个城市上演。

大华行知公园

大华的独到之处在于，房屋未动配套先行，先配合政府进行道路、管网等大市政基础设施建设，再建起学校、医院、商业等生活设施，甚至出资兴建城市公园，彻底焕新城市界面，之后再建设商品房实现经营收益，耗时极长，耗费心血极大。所以，2020年大华不仅位列中国房企百强和品牌价值50强，更是荣获了上海好商标的殊荣，房企中规模体量远超大华的为数不少，但能同时成为上海名片的只有大华一家，那是因为大华开发地产是跟随城市发展的脚步，在政府的引领下，志在成为城市化进程的共建者和推动者。

内环落子，从“大城运营”到“有机更新”

不过，随着城市化进程的推进，大规模的城市旧改已经成为过去时，城市更新目标慢慢转为以城市核心区域为主的精细化治理，其核心概念是“微更新”或“有机更新”，大华再次精准预判了趋势。去年12月18日，经过102轮鏖战，大华以总价30.6亿元拿下普陀区石泉社区的一幅商住办地块，出让面积25599.4平方米，成交楼面价47434.1元/平方米。

地块距离内环直线不到1公里，距7号线岚皋路站约350米，地理位置优越，而在地块西北相距不超过两公里的地方，就是大华社区。值得关注的是，这是大华在上海通过招拍挂方式取得的土地，而102轮竞拍，也看得出大华的志在必得。从曾经磅礴的3.5平方公里大城，到如今不过数万平方米的袖珍之地，大华正在试水新赛道，不妨做个大胆猜想，大华将打造两个截然不同的样板社区彼此对照，成就楼市的一段佳话。只是，走出曾经擅长的领域，转而进行城市微更新，对于大华是否意味着巨大挑战？事实上，大华并非只会一味造大盘，30余年的耕耘，也留下了不少获得置业者青睐的单项佳作。例如位于宝山的大华公园城市和大华朗香公园里，2020年12月共计推出千余套房源，认筹总数近3000组，且在开盘当日即售罄。同月开售的还有大华公园荟，三盘日光，带来了上海现象级热销。由此可见，大华不仅能做大，也能做精。

上海大华朗香公园里

这些年，大华产品不断升级迭代，形成了以公园系、锦绣系、TOP系为主的住宅体系。其中，TOP系是大华较高端产品线，占据核心地段，以高净值客户为目标人群，主打健康智能化产品和升级物业服务，以石泉社区地块所处的位置来看，该项目打造“TOP系”的可能性很大，据了解，2019年上海别墅销冠就是由TOP系产品上海斐系别墅获得的。

上海大华锦绣华城

目前，石泉社区地块的开发尚未有详细资料，但以大华一以贯之的智慧和定力，不会让人失望，区别只在于，在打造单项精品之外，能否更进一步，融入自身提升区域价值的基因。毕竟，大华是一家与城市彼此成就、共生共长的企业，是一张上海名片，更是中国城市更新的名片。

来源：澎湃新闻

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