【财经秘书】房地产行业情报

搜狐焦点温州站 2020-01-15 11:31:55
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【财经秘书】房地产行业情报

本期及接下来的情报在每日专题板块将更新2020年哪些城市潜力更大、2020年房地产政策怎么走、2020年新房及二手房市场怎么走、2020年房地产市场有哪些挑战、住房租赁市场2019年总结及2020年展望等相关问题。另外,我们在产业数据板块近期持续更新了北上广深、杭州、南京、天津等热点城市在政策、房屋、土地等方面的2019年总结及2020年展望,感兴趣的朋友欢迎订阅房地产行业情报跟踪查阅。

政策监管

1、广东省将放开除广深外城市落户限制

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广东省省长马兴瑞:在作该省政府工作报告时说,广东将加快推进新型城镇化,放开除广州、深圳之外的城市落户限制。推动珠澳合作开发横琴,规划建设粤澳深度合作区。坚持“一城一策”、因城施策,促进房地产市场平稳健康发展。

财秘认为:去年12月底,中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,其中提及全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件,完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。而目前,广东有6个城市常住人口总数在300万以下,分别是韶关、汕尾、潮州、阳江、云浮和珠海,这6个城市符合条件全面取消落户限制。

2、深圳正开展建立二手房指导价格制度的研究工作,目前暂无出台的相关时间表

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证券时报:该制度的目的主要是为了稳定深圳市二手商品房价格、稳定深圳市商品房市场预期。此前,深圳市部分小区出现二手房业主集体串联哄抬房价的现象。彼时,相关部门表示,5%的价格指数年涨幅是全市性综合指标,业主只要不是恶意串通哄抬房价,按照正常市场秩序进行交易,且不明显高于近期市场成交价,其交易行为可正常进行。

3、多地纷纷动作,2020年“双向调控”基调已经奠定

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证券时报:2020年伊始,全国房地产调控暗流涌动。其中,既有税费优惠、财政补贴、人才新政等刺激性措施,又有销售监管、房屋限售等打压和规范性手段。实际上,梳理地方政府2019年出台的海量政策发现,楼市的“双向调控”基调已经奠定,调控政策并不会采取“一刀切”手段,因城施策依然是调控政策的前置性条件。

4、1+8!上海大都市圈范围确定

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第一财经:根据近日发布的上海市贯彻《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》实施方案,“1+8”的区域范围,陆域面积约5.4万平方公里,2018年常住人口约7070万人。分别包括了上海市;江苏省的4个市(苏州、无锡、常州、南通);浙江省的4个市(嘉兴、宁波、舟山、湖州市)。

5、北京市公租房拟引入社会服务

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北京日报:北京市保障房中心总经理金焱透露,本市公租房拟引入社会服务,首个试点项目有望在城市副中心落地。无论是买菜、购物,还是聘请保洁员、请人上门维修家电,所有这些事儿都能一“键”搞定。这样的场景,未来将在公租房里成真。

今日看点

1、50城住宅租金收益率2.4%,有一个城市高达3.9%

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易居研究院:发布的《2019年四季度50城租金收益率研究报告》显示,四季度50城租金收益率为2.4%,环比增长2%,涨幅有所扩大;同比下降5%,降幅收窄。三线城市租金收益率最高,一线城市最低。锦州租金收益率最高(3.9%),厦门最低(1.1%)。

2、今年北京将重拳破解特定行业群体租房难题

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北京商报:2020年北京将继续在“房住不炒”基础上,完成商品住宅土地入库600公顷,建设筹集各类政策性住房4.5万套。市保障性住房建设投资中心金焱透露,今年北京还将加大力度挖掘住房存量,进而加大快递员、环卫人员以及“三城一区”相关人才政策性租赁住房供给。

3、融创150亿注册成立北京公司,在京项目达12个

观点地产网:近日,融创中国新成立了北京融创控股集团有限公司。早在2014年,融创即确立大北京战略。据融创中国官网显示,其在北京的项目为12个。据不完全统计,2019年全年,融创中国在北京录得权益金额105亿元。

4、弘阳集团落子安徽安庆,拟打造产城融合首个外拓项目

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观点地产网:1月13日,弘阳集团摘得安徽安庆东部新城核心地块,据悉,该项目是弘阳集团“双Mall+游乐演艺”产城融合模式首个外拓项目。

