2017年广州楼市何处去:供应不足房价看涨

在经历2016年4季度的楼市调控之后，全国楼市出现明显降温态势，北京、深圳、厦门、苏州、温州等房价上涨幅度较大的城市出现量价齐跌。12月深圳一手房成交量环比下降26%，北京第4季度成交环比降42%，上海12月新房成交达5年来同期较低。

另一个一线城市广州，2016年房价上涨幅度不及北上深，在楼市调控下表现较为平稳。在经历10月和11月价量微跌之后，12月成交达到11840套，成交均价重新站上1.7万元/平方米大关，呈现趋稳上扬态势。

在新一轮政策加码之下，合富辉煌首席分析师黎文江认为，广州楼市政策还存在较大收紧空间，政策加码风险加剧。

2016年广州新房成交12.7万套

从2016年3月份开始，广州楼市延续了每月成交“百万平方米”的节奏。在土地市场的搅动下，广州楼市在2016年8-9月份呈现火热态势，但相对其他一线城市，2016年广州楼价显得异常理性、平稳，成交量则达到历史高位。

据监测阳光家缘数据显示，2016年广州一手房成交12.7万套，同比上涨38.4%，成交均价为16656元/平方米，同比上涨9.7%，成交总金额达到2330亿元。

一手房成交大户主要集中在外围区域，超过80%成交集中在广州市外围六区。中心区新货不足，越来越多需求包括改善需求，转移至二手市场。

据中原研究部监测广州市房管局存量房交易数据显示，2016年1-9月成交已超2015年全年水平，2015年共成交13万套，成交量达到历史高峰，同比增长61%，是2014年的2.3倍。

土地公开招拍挂出让总面积、总金额则明显减少。据合富辉煌监测数据显示，2016年广州市土地成交总量715万平方米，同比下降40%。其中居住用地成交452万平方米，占总量的63%，同比下降31%；商业用地成交253万平方米，同比下降48%。土地出让总金额664亿元，相比2015年932亿元，同比下降29%。

在市场成交量大增以及土地出让金下降的背景下，新增供应下降，广州楼市去库存效果显著。从各区库存量看，除荔湾受广钢新城新货高度集中供应外，存量上升，其余各区存量均表现为下降态势，各区存量普降两成以上，去化周期普降6个月。

政策加码风险加剧

合富房地产研究院预计，2017年广州市（不含从化）新增供应8万套，相比于2016年近19万套的新货供应出现大幅下降。中心五区得益于近两年地市传导，预计新增供应达2万套，市场有望解渴，外围区域新增货量预计达4.7万套，相比2016年大幅减少。

2016年广州总库存下降22%，合富辉煌市场研究中心总监冯佩云分析，2017年广州个别区域房价将上涨，但价格上涨的幅度将放缓。

在土地出让减少，新房新增供应不足的情况下，将迫使部分购房需求流向二手房，部分区域的二手房成交将持续走高。

2016年黄埔区成交超过2万套，成交量仅低于不限购的增城。据合富房地产研究院预计，2017年新增供应1.5万套，较2016年减少15%，成交量将高位回落，预计个别项目将补涨，整体升幅将放缓。

增城因不限购成为2016年成交大户，2017年供应紧俏，主力板块新货供应减少20%，将持续卖方市场态势。

番禺区已经连续两年新增供应维持低位，供不应求矛盾突出。2016年1-11月新增供应85万平方米，同比减少5%；成交140万平方米，同比下降11%；均价19073元/平方米，同比上升18%。2017年新货供应预计不足1万套，结构性缺货将延续，加上地铁7号线的开通，板块内的土地楼面价超3万/平方米，合富辉煌预计2017年番禺区域楼价将维持较快增长。

同样位于外围的南沙、花都、从化等区域新增供应充足，在政策调控下，去库存是这些区域的主旋律。

从新增货量和需求来看，2017年广州楼市的分化还将持续，合富辉煌预计2017年广州土地市场热度有所下降，整体房价稳中有升。2016年12月，郑州、武汉、济南先后出台更为严格的限购政策，在房价看涨氛围下，广州政策收紧的压力正在加大。

黎文江表示，2017年广州涨价是一个趋势，但广州在认房认贷等政策调控方面还有空间，政策收紧的风险在加剧。四个一线城市中广州属于政策较为宽松的，首付三成，外来人口购房3年社保等均存在收紧空间。