最牛的住宅产品线,必须打通这5关!

近10年来，市面上自称优秀的住宅产品线不少，但随着时间流逝，却都出现了这样那样的问题：

有的产品线，一两年后就过时了，只好退出市场，前期积累的资源、品牌也都没用了；

还有的产品线，只适应某一个地区，房企扩张后，产品“跟”不过去，只好另起炉灶；

更多的产品线，新房不错，但物业管理很差、后期维护不好，几年后外观破旧，住户关系冷漠，口碑越来越差，二手房价格上不去，也就不再高端了……

明源君认为，真正优秀的住宅产品线，是没有上面说的这些问题的。而要避免出现上面这些问题，则需要过5关，分别是：

① 因时而变。不断进化，不会落后于潮流；

② 因地制宜。能适应不同城市、区域的客群，能充分挖掘出不同地块的特点和优势。

③ 有满足人性底层需求的内核。在因时、因地而进行的各种变化中，不同的项目要被认同为一个产品系，就必须要有满足人性底层需求的、不会过时的产品内核。

④ 物业服务等软件必须优秀。决定项目口碑和二手房价格的，绝不仅仅是硬件，还包括物业、社群等软件服务。

⑤ “老”社区也能持续进化。房地产进入C端时代。房子“卖掉就不管”的观念已经过时。 5年、10年的“老”社区能持续进化，产品线整体的品牌、口碑当然会更好。

你可能会问，真的有住宅产品线能同时做到这5点吗？

虽然少，但还是有的！比如金茂府……它似乎与别的住宅产品线不太一样。

金茂府诞生至今已经10年，但仍然活力十足，在它加持下，2018年金茂住宅销售均价为25539元/平方米，远超其他千亿房企；金茂府目前已有46座，分布在全国东西南北24个城市，一二三线都有，突破了地域限制；金茂府的二手房，价格一般是周边同类项目的1.5乃至2倍，老带新比例很高……

下面，明源君就来说说，金茂府是如何打通上面5关的……

因时而变

越来越人性化的细节

越来越智能的科技系统

金茂府选择的定位，是70—80%的复制，加20%--30%的个性化，这样可以以较快地进行开发，又能不断迭代进步，实现品质与规模的优质统一。

随着时间流逝，金茂府不断进化的，有各种人性化的细节。

金茂府的房子，其精心设计的外立面，包括窗户等等，不断进化，构成了一个功能强大的外围护体系。

以窗户为例。

目前，金茂府的窗户已经进化为同时具有超强隔音、保温、防紫外线功能，密闭性能也极好的窗户。

其窗户玻璃进化成下图中的样子：

而窗户整体，则已经进化为系统窗。

系统窗消灭了现场施工的各种误差，密闭性更好，几乎没有一丝缝隙。

而金茂府室内的各种设计，也在不断进化。

以收纳为例。

开发广渠金茂府时，产品设计部就提出要提供300双鞋的收纳空间，单单隐藏在玄关处的收纳鞋柜就可以放下200双鞋。

而大宁金茂府，进一步将玄关收纳的物理空间进行填充，将鞋柜的隔板优化成了可以旋转的鞋架。

北京金茂府，则在“玄关、厨房、餐边、家政、卫生间、衣帽间、储物间”七大收纳系统之上，实现专业化与艺术化的两大升级。单是北京金茂府对于玄关收纳系统的研究，就考虑了单身/年轻夫妇，3口之家、6口之家的不同需求，给拖鞋、外出鞋、访客衣鞋、钥匙雨伞、运动物品、擦鞋工具等给出了不同空间大小的收纳解决方案。如下图所示：

金茂府主打科技住宅，各种进化中，最有金茂特色的，当然是它的科技、智慧系统。

较新入市的龙华金茂府，就升级了智慧系统。

进入房屋，呼叫“茂茂”，就会有一个语音机器人响应，他可以根据你的命令调节温度湿度、开关电器、开闭窗帘、播放背景音乐。语音控制的实现，彻底解放了双手。

而且，这套智能系统不再是机械执行命令，而是会学习的！

它会记得你的习惯，识别你的声音等生物特征，从而在你回家、离家、睡眠的时候，把环境调节到您最喜欢的场景。

这就和市面上销售的，某些只能起连接作用的所谓智慧系统有了本质的不同。

而这套系统之所以如此智能，仰仗的是一个智慧数据平台，它通过不断收集你的行为数据和生活习惯，最终它可能比你的家人还要懂你。

这套系统，不仅仅在室内存在，它和安防、电梯、门锁，都能关联。

当老人、孩子出现危险，比如突然摔倒、出现在危险区域，它会报警；当你提着一大堆菜回家，它会自动给你打开单元门，帮你呼叫最近的电梯；当你晚上起来，睡意朦胧，系统会自动打开安装在各区域的人体移动感应夜灯……