财秘认为:根据规划,弘阳将在安庆打造符合当地文化特色和消费特征的“安庆·弘阳广场”,涵盖购物中心、主题乐园、城市秀场、文化街区,并在周边配套建设住宅项目,具体包括大型场景乐园1万平米、中心秀场2500平米、主题街区1.1万平米和屋顶体育公园等。

5、上海四季酒店将于6月1日起停业改造,50%商业地或改为办公楼

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观点地产网:上海四季酒店宣布将于2020年6月1日起停业改造。值得注意的是,上海四季酒店的用地性质或将从100%商业(酒店)调整为50%商业+50%办公;地块内增加24小时开放的公共空间约1128平方米。根据城市更新办法,可增加商业商务建筑面积约900平方米。

6、“拿地人”年入百万不再,没被裁就幸运

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时代周报:2016-2017年时,不少投拓岗人一年的奖金就几百万元,而现在,行业已经不复从前。相关业内人士表示,领导对投资体系的要求会更高,投拓人奖金和工资跟销售、签约、回款、利润等指标直接挂钩,如未完成相应指标,可能只发10%的奖金,这相当于间接裁员。

资本市场

1、四季度地产信托募资降至冰点

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证券日报:去年四季度,房地产信托募资规模达到了两年来的最低点。用益信托金融信托研究院数据显示,2019年第四季度,房地产信托募资规模仅为1400亿元,环比下滑超25%,刷新了2018年以来季度规模新低。

2、恒大战投同意延长期限,恒大回A赢得多一年时间

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第一财经:时至今日,距离恒大首次引战三年已过,距离前两次引战的回购时间限制也仅剩下半个月,但重组深深房的工作仍未落地。因此,1月13日公告将于1月31日的截止时间推迟一年,无异于给恒大的重组回A工作赢得多一年时间。

财秘认为:中国恒大发布公告称,经与第一批及第二批战略投资者协商,同意将700亿人民币股权投资增资协议中约定的实现重组上市期限延期,与第三批战略投资者600亿股权投资约定的期限保持一致,即由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。

3、中国平安旗下地产子公司拟参股新鸿基西九龙高铁上盖商业地项目

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新浪财经:据港媒报道,中国平安旗下地产子公司正在与新鸿基地产进行初步磋商,拟参股新鸿基西九龙高铁上盖商业地项目的写字楼部分。该报道称,平安初步表示想要拥有三座写字楼中的一座,大约相当于占股30%,但股权规模和估值还有待商讨确定。

4、中南建设2019年预计归属股东净利润39.47亿元-46.05亿元

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中南建设:发布2019年度业绩预增公告。2019年1~12月,归属于上市公司股东的净利润约39.47亿元~46.05亿元,同比增长约80%-110%。

5、珠海市免税集团托管格力地产控股股东海投

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格力地产公告:公司1月13日收到控股股东海投公司通知:因国企改革和市管企业主要领导调整,珠海市人民政府国有资产监督管理委员会决定,珠海市免税企业集团有限公司托管海投公司。此前,公司董事长鲁君四已获委任担任免税集团党委书记、董事长、法定代表人,并不再担任海投公司党委书记、董事长、法定代表人。

6、招商蛇口拟9490万元转让佛山招商绿湖10%股权

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重庆产权交易网:招商蛇口旗下公司佛山招商房地产有限公司拟转让佛山招商绿湖房地产有限公司10%股权,转让底价9490.618万元。截止2019年11月30日,佛山招商绿湖房地产有限公司营业利润-441.57万元,净利润-942.35万元,资产总计12.55亿元,负债总计3.19亿元,所有者权益9.35亿元。

7、华夏幸福发行2笔合计12亿美元票据,利率最高8.05%

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新交所:华夏幸福1月13日在新交所发行两笔美元票据,票据合计发行规模12亿美元。其中CB20011302.SG发行规模5亿美元,发行期限为3年,票面利率6.90%。CB20011303.SG发行规模7亿元,发行期限为5年,票面利率8.05%。两宗票据起息日期均为2020年1月13日。

8、板块指数

1月14日同花顺地产板块指数截至收盘报1745.089,涨幅为0.19%,成交额为141.3亿元。

土地市场

1、佳兆业35亿港元获香港新界屯门青山湾段宅地

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香港地政总署:佳兆业以35亿港元获得新界屯门青山湾段住宅地皮,批租期为五十年。上述地皮位于新界屯门第48区青山公路-青山湾段的屯门市地段第518号的用地,地盘面积约为13538平方米,指定作私人住宅用途,最低及最高楼面面积分别为32492平方米及54152平方米。

