浙南科技城土拍开闸放货,限房价却限出“寂寞”,传递了什么信号

昨日，浙南科技城板块共有3宗宅地块成交，总面积近269亩，总成交金额53.737亿元。三宗均为限价地。

其中，科技城云创未来社区一期地块由杭州毓哲企业管理公司&杭州坤和江厦企业管理有限公司（大家&坤和）竞得，成交价333400万元，成交楼面价11106元/㎡，溢价率0.3%。

瑶溪北单元11-A-26a、11-A-26b地块由温州臻悦置业有限公司（龙湖）竞得，成交价134760万元，成交楼面价10351元/㎡，溢价率1.1%。

瑶溪北单元11-E-05地块由北京远东新地置业有限公司（远洋）竞得，成交价69210万元，成交楼面价11394元/㎡，溢价率3.6%。

地块信息

科技城云创未来社区一期地块北临机场大道，西临南洋大道。地块方正，合计出让面积110811.39㎡（166.2171亩），计容地上总建筑面积300212㎡，其中兼容商业、餐饮用地建筑面积≤5500㎡且≥4500㎡（可分割转让），12班公办幼儿园建筑面积≥4907㎡。

该地块为云创未来社区项目，地块内需集中设置教育场景建筑面积2000㎡，邻里场景建筑面积1000㎡，另外需预留社区智慧服务平台接入端口。地块享受未来社区容积率奖励政策，地块内需设置空中花园阳台绿化。

沿机场大道、南洋大道侧建筑外立面须采用公建化设计，住宅如设置阳台须为封闭阳台。建筑外立面装饰材料以石材、金属板材、玻璃为主，建筑外立面（不含门窗）平均造价不低于850元/平方米。门窗造价不低于1200元/平方米，屋面系统综合单价不低于211元/平方米。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/平方米。

地块建筑品质要求设置履约保证金6000万元（银行保函形式），期限为本项目范围内全部建设内容竣工验收备案后1年内。由区住建局负责监管验收，区土地储备中心负责资金监管。

该地块外东北侧的宗教建筑今后保留或改扩建，东侧龙水单元YB-04-A-10地块原中小学用地调整为新型产业用地用于建设模式动物中心。

 云创未来社区规划范围

瑶溪北单元11-A-26地块位于TOD国际新城南侧，北接瑶川路，南接龙瑶大道，东面临横浃河。

出让地块呈梯形，分为两宗子地块，合计出让面积47105.15㎡（70.6577亩），计容地上总建筑面积130188㎡，兼容商业、餐饮建筑面积≤3000平方米，且≥2000平方米，可分割销售（转让）。

地块建筑品质要求设置履约保证金2000万元（银行保函形式），期限为本项目范围内全部建设内容竣工验收备案后1年内。由区住建局负责监管验收，区土地储备中心负责资金监管。

11-A-26a地块，计容总建面122645㎡，限高80m，容积率3.1，是常规高层住宅。

11-A-26b地块，计容总建面7543㎡，容积率1，限高24m。11-A-26b子地块内需建设一所15班公办幼儿园，用地面积7542.51㎡，建筑面积≥6134㎡。幼儿园竣工验收后移交龙湾区教育局或区教育局指定的公办幼儿园时间节点设置履约保证金500万元（银行保函形式），期限为幼儿园全部建设内容竣工验收备案后1年内。区土地储备中心负责资金监管。

瑶溪北单元11-E-05地块位于温医大附属口腔医院(龙湾总院)西南首，北接龙瑶大道，南接王尖路，东面与南面临河。

出让地块较为方正，合计出让面积21616.45㎡（32.4247亩），容积率2.81，计容地上总建筑面积60742㎡。

该地块建筑外立面须采用公建化设计，住宅如设置阳台须为封闭阳台或凹阳台。该地块外东南侧的宗教建筑今后保留或改扩建，东侧瑶溪北单元11-E-09地块公园绿地内保留宗教建筑一处，新建一处。

