新政后北京二手房新常态:房源增多 客源降近四成

21世纪经济报道 2016-10-24 09:04:48
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楼市降温进行时 热点城市密集调控至今已过三周,市场变化正在更加清晰起来。 虽然市场环境各不相同,调控强度也有差别,但整体而言,无论是热点城市中的一二手房成交,还是具体到此前受外溢影响受到较大程度欢迎的商住类市场,都开始逐步转向理性。在核心经济圈周边受外溢影响的二三线城市,也开始从更加具体的层面对楼市

楼市降温进行时

热点城市密集调控至今已过三周,市场变化正在更加清晰起来。

虽然市场环境各不相同,调控强度也有差别,但整体而言,无论是热点城市中的一二手房成交,还是具体到此前受外溢影响受到较大程度欢迎的商住类市场,都开始逐步转向理性。在核心经济圈周边受外溢影响的二三线城市,也开始从更加具体的层面对楼市进行降温,比如拿地环节。

在此环境下,房企也都在考虑新的出路探索。不过无论是对已经跻身一线的房企,还是对正走在扩张路上的房企而言,这都需要足够的成本付出作为代价。

导读

当市场升温、房价上涨时,购房者往往出于追涨心态而大量入市,业主却表现出惜售情绪,等待房价进一步上涨。反之,当调控降临后,购房者易陷入观望,期待政策对房价实施打压,业主则得出“阶段性高点”的判断,从而选择出手。

出台楼市调控新政后,北京房产经纪人的工作量骤然减轻了许多。

21世纪经济报道记者近日走访多家中介门店发现,经纪人普遍反映,国庆长假后,北京二手房市场的客户量出现明显减少,并直接导致成交量出现下滑。机构统计数据显示,最近一周(10月10日-10月16日),北京二手房网签量较国庆节前下滑40%。

但与此同时,新政后,北京二手房市场的房源量却明显增加,表明业主判断已到市场高点,且不再惜售。

分析认为,新政将使市场的恐慌情绪得以缓解,在此前成交量连续冲高后,预计未来北京二手房交易将继续下滑,房价涨势也将得到遏制。

客源明显减少

“最近看房的客户明显减少了,成交频率也低了一些。”10月20日,链家地产朝阳区定福庄门店的业务员小胡向21世纪经济报道记者表示,国庆长假之后,该区域的二手房交易相比节前出现明显降温,具体表现为:业务员带看量减少,成交量下滑,成交周期拉长。

造成这种变化的原因,在于节前的一纸新政。9月30日,北京市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》,将购买首套普通住房的最低首付款比例提高至35%,非普通住房提高至40%;二套房的最低首付比例分别为50%和70%,二套房的认定标准改为“认房不认贷”。

政策发布后,由于国庆假期的到来,楼市成交出现明显降温。但长假之后,交易数据并未恢复到新政前的状态。

伟业我爱我家统计显示,今年第42周(10月10日-10月16日),北京二手住宅网签量为5623套,与长假之前的第40周(9月26日-10月2日)相比,下降了40%。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向21世纪经济报道记者表示,10月以来网签的客户,大部分都在新政出台前就已经签署了购房合同。新政影响下,部分客户延缓或取消了购房计划,违约现象确有发生,但是大规模违约的现象并未出现。

但他认为,由于政策力度较大,未来将进入一个调整窗口期。从客源的大量减少不难看出,市场交易量的下滑恐不可避免。

据统计,10月上半月,伟业我爱我家新增买卖客户量环比上月下降了36.6%。这表明客户购房意愿降低,市场需求正在减少,交易热度正在下降。

但房源量却开始增多。10月上半月,我爱我家门店新增买卖房源挂牌量环比9月份增长了10%。说明之前业主惜售的现象有所减弱,不少业主希望能够赶紧将房屋出售。

这一现象颇能反映供不应求状态下的市场心态。胡景晖表示,当市场升温、房价上涨时,购房者往往出于追涨心态而大量入市,业主却表现出惜售情绪,等待房价进一步上涨。反之,当调控降临后,购房者易陷入观望,期待政策对房价实施打压,业主则得出“阶段性高点”的判断,从而选择出手。

走出恐慌情绪

在这之前,北京二手房市场的供应缺口颇大。小胡向记者表示,在北京朝阳区定福庄区域,今年以来的房源/客源比例一直维持在1:3至1:5之间,在市场较为火热的3、4月份,以及新政出台前的9月,客户“抢房”现象屡见不鲜。

而在西城区的新街口区域,经纪人反映,由于学区较好,上半年部分学区房源的房客比在1:10的水平。到9月份,学区房有所降温,但市场仍然处于严重供不应求状态,且房源极少。

与新房不同,二手房的供应具有一定弹性,通常视业主的判断而发生变化。按照上文分析,由于北京楼市整体供应不足,当市场升温时,二手房供应往往较为低迷,但市场需求旺盛。

今年北京楼市经历了两拨上涨行情,分别在3、4月和9月,二手房的走势也较为一致。3月北京二手房成交量达到32009套的高点,但随后一路下行,6月降至12674套的低点。7月以来,二手房成交升温,到9月再度突破3万套,达到30516套。

主流观点认为,9月市场交易升温,一方面是传统的“金九”因素所带动;另一方面,调控政策出台的预期强烈,购房者出现恐慌性入市。

体现到市场的微观层面,今年9月,通过我爱我家达成的二手住宅交易中,每位客户的平均看房次数为2.79次,自7月以来连续回落,且回落幅度加大。每套房源的平均看房次数为8.76次,同样较8月大幅下降。这说明9月的交易节奏明显加快,客户的购房决策周期缩短。

但10月以来的情况表明,“客户已走出‘930新政’之前的恐慌购买状态”。上述机构表示,由于新政将对市场实施全面影响,二手房市场将可能出现大幅降温。

胡景晖还表示,当前北京二手房中,六七成的购房家庭都是改善型的换房需求,两三个家庭,甚至更多家庭串在一起的连环交易不在少数。因此,违约情况不会大规模出现,但交易会更加慎重,交易周期会有所延长。

与此同时,二手房价格涨幅也将会受到一定遏制。统计局数据显示,今年8月,北京二手住宅价格同比上涨34.8%,新建商品住宅价格的涨幅则为25.8%。机构的数据显示,当前北京二手住宅均价在4.5万元/平方米,明显高于新房。

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