2、武汉10.56亿出让两宗宅地,一宗流拍一宗遭熔断

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观点地产网:1月14日,湖北武汉两宗分别位于东西湖区、新洲区的宅地出让,起始总价约10.56亿元,总出让面积约14.4万平方米。最终,新洲地块流拍,东西湖区地块则竞拍至最高出让价8.69亿元遭熔断。

财秘认为:此次熔断地块为P(2019)214号地块,位于武汉市东西湖区金山大道以南、金南二路以西,规划用地面积为25425平方米,计容建筑面积不大于81360平米。另一宗流拍的为P(2019)201号地块,该地块位于新洲区国营龙王咀农场三分场五队、航天北路以北、涨渡湖大道以东、环城北路以南、航天一路以西,用地面积11.87亿平米。

3、旭辉10.07亿元竞得杭州临安区1宗住宅用地

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中国网地产:1月14日,杭州临安区1宗住宅用地成功出让,旭辉以上限价格10.07亿元竞得该地块,楼面价12311元/平,溢价率29.59%,竞配自持面积比例5%。

机构观点

天风证券:2020年1月1日中国人民银行决定下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放流动性共8000亿,而1月4日,银保监会印发《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,其中强调“银行保险机构要落实房住不炒的定位,严格执行房地产金融监管要求,防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,推动房地产市场健康稳定发展”,1月11日银保监会会议上再次强调严防信贷资金违规流入房地产领域。我们认为针对房地产市场违规输血的行为将受到打击,但优质房企仍将受益降准带来的流动性宽松,2019年四季度以来,多所城市步入一城一策的放松阶段。1月10日武汉长江新城取消二手房限售政策,1月10日上海提出将把非沪籍家庭纳入共有产权房的供应对象范围。

因此,我们认为在货币政策宽松叠加一城一策政策松动,地产股有望重演甚至超越去年一季度行情,同时我们继续看好2020全年地产板块获取超额收益的机会:从2019全年看,龙头集中度增速有所放缓,格局仍有变化可能,重点关注成长性较好的二线品种,三四线布局房企面临压力需要重点甄别,我们长期看好一二线、大都市圈城市布局为主的房企,短期重点推荐:万科、金科、保利、中南建设、阳光城,持续关注:1)龙头地产:万科、保利地产、金地、融创中国、招商蛇口;2)成长地产:中南建设、阳光城、金科股份、旭辉控股、龙光地产、美的置业;3)物业管理:碧桂园服务、保利物业、招商积余、永升生活服务、绿城服务、新大正等;4)商业持有:大悦城、中国国贸、光大嘉宝等;5)棚改旧改:城投控股、城建发展。

2020年哪些城市潜力更大?(上)

1、一线低位回升,深圳、广州潜力更大

市场需求存在“中枢值”,当需求被极大压制后,市场便开始反弹。一线城市是以二手房为主的市场,上海二手房于2017年触底后连续两年回升,而北京、深圳和广州二手房市场还处于低位,明年市场回升机会较大。此外,深圳和广州无论是人口增长力还是经济增长力均强于北京和上海,其市场政策也相对更为灵活,明年深圳和广州市场增长潜力更大。

图表1:一线城市二手房成交量走势

图表2:一线城市2018较2016年常住人口增量及2019年前三季度GDP增速

2、“省会效应”支撑二线,郑州、成都最突出

一个城市房地产市场是否有前景,人口增长是关键。2018年较2016年,常住人口增长明显的城市中就有西安、杭州、长沙、成都、郑州、武汉、济南和合肥这些二线省会城市,可见省会城市有着较强的人口增长力。

图表3:2018年较2016年常住人口增量排名靠前城市

而且省会城市对省内购房需求也有较强的吸收力,在贝壳成交中,成都、济南、武汉、南京等省会城市的购房者,其户籍地来源于省内非省会的占比呈现增长态势。其中,郑州和成都购房者中,省内非省会城市的购房者占比较高,分别达到69.4%和55%。

图表4:2017-2019年贝壳二手房成交客户中省内非本地购房者占比变化

2019年,各省会城市继续发布人才政策、放宽落户及加大人才购房补贴等,这将进一步吸引省内以及外省购房者,这将对明年二线城市的住房市场形成支撑。

图表5:2019年以来出台人才落户及购房政策的主要城市

产业数据

1、不同的年龄,不一样的安家“姿态”

2、女性购房趋势热,最爱地段佳小户型

3、市场主力“新北京人”更偏爱核心区

4、互联网+助力买房提效

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