2018年温州楼市会有哪些新变化?

温州房产圈 2018-01-15 13:46:00
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2018年温州楼市大戏如何上演?风向转向哪里?作为年度总结第三波,XX我根据当前形势,从政策面,板块分化,产品结构,供需结构,房企变化等方面做一些趋势上的分析。

     新的一年楼市大幕已经拉开,南京合肥等多个城市已经出手调整楼市,加入“抢人大军”。

       2018年温州楼市大戏如何上演?风向转向哪里?作为年度总结第三波,XX我根据当前形势,从政策面,板块分化,产品结构,供需结构,房企变化等方面做一些趋势上的分析。

 政策面:整体政策力度不放松

 去年一二线城市受到政策打压,温州等三线城市成为资本关注的热点,这一波楼市高涨的苗头已经显现,也成为上面关注的重点城市之一,2018年温州楼市整体政策力度不放松,金融去杠杆化,银行资金收紧。

 购买力:2018年供求放量,进入博弈期

 2015年3月触底反弹, 2016年市区住宅成交17200套,2017年市区住宅成交16164套。这两年的购买力成为近10年的高峰期。2018年供求放量,进入博弈期。排名前列季度3月底可能会迎来一波拆迁放款期,会释放出短期的购买力。另外还要考虑今年1月开始实行的“房票制”具体的执行力度。

  供应量:400多万住宅巨量+新出让地块形成房源

 2018年市区供应量还在不断放大,待上市的新盘还有很多,根据2017年出让地块统计,预计2018年市区有条件上市的有30多个新盘入市,还不包括2018年上半年出让地块在下半年形成的市场供应房源。主要分布在滨江商务区,梧田南湖,浙南科技城,瑶溪板块,滨海板块,上半年会加快节奏推盘。

  根据朗兆市场研究数据,目前预计2018年形成新盘房源的供应量大约有3,400万方,如果加上2018年上半年出让的地块,在下半年形成新盘供应房源的话,全年的供应量会更大,而2017年市区住宅供应面积仅168万方,成交面积208万方。

  2017年市区土地供应量为3600亩左右。据悉《 2018年土地出让计划表》将于近期推出。

      去年12月年末房企完成业绩冲刺后,2018年首月新盘开始进入相对的盘整期,放缓开盘节奏。

  2018年板块分化严重:饱和板块打响价格战,新兴板块崛起

2017年温州各个板块都轮动普涨了一遍,2018年各个板块分化严重,一些板块供应少有,一些热门板块房价稳中有升,而一些供应充足、竞争激烈的板块,或许会出现价格战。

 

滨江商务区,梧田南湖,浙南科技城,瑶溪板块,滨海板块是2018年的供应大户。滨江商务区,绿轴板块的优质高价地项目开盘,价格依然会很高。如滨江商务区板块,智达项目,新希望白麓湾和华润万象天地加推房源,还有新希望滨江新项目。绿轴板块待售楼盘有大发新项目,还有绿轴万科组合项目。

   "1"字头新盘在市中心越老越少,刚需溢出,东西外围板块开始凝聚人气。轨道交通串联起了瓯江口,空港新区,高铁新城等新兴板块,刚需一族+投资客成为这几个板块的主流,“1”头价格洼地是一大优势。买新兴板块,价格是优势,但是也存在不确定性,押宝一样。未来产业引进,配套建设,人口导入是关键。不过M1和S1线的开通,周边县市的吸附能力加强。 

由于去年无新地块出让,2018年瓯海中心区供应少有,没有新的待售纯新盘,仅少数几个在售加推房源。

 去年龙湾瑶溪是最密集的区域之一,2018年龙湾区迎来巨量商品房供应潮,特别是瑶溪板块和浙南科技城供应量迎来高峰,目前板块内待售新盘已经不少于7个。去年多个实力房开看好这两个板块,未来会在品牌,蓄客,户型,规模,产品附加值等各个方面展开厮杀,打响板块内客户争夺战。

 库存量会触底反弹吗

截至2017年12月底市区住宅存量56.6万方,环比上升8.43%,同比下降41.7%;按照前12个月平均销售面积计算月均去化17.4万方,去化周期仅为3.3个月。现有的库存量在2018年将得到补充。依照市场需求适度调整节奏。

 房企大鳄可售房源多,本土房企逐渐转向外地开疆辟土

有多少可售房源和储备土地在手,在一定程度决定了各个房企今年的发力动能,不过也要踩准市场节奏。2018年注定是大鳄房企引领温州楼市,从去年开始,房企大鳄们拿下7-8成的市区地块,本土房企逐渐转向外地开疆辟土。

  从当前房企的土地储备和可售房源看,碧桂园,万科,德信,富力,金茂,祥生,恒大等房企储备土地面积名列前茅。

产品结构:刚需和改善平衡

去年下半年刚需盘刚需户型走俏,大户型去化减弱。而2017年下半年开始,就改写了近1年多来改善为主的局面,刚需房源供应增加,多分布在东西外围区域。

产品结构在发生变化:低密度产品和错跃户型减少,全装修成主流

2018年,新盘的产品结构在悄然发生变化。 “全装修交付”+“容积率新规”,限制了花样百出的赠送面积,拓展面积大幅减少。以前90平打造成3个房间,麻雀虽小五脏俱全,这其中赠送面积加了不少分。115平做成4个房间的可能性已经不大。LOFT 等类住宅项目也进一步减少。

而今年产品优化成一大竞争力,特别是多个板块供应量加大,产品细节品质下功夫。

 全装修楼盘逐渐成为2018年的市场主流,如祥生中央尚品项目,作为新政后龙湾排名前列全装修楼盘,房源户型区间为95-150㎡。

今年新盘业态丰富

  去年下半年出让不少商业办公住宅金融等结合的综合性地块,今年不少楼盘为具有一定规模的综合性楼盘。而且以几家房企合作开发的形式为主,  “保障性住宅,自持商业,商品房”等混合式楼盘增多。

2018年新盘多了,越来越多大鳄房企入驻温州的同时,也带来了产品的多元化,购房者对品质楼盘的期待值在提升,还得回归产品本身,加上踩准市场节奏,才能在竞争激烈的2018年脱颖而出。

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