248套、毛坯均价2.86万元/㎡!南向一线湿地景观房加推!

01首开中庚·香开万里

项目区位图中庚· 香开万里位于瓯海区梧田街道惠民路与东垟路交叉口。此次预售范围为：住宅二组团3幢、7幢楼，住宅建筑面积为42387.1㎡，共248套。开盘摇号时间为2021年9月5日上午9：30，报名所需的认购金：【10万元/套】。02 项目概况

基本参数：总用地面积207亩，地上计容面积46.31万㎡（其中1号区块32.25万㎡，2号区块14.06万㎡）。外墙：1#、2#、3#楼一~三层干挂石材，四层及以上干挂铝板幕墙+门窗系统。内天井、连廊设备平台等为外墙涂料饰面；5#、6#、7#、8#、10#、11#楼一~二层、三层南侧阳台外侧干挂石材，四层及以上干挂铝板幕墙+门窗系统。内天井、连廊设备平台等为外墙涂料饰面。户型面积：住宅约105、128、130、185、207㎡。标准层层高：3.15米。得房率：约77%左右物业：中庚物业。交付时间：预计将在2021年8月4日主体结顶；计划于2022年12月30日竣工，2023年5月30日前交付使用。03 周边规划、配套

项目北面为东垟路、南瓯明园；南面为河网、庙宇以及瓯海大道高架桥；东面为惠民路、首开新地块、规划住宅用地；西面为河流、南瓯景园。交通配套：项目东面为惠民路，城市南北走向主干道之一；南面为瓯海大道高架桥、直达城区东西向。商业配套：稀少，南瓯明园南面存在部分底商；项目自带商业、酒店、办公地标建筑。景观资源：项目南面为三垟湿地，高楼层拥享一线、无遮挡湿地景观。教育：项目尚未交付，无法明确施教区范围。临近小区（南瓯明园、南瓯景园）小学施教区为瓯海区南瓯实验小学、初中施教区为梧田一中。04 户型分析本次推售房源中出现的户型为105、128、130、185、207㎡。户型配比方面：105㎡28套、128㎡28套、130㎡28套、185㎡82套、207㎡82套。新出现的户型建面约185、207㎡。

四房两厅三卫户型，电梯为两梯两户，每户独享电梯前厅，略有不同的点在两部电梯均为双开门；餐客厅一体，南北通透，南向约7.8米阳台，有一定过道浪费。

四房两厅三卫户型，该户型与建面约207㎡结构类似。05 综合点评

首开中庚·香开万里四期毛坯均价约28591元/㎡，装修标准为2500、3980元/㎡。该项目四期价格较三期价格高出约815元/㎡。四期各户型与三期价格相比，建面约105㎡价格上涨约734元/㎡；建面约128㎡价格上涨约434元/㎡，建面约130㎡价格上涨约234元/㎡；建面约185、207㎡户型为首次亮相，无对比房源。

四期7幢区位略优于三期5幢；四期3幢为一线、直面三垟湿地的楼幢，与东南侧1幢之间楼间距约51米，对01、02室低楼层房源影响较大。

各楼幢层差趋势一致，或存在价格幅度波动，此处以3幢04室为例。整体价格走向为楼层越高，价格越贵，个别特殊楼层价格下调明显，约800-2000元/㎡。相对而言，低楼层之间的层差较大，11楼与7楼单价差约2000元/㎡；高楼层之间的层差较小，19层与29层单价差约1500元/㎡。

以3幢04室10层左右实景样板房的观景角度来看，10层基本不受瓯海大道影响，04室基本不受东南向在建1幢的遮挡。南向观景角度开阔，一览无遗，但无法做到俯瞰三垟湿地，景观资源带来的震撼感不足。如果考虑南向湿地景观的客户，可以往高楼层（20F）以上选取。

首开中庚·香开万里，首次开盘于2020年6月13日，已开盘三期，共推售657套，截止8月31日，去化489套，去化率74%。

目前邻近中央绿轴、三垟湿地项目为鹿宸印（鹿城区）、保利·天悦（鹿城区）、以及首开新地块（瓯海区、楼面价17320元/㎡）。截止8月31日，其中保利·天悦共推售1263套，去化735套，去化率58%，四期毛坯均价约35712元/㎡，装修单价为1000、3500元/㎡。洋房132-180㎡产品所剩无几，剩余房源多为105㎡的高层产品。鹿宸印共推售1046套，去化758套，去化率72%，四期毛坯均价约27724元/㎡，装修单价为2000元/㎡。建面约95、110、128㎡房源所剩无几，剩余房源多为139㎡的大面积产品。8月27日，首开以1.732万元/㎡、26.1亿元竞得相邻的中央绿轴G-42a地块，单从地价角度考虑，本期房源的价格有不小的性价比，尤其是小面积房源。

温州来源：楼宇温州