颓势已显!市区楼市成交量连续两月大幅下挫!

一叶知秋！近期，市区楼市低迷态势尽显。

与一级土地市场一样，近期市区二级新房市场和三级二手房市场成交量，均出现了大幅下挫，且已连续两月，但前8个月总成交总量依旧居于历史高位。

新房、二手房的成交到底如何？具体是什么情况？ 下面我们通过官方公布的数据，来看看当前的市场动态。

市区（鹿城、瓯海、龙湾、经开）

8月市区新房成交量为1725套，环比7月下降24%，同比去年8月下降44%。虽然历年7、8月份都是淡季，但如此大幅度的降幅还是出人意料。

单看8月，市场热度降温尤为明显，市区范围内仅6个项目供应新房源，多数板块均在加速清空原有库存，例如瑶溪、南湖等板块的空窗期越发明显，片区内仅有个别项目或尾盘项目在售。

但从整体来讲，今年前8个月，市区新房成交量仍有不错的成绩。截止今年8月，市区商品房销售套数19840套，同比去年涨幅16%，同比2019年的17631套，涨幅也达13%。

从上图可以看出，尽管今年前8月新房整体市场不错，但7、8月份市场反转来的有点猛，“倒V”型结构明显。显然，市场动态与最近的一系列调控政策密切相关，尤其是按揭贷款政策的变化。

若9月的新房成交量依旧低迷，金九银十的规律被打破后，证明政策的严控到位，购房者观望情绪将更加浓厚，将会筛选掉大批投资客户。

话说回来，对比其他城市的限购、限售、提高购房门槛等调控要求，温州新公布的《关于进一步加强商品住房销售管理的通知》，还是较为宽松，为市场预留了空间。

鹿城、瓯海成交量

连续下降均超过两个月以上

鹿城8月商品房销售套数为844套，环比7月下降50%，成交量已连续下跌三个月，下降幅度呈逐步增大之势。

瓯海8月商品房销售套数为332套，环比7月下降23%，已连续下降两月，同比也下降57%。

龙湾8月商品房销售套数为345套，环比7月上涨10%，同比2020年8月下降73%。

经开区8月商品房销售套数为204套，环比7月上涨46%，同比2020年8月下降6%。

显然，8月份分区域来看，只有经开区和龙湾有略微的增加，交易主力的鹿城和瓯海均出现大幅的下降，且已连续两月以上。

年内供应充足

今后，鹿城的后续待供应乏力，年内预计能上市的新项目为华润·悦未来和建发大家·文澜府邸；保利云谷、七都金成以及绿城地块年底能上市的难度不小。换而言之，年内鹿城区新房供应量不会很多。而瓯海区依靠未来之星等热门项目，年初以来新房去化量非常迅猛。但和鹿城区略有不同的是，瓯海区后续项目非常丰富，潜在房源充足。例如红星·半岛九号、荣安·江河拥翠、荣安·劝学里、翰林九境、中梁·湖山云境、万科映象广场、碧桂园·悦榕湾以及保利中南·大境堂悦等等。加上现有在售项目，显然，瓯海新房后续销售压力并不小，新项目上市能否热销十分关键，否则很容易形成踩踏效应倒逼房价。今年以来，龙湾上市新项目不多，较去年的多板块多点开花，今年明显热度下滑明显。重心将由蒲州向瑶溪片转移，目前瑶溪片区内有6个项目，仅有凯迪新城·博科园以及龙光·玖誉湾已启动，其余项目或为土地刚出让不久尚未启动。而经开区在经历瓯江口新区的冲击之后，当前市场疲态尽显。8月，仅上市一个纯新项目——新城旭辉·未来海岸。价格方面，未来海岸毛坯单价约1.31万元/㎡，较去年上市的各项目价格，上涨了约1000元/㎡。经开区规划有多个商业综合体，但一个都未开业，反而是空港新区的宝龙广场即将开业，生活配套问题值得深思。

二手房也是连续两月下降

8月二手房销售套数为2440套，环比7月下降15%，同比去年8月下降22%。

限贷、拉长二手房放款周期、严查经营贷以及房贷利率上调等措施，再加上全国各地严控xue区房导致温州xue区房风声鹤唳，双重影响之下，市区二手房一直坚挺到了6月，从7月开始到8月市场颓势展露无疑。占据二手房成交特别主力的鹿城区二手房市场8月成交仅1687 套，较上月的2013 套下降幅度达16%。9月，各学校开学，神兽回笼，xue区房又将迎来供应潮，只是大环境趋冷的影响下，9月无论是购房者还是房东都会如履薄冰。大胆猜测9月二手房下行的可能性很大，横盘的可能性其次。