即使是在地下停车场里，它也很智慧。很多人回家，找停车位都要半个小时。而龙华金茂府的车库，在用铝合金打磨而成的吊顶缝板中间藏有灯带。业主的汽车通过车牌自动识别进入地下车库时，系统会识别车辆所属业主及居住的楼栋信息，通过灯带指引业主到离该楼栋最近的空车位停车。

因地制宜

充分挖掘地块的优势

充分满足当地客户的需求

在北京金茂府附近，金茂一共拿下了7个地块，如下图所示。

如何让这7个地块，产生整体效益？

针对北京道路拥堵的现实。金茂提出建设“一平方公里的城市理想”。

也就是说在方圆一公里的步行范围内，解决大部分生活需求，让业主从容的生活。

最终，金茂参照国际BLOCK街区生活模式，在东西约一公里、南北约一公里的两条轴线旁，在七个地块上集成墅区、学府、医疗、养老、商业（会所）、城市公园、地铁、街坊空间等八个维度的资源，满足了90%优质生活所需。

鼓楼金茂府，地块有高差。项目设计顺应西高东低地势差，一层标准高度高出相邻路面约2-5米，平整场地标高，整体更加规整，同时有效减少了道路噪音对周边环境的影响。

上面2个，都是通过“因地制宜”的规划设计，充分挖掘地块价值的经典案例。

而“因地制宜”的另一个角度，则是满足不同区域客户的差异化需求。

国内许多做科技住宅的，都认为科技住宅有地域限制：

在中国北方比较冷的地、南北交界没有暖气的地方好卖，别的地方不好卖。可是金茂的产品，布局非常广，从南到北都有，这又是为什么？

因为金茂的科技系统，针对不同区域，在不断进化。

1、金茂府的科技系统，奠基在北方气候带，北京等均属于寒冷地区，春夏秋冬分明。

2、进入了长三角夏热冬冷地区，就进化为以除湿为首要重任；

3、进入了珠三角夏热冬暖地区后，制冷成为全年都有的需求，同时需要户式新风，于是又创新了VRV新风中央空调的设计，供客户选择。

深圳的空气，在大城市里，算很不错的。但一年到头，也难免有些灰霾天。深圳的地理位置，又决定了它的空气有时候会“湿”，出现回南天。龙华金茂府，配置了如下图所示的新风系统，可以过滤超98%的PM2.5。并且打造最舒适的温度和湿度。

其中温湿平衡系统中，针对南方的“湿”，龙华金茂府的新风系统做了特殊设计，可以把温度、湿度分开控制，做到除湿不降温。

因地制宜的例子还有：其他地方金茂府的外立面主要是石材，而龙华金茂府的外立面则是陶板，因为陶板能更好的适应潮湿的空气。

不会过时的产品内核

满足人性多层次的需求

上面说的因时而变、因地制宜，都是变化。一条优秀的住宅产品线，还必须有一些不变的东西。金茂府的内核就是“绿色健康 智慧科技”，以业主舒适度为核心诉求。

马斯洛原理中，最底层的需求是生理需求。

金茂的科技、配套，就是要做到恒温、恒湿等等，让人感觉舒服，把满足人的部分生理需求这件事做到优质。金茂科技系统的进化，围绕着下面5个最终目标来进行。

金茂内部概括金茂府的产品基因，核心是以下8个方面。

科技之外，其他7个方面也很有意思。

举例来说。

马斯洛原理中，安全需求，是生理需求之上，第二层的需求。

而很多买房人的主要诉求之一，就是让自己的财富保值增值，他们需要安全感。

而金茂府的“择址”通俗化翻译过来，就是“地段地段还是地段”；“品牌”通俗化翻译过来，就是“先天定位高”。这两者都有了，金茂府二手房价格是周围的1.5—2倍也就不奇怪了。

在安全需求之上，第三层的需求，是情感和归属的需要。

金茂府的“圈层”翻译过来，其实就是满足社交需求，让同类扎堆。

金茂的“户型”，则努力通过各种场景设计，让家庭成员之间关系融洽、亲密。

人较高的需求，就是自我实现等与心灵有关的追求。

金茂府的精工、园林，就是要满足业主对美、对匠心、对优质的追求。

中产阶层最希望的，就是子女有比自己更好的事业。金茂府的“配套”中，很关键的一点就是学校！从广渠金茂府、望京金茂府，再到龙华金茂府，都是名校相伴。

总之，金茂府的“绿色健康智慧科技”，以及8大产品基因，核心是满足人性多层次的需求。

物业服务等软件越来越好

给小区加分

硬件好只是一个方面。业主在小区内生活得是否舒心，还要看物业等软件服务如何。而且，物业是否专业，也决定了小区硬件在多年之后，能否完好如新。

物业基础服务好不好，要看每位物业工作人员是否有责任心。

每个金茂府物业客服管家大脑里，都好像储藏了一个信息量极大的表格，只要报出小区的房间号，便能迅速检索出这个家庭全方位的信息，比如家庭结构、物业记录、特殊照料需求等等。

