轨道交通概念炒房热火,万科封顶价7809元/㎡竞得瓯海潘桥百亩宅地!

原标题：轨道交通概念炒房热火，万科封顶价7809元/㎡竞得瓯海潘桥百亩宅地！

导读：今早，位于瓯海区潘桥街道的三溪片区货站单元B-07地块迎来出让。

地块面积百余亩，紧邻S1线潘桥站点，封顶楼面价7809元/㎡（不含政策性住房配建成本）成功出让，这个价格合理吗？一起来看下！

◎来源 丨温州房哥

◎文/编丨Mt./Lily

拍地

结果

该地块吸引龙湖、中梁、金科、万科、大家、旭辉等6家开发商参与竞地。报价79轮，最终，万科以161880万元竞配政策性住房5600㎡竞得该地块，楼面价约7809元/㎡，溢价率30.15%。

▶拍地结果。/浙江省土地使用权网上交易系统

实际成交楼面价＝（拿地总价+政策性住房配建成本）/（计容总建面-政策性住房建面）

政策性住房配建成本以4500元/㎡计，全装修成本以1000元/㎡计

即为（161880万元+5500X5600㎡）/（207297-5600㎡）≈8178.60元/㎡

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地块

位置

该地块位于瓯海区潘桥街道马桥村、陈庄村。地块北临物流路，南临连云港路，西侧紧邻S1线潘桥站点。

▶地块相对位置。/浙江省土地使用权网上交易系统

目前，该地块周边在建的项目有阳光城·愉景公馆。地块与多个物流园区较近。

▶地块区位，仅为示意。/浙江省土地使用权网上交易系统

地块

详情

建筑高度:≤100米（且住宅建筑高度≥60米）。

该地块结合站点集中设置的商业建筑面积≥15000平方米，其中不小于10000平方米的集中商业建筑面积在地块建成后须由地块受让人持有运营不少于8年，不得分割销售（转让）也不得整体转让，8年之后不得分割销售（转让）但可整体转让，其余商业建筑面积可分割销售（转让）。

地块

实景

▶地块实景图。/浙江省土地使用权网上交易系统

房探

简评

1

地块规模较大，或将发展“TOD”模式

该地块位于动车站板块和S1线潘桥站东侧，交通较为便利，但周边居住氛围还较差。

地块北侧为物流路，西侧为S1潘桥站，东侧靠近铁道，南侧附近有多个物流园——当家物流园、潘桥物流园。短期内物流园没有搬迁计划的话，那么福州路将是货车往来主要的交通道路。货车来来往往，对于居住环境来说，会有一定影响。

►地块实景。/房哥VR地图

地块周边配套主要为高铁新城及其附属商业配套。如大象城、港龙商业广场、站南商贸城等。动车站区域的商业设施规划虽多，但商业氛围目前来说还较为黯淡。

好在该地块招拍挂文件要求结合站点（即S1线潘桥站）集中设置的商业建筑面积≥15000平方米。不排除后期万科以“TOD”模式依照TOD国际新城模式开发。

2

成交楼面价尚处于合理范围

该地块起始楼面价为约6000元/㎡，实际成交楼面价为约8178.60元/㎡。

►本次出让地块位于左下角。相关位置仅为示意，有误差。以实际为准。制图/Lily

同板块楼盘阳光城·愉景公馆，目前在售毛坯均价1.8万元/㎡左右，受益于轨道交通概念，小户型去化良好。

按照万科成交楼面地价计算，该地块预计保本售价约13431元/㎡（以保本价不用征收所得税增值税为前提）。参照阳光城·愉景公馆的售价，预计未来毛坯均价在1.8万元/㎡左右。还有一定的利润空间，成交楼面价处于合理范围。

房哥平台曾反复强调，看一个地块成交是否合理，价格高低如何？不是看拍卖溢价，而是看售价与保本价的差距。低价成交不一定便宜，高溢价成交不一定贵。

3

土拍市场走向值得关注

本次参与土拍的房企数量为6家，与上周比，参与竞地房企数量相当，与前段时间最热相比，参与拍卖的房开数量持续处于较低位。但同样，本次土地成交价格也并没有因此变得便宜。

究其原因，一则是，该地块供应预计与阳光城·愉景公馆错开，且愉景公馆去化情况较好；二则是，TOD模式打造的TOD国际新城颇受投资客欢迎，在龙湾瑶溪供应量如此大的区域依然卖得较好，而万科恰恰是开发商，轨道交通概念带来的投资热度，给了开发商一定的信心。

这说明，目前开发商虽然资金受到严格监管。但在银根持续宽松下，开发商对后市并不是整体看空，房哥平台也强调短期房价在箱体震荡的可能性较大。同样，目前市场也存在结构性冷热分化的局面，热销滞销并存。对于库存较低、去化较好的板块，开发商还是比较青睐。

好了，今天就说到这！

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