建筑外立面装饰材料以石材、金属板材、玻璃为主，建筑外立面（不含门窗）平均造价不低于850元/㎡。门窗造价不低于1200元/㎡，屋面系统综合单价不低于211元/㎡。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于950元/㎡。公共部位室内装修造价不低于1500元/㎡。

地块建筑品质要求设置履约保证金1200万元（银行保函形式），期限为本项目范围内全部建设内容竣工验收备案后1年内。由区住建局负责监管验收，区土地储备中心负责资金监管。

另外，受“限房价、限溢价”影响，瑶溪北单元11-A-26地块与11-E-05地块未来住宅平均带装价格不得高于23000元/㎡，且装修标准不得低于1000元/㎡。云创未来社区一期地块未来住宅平均带装价格不得高于24000元/㎡，且装修标准不得低于1000元/㎡。

地块简评

前段时间，温州土地市场在连番上演着“中止交易”的戏码，不少优质地块回炉重造。浙南科技城板块能够如此上心连推三块，可见对市场抱有十足的信心，就等着开发商“翻牌子”。

这种信心主要来源于三个方面：市场供应量少，市场需求高，板块规划的认可度高。

首先，浙南科技城板块常年备货并不是很足，一年内不过推出一两个项目。自2018年到去年6月份仅推出的华鸿阳光城翡丽公园、TOD国际新城、理想之城三个项目。

而去年下半年至今开盘的只有荣望与大家天阳榕华福邸，相比于主城一些板块楼盘拥挤的现象，在浙南科技城板块内不会发生，竞争压力小。

市场层面，随着主城与龙湾中心区房价的不断抬升，夹在中间相对空旷的浙南科技城板块成为外溢客源的优质选择。

在2020年温州市区新房成交TOP10中，板块内融信中梁荣望、大家天阳榕华福邸、TOD国际新城便占据三席，浙南科技城板块的火爆程度可以跟瓯江口“掰手腕”。

从早期的TOD国际新城，到大家天阳榕华福邸，每期的热度都是一路高歌，根据房管显示均已基本清盘。目前在售的荣望同样也步入尾盘阶段，所剩房源不多。

就目前来看，板块内的住房供应说“供不应求”也不为过，购房需求在蹭蹭蹭地往上涨。

市场既然这么好，今年浙南科技城板块便加大马力补货，上半年顺利地补了两块（龙光玖誉湾、凯迪新城博科园），下半年再连推三块也就不足为奇了。

市场能够如此“火爆”，离不开浙南科技城板块在这几年的加速发展。规划能够加速一步步落实，可见的利好也在不断兑现。

遥想当年的浙南科技城板块，放眼便是空旷的原野。想发展先修路，随着曹龙路、南洋大道、龙瑶大道、温州大道东延线等主干道形成规模路网，板块发展走向快车道。

浙南科技城对标杭州的未来科技城，被誉为温州的“硅谷”，是承载温州创新示范、产业引领、城市东拓重大使命的产业新城。

目前，浙南科技城已经吸纳了大量产业聚集，包含中国科学院大学（温州）研究院、科思技术（温州）研究院、大唐5G、天心天思、浙南科技城互联网科创中心等数十家重量级企业，产业进度极快。

在教育资源方面，温州上海世界外国语学校已竣工验收，预计九月份开学。另外规划有国科大温州学校，下设六所中小学、幼儿园。在医疗配套方面，附二医龙湾院区、口腔医院龙湾总院也已全面开放，为板块补齐了三甲医院的短板。

随着板块利好不断兑现，能配齐的配套设施纷纷入场，购房者对浙南科技城发展的认可度逐渐拉高，可以预见这里将会是一个醇熟的高科技城产业和生活并行的优质区域。

但话说回来，从限价上看，都有意无意地有将房价向龙湾中心区靠拢的趋势。伴随着浙南科技城板块发展越发成熟，这股上扬势头会越发强烈。

相较于龙湾中心区，就生活自主需求而言，浙南科技城板块未来可能就需要一处强劲的商业配套将这个差距补齐。