1-2月11城土地出让金均超百亿,集中供地将为市场降温?

虽然受春节假期影响，但是房企拿地热情不减。今年前两个月，上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿；同期，有8家房企拿地超百亿。

在业内人士看来，今年以来热点城市土地市场热度仍较高，优质地块竞拍热度不减，高价地成交宗数处在高位。不过，近期传闻针对22城推行的“两集中”供地政策，或将带动溢价率下行，对土地市场起到降温作用。

50城卖地5146.8亿，同比涨三成

今年前两个月，房企积极拿地的趋势持续。据中原地产研究中心统计数据显示，因为2020年初疫情的特殊情况，使得2021年1-2月的土地成交金额同比涨幅较高，50大热点城市卖地5146.8亿元，同比上涨高达30%，其中上海、杭州、成都、北京、宁波、南京等11个城市卖地超百亿。

值得关注的，今年前两个月，上海卖地排名超过杭州，位居首位，土地出让金额为943.26亿元，同比上涨了52.38%，杭州则以659.99亿元排名第二位，同比涨幅高达77.45%。

在11个卖地超百亿城市中，只有北京和福州的土地出让金同比减少，其中北京土地出让金为281.18亿元，同比大幅缩水58.12%。

从2月数据看，热点城市土地成交溢价率较高。易居研究院数据显示，2月份，40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为西安、徐州、南宁、金华和宁波，土地成交溢价率分别为153%、79%、73%、52%和36%。

具体来看，2月份，西安溢价率较高，主要是一宗曲江新区的纯住宅用地成交实际可售楼面价达24325元/平方米，溢价率达到153.6%，该地块楼面价创西安历史新高；徐州多幅纯住宅用地和商住用地高溢价成交，部分地块溢价率甚至超过100%；南宁仅有一宗江南区的商住用地成交，溢价率达到73%。此外，2月份，廊坊、兰州、深圳等9城的土地成交溢价率为0，部分城市地市仍处于降温中。

对于2021年初的土地市场，中原地产首席分析师张大伟分析认为，整体房企拿地依然积极，土地市场热度持续提升，多个城市再次出现高溢价率土地成交，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。

中指指数研究总监曹晶晶也认为，今年以来热点城市土地市场热度仍较高，优质地块竞拍热度不减，高价地成交宗数处在高位。

1-2月土地出让金超百亿城市列表

数据来源：中原地产

前两个月8家房企拿地均超百亿

通常情况下，受新年影响，企业拿地规模通常有所下降。但是今年2月，部分现金流较稳定企业拿地态度依旧保持积极，龙头房企在多城发力。据中指研究院的数据显示，保利发展、中海地产、绿城中国、招商蛇口均出现在2个城市的1-2月拿地总额TOP10榜单中。其中，绿城中国一举拿下了杭州1-2月拿地总额以及拿地面积的冠军。

在1-2月房企拿地金额排名中，绿城中国也以248亿元位列排名前列，建发、招商蛇口、保利发展、融创中国分别位列第二至第五，共有8家房企超百亿元。

1-2月房企拿地金额及面积排名

数据来源：中指研究院

整体来看，据中指研究院的数据显示，今年1-2月，TOP100企业拿地总额3866亿元，拿地规模同比增长9.2%。而从新增货值来看，浦发集团、融创中国和保利发展占据榜单前三位。其中，浦发集团以累计新增货值657亿元占据榜单排名前列，融创中国和保利发展紧随其后，分别为571亿元和564亿元。

在区域布局方面，企业依旧热衷于在长三角拿地，今年1-2月，50家房企在长三角拿地占比为40.1%；粤港澳大湾区次之，占比为8.0%；长江中游和成渝城市群占比分别达6.5%和7.0%。

从全国住宅用地成交总价TOP10来看，2月入榜地块主要集中于上海和广州，上海共有3宗地块入榜，总成交金额为233亿元。其中，上海市虹口区四川北路街道、北外滩街道地块以总价111亿元位居榜首，成交楼面均价为44904元/平方米。

值得关注的是，房企合作力度下降，拿地权益金额占比也呈现上升趋势。今年1-2月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为86.9%，较上年同期增长近10%，对此，中指指数研究总监曹晶晶认为，不少企业越发偏爱独立拿地，可以保持更多利润空间。

业内：“两集中”供地或带动溢价率下行

近期，有消息称，自然资源部发文对22个重点城市的住宅土地出让方式提出新的监管要求，实施“两集中”供地政策，也就是全年不超过3次集中发布出让公告及集中组织出让活动。

对此，易居研究院研究员沈昕认为，预计集中供地新政实施后，对房企的现金流管理能力提出了更高的要求，一定程度上将降低土拍竞争激烈程度和溢价率，土地市场周期性波动也将减弱。

曹晶晶也表示，集中供地将分流房企资金，客观上带动土地市场溢价率下行，土地市场降温。根据中指数据，按照2020年的供地情况，上海、杭州、南京、武汉、青岛等城市单次集中供地将超40宗，现有招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金，集中供地客观上将分流企业资金，热点宅地的溢价率或将回落。而地价回归理性，预期将有助于房企利润率得到边际改善。

此外，土地集中出让为住房供应带来稳定预期，进而引导购房者稳定预期，但可能造成项目集中入市，竞争加剧，市场周期或将重塑。

若“两集中”供地政策落地执行，曹晶晶认为，将全面考验房企的融资、投研、营销等经营管理能力，在激烈的竞争环境中，企业更需练好内功，同时把握时机，采取差异化竞争策略。

曹晶晶还建议，房企可以关注22城之外的投资机会，特别是城市群、都市圈内部城市；同时，仍需抓住重点城市投资机会，但应善用工具，提高投资决策效率；加大合作拿地，提升非招拍挂市场拿地能力。