跟着规划买房,你真懂其中的逻辑吗

经过市场的洗礼，现在买房人越来越专业了。

最近有一个粉丝问我，普通人应该怎么样看规划来选择房产，这是一个非常专业的问题。

这么多年来我从没有见过一篇能够清楚讲明白这个道理的文章，要么就是懂规划的人不懂房产，要么就是懂房产的人根本看不起，或者看不懂规划。

作为一个自学过规划的房产人，我来谈谈我的看法，当然由于没有成体系的专门去学过规划，所以说我的观点难免有偏颇之处，有专业人士的话敬请谅解。

我从以下几个方面来谈一谈这个问题：

排名前列个方面，规划是非常重要的，甚至于是决定房价的基础。

为什么这么说呢？我们要想一想，房价是由什么决定的？

当然有人会说房价是由供求关系决定的，这是经济学的解释，但是大家要想一想，供求关系是怎么来的？

比如说深圳这个小村子在40年前是一块不毛之地，如果从供求关系的角度要怎么解释今天深圳的房价如此之高呢？

整个供求关系的形成是由于政府给了片区一个极高的定位，并且不断地投入真金白银去建设这个片区。

同样的，30年前的浦东也是这个状况。

所以我说决定房价最核心的因素是政府对这个片区的定位，以及投入真金白银去建设，而建设会导致产业和人口的不断落地。

政府对片区的定位又是通过规划来体现的，所以规划实际上是先于市场而出现在某一个城市或者片区来决定房价的。

比如现在位于汕尾的深汕合作区，它未来的房价一定会非常高，而高到什么地步要看政府对于这四个不同的镇子给出的是什么样的定位和规划。

可以说未来房价最贵的地方一定是今天给出核心规划的地方，一定是今天给出较高产业能级的片区，这就是规划决定了房价，这是排名前列点。

第二点是在规划不断落地和实现的过程中，整个片区的利好是不断兑现的，房价就会被不断地推高。

所以规划不但决定了房价规划，还在不停地推动房价，直至这个地方市场完全成熟。

这个时候才完全由市场的供求关系来决定。

这就会引出第二个方面，有人会提出质疑说规划有用吗？那么多的新区不是都烂尾了吗？

如果我们用严谨的语言来陈述应该是这样的：

规划不一定有用，但是没有规划，这个地方的房价一定不会太好，或者说它的增量不会太好，只有一种例外——核心区域。

只有核心非常成熟的片区，所有配套都非常完善的时候，它才能够在一定周期内脱离规划。

否则绝大部分片区只要有一个地方规划的比你好，你的涨幅就一定会弱于它，你的规划不如人家，人家的涨幅就会比你的大。

所以规划同样是有用的，但并不是100%有用。

这里面就会涉及到一个问题，就是怎么去看待。

我有一篇专门的文章讲怎么看待新区，那里面讲得非常详细，今天我就不再赘述了，只是用一句话来讲，有规划不一定好，但没有规划大概率不好。

这里的规划特指规划的增量。

第三个方面我来谈一谈一些知识点，规划一般分为总规、控规、修规、概规。

上海市2017-2035年总规目录

总规是最宏观的，注重的是定位、发展方向和策略；

控规是以总规为基础的，进行具体的用地布局、交通、公共设施、电力、通讯、燃气等等的一些布局规划，重点还要控制人口和用地平衡；

修规是在控规的基础上进行再细化，让规划的成果更加实在，注重可实施性；

修规之下还有城市设计，跟概规应该是一个层次的，它同样是针对一个小片区，重点是建筑的布局，绿化景观布置，比较注重的是理念、愿景、层次和景观。

这些专业上的东西我们不必特别的熟悉，一般主要是看总规和控规，当然小区周边的城市设计规划还是要会看的。

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