一天早晨，广渠金茂府物业客服管家白雪在园区巡视时，收到一则信息：一位老太太在社区路边摔倒无法站起。白雪立刻想到自己服务的某位业主中有一位老人，家人经常出差，她每天会在这个时间绕社区遛弯。她立刻赶过去，和其他工作人员一起将老人送回家中并安顿好。几天后，业主特意打来电话道谢：“谢谢你们，让我们出门在外也很放心”。

物业基础服务是否好，要看各种标准、规定，是否严格、严密、合理。

金茂对客服接线员、楼宇管家的要求是：151。

也就是说， 1分钟内做出反应并上报，迅速组成问题工作组；相应岗位5分钟内到场；到达现场1分钟内进行处理。

金茂物业工程条线的标准，则是“51515”。

也就是说：报修来电5声铃响内接电；接报后15分钟联系客户预约上门时间；上门前提前1小时确认；约定时间提前5分钟到场。重大维修出具维修方案告知卡。必备工具包、鞋套、地垫等防护用品。

金茂类似的规定还有很多，比如金茂小区新风系统要求：

每10天更换一次初效过滤网；每月更换一次中效过滤网；每15—20天更换一次静电除尘模块。

金茂物业还在不断创新。

拿技术创新来说。

2019年， 金茂HSE管理中心经过严格筛选，对“大门防倾倒链”、“消防栓箱玻璃破碎防护”、“高空坠物防护措施”、“HSE业务地图”四项举措颁发HSE创新奖，激励其在安全防护领域的积极探索。

其中“大门防倾倒链”这个创新，如下图所示，让小区更安全。

拿服务创新来说。

龙华金茂府除正常物业管理服务外，还将提供楼宇专员、金钥匙管家、家政服务、行政商务服务、教育培训、宠物托管、健康管理服务、礼宾服务、婚宴策划、私宴定制、会务定制、VIP私人护卫车辆商务定制等高端服务。

金茂的会所服务，是很有特色的。

广渠金茂府的金茂荟，可能是金茂开办最久的小区会所。

广渠金茂荟的服务，很亲切，像“家的样子”。

比如一位长期坚持健身的会员，每天都需要一份健身沙拉，工作人员就会根据他的喜好，提前帮他点好。

一位业主来游泳，工作人员不用问，就已经知道她的喜好，比如需要什么物品，喜欢几号更衣柜。

金茂荟精心打造的咖啡厅，设置了包间，业主可以在这里进行小型商务会谈或会见好友。针对不同领域业主的兴趣，金茂荟推出了珠宝品鉴、名酒品鉴、茶艺花艺等多种形式的沙龙，可以让业主交流互动、分享兴趣……

老社区不断进化

老业主不想搬家

很多开发商把卖房看作一锤子买卖，交付之后，特别是几年的保修期到了之后，就根本不管自己建的老社区了。这也造成有些豪宅，刚入住时感觉不错，后来就越来越落后。

金茂则认为，每座金茂府，都应该成为自己立体的品牌展示馆，部分老社区的焕新，不管对业主还是金茂自身品牌，都大有好处。

广渠金茂府，是排名前列座金茂府，到今年已经10年了，仍崭新如初。

广渠金茂府不止是“面子”维护的好，“里子”也焕新了。其之前的新风系统，在10年前是非常先进的，但近年来，随着环境的变化，系统显得有些落后，出现了以下一些问题。

要是别的开发商，可能根本不管这事。可是金茂却出资对该小区的新风系统进行了改造。

改造采用了先进的离子瀑技术，层层过滤空气。而且这套系统还能根据实际情况，自动完成清洗、烘干等流程，并且实时监控运营质量。上面提到的几个问题，在这次改造之后，也就迎刃而解。

一位业主告诉明源君，在买了广渠金茂府之后，他家又买了一套别墅，和一套大平层。那两套房都很新，但因为金茂府的服务好，他一直舍不得搬走。

金茂府这条产品线，通过努力，打通了真正优秀的住宅产品线所需要过的5关。

明源君相信，随着房地产市场供需的改变，C端时代将来临，所有住宅都将向这个方向努力。谁能第二、第三个打通？我们拭目以待。

来源：明源地产研究院