城市季报|3月天津新房供需两端节奏加快,一季度整体表现仍偏弱

一、3月新房供需规模回升，一季度表现仍偏弱

（一）3月新房成交规模再度上升，一季度成交约1.4万套

受双假期、疫情反复以及供应节奏放缓等因素的影响，2022年首月天津新房成交规模仅达3000套水平，随后天津楼市凭借自身较强韧性，加之市场政策不断释放改善信号，其新房成交规模呈现“二连升”态势，且3月的涨幅扩大之势更为显著，成交规模较上月的增加量超过2000套，可仍不及去年同期。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月天津新房成交6405套，环比上涨57.49%，同比下跌30.40%。

从天津新房成交规模的季度走势来看，2022年一季度天津新房成交规模降至近三年季度成交水平的次低谷，进一步凸显了当前房地产市场仍处恢复阶段，楼市信心与活跃度提升稍显缓慢。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度天津新房成交13611套，环比下跌53.13%，同比下跌42.22%。整体来看，天津新房成交端正逐渐发力，预计随着疫情逐渐好转与市场政策端持续释放暖意，天津4月新房成交规模有望延续上升态势，同时二季度成交规模也将得到进一步提升，但赶超去年同期的难度较大。

（二）3月新房价格止跌转涨，同比时隔4月再度转正

从天津近三年的新房价格走势来看，多发波动现象，但涨跌幅度不大。进入2022年3月，新房成交价格结束了前两月的连续下跌局面，同环比双双止跌转涨，究其原因，或主要是受本月部分成交高价盘的带动。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月，天津新房成交均价17813元/㎡，环比上涨12.44%，同比上涨5.91%。预计接下来，随着高价盘的成交热度继续上升，价格大概率仍呈上涨走势。

（三）3月新房供应节奏加快，去化端发力助推库存量下降

3月天津新房供应节奏加快，批准上市面积止落回升，但较去年同期相比仍有较大差距。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月批准上市面积为35.55万㎡，环比上涨17.9%，同比下跌59.2%。虽然3月供应规模较上月有所回升，但就今年天津一季度整体供应规模而言，供应端仍较显乏力，整体批准上市面积刚刚超过100万㎡，为近三年季度供应规模的次低谷。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年一季度批准上市面积为108.78万㎡，环比下跌59.67%，同比下跌60.35%。

从库存来看，本月库存量仍呈小幅下降的态势，根据数据显示，3月天津新房库存为2066.60万㎡，环比下跌1.65%，跌幅扩大0.95个百分点；同比下跌3.91%，跌幅扩大1.13个百分点。从去化周期来看，3月去化周期为21.7个月，较上月增加0.17个月，整体来看，天津去化周期持续走高。

本月，天津新领销许项目为14个，共覆盖西青区、东丽区等9个城区，东丽区的占比相对较高，共包含3个新领销许项目。其中，东丽区的中交雅郡城东春晓本月获取4号住宅楼的销售许可，预售建筑面积为6859.84㎡，项目属于真正的地铁上盖项目，主要以6-9层电梯洋房和11-18层小高层为主，“纯粹的低层低密度社区规划”保证了整体社区品质，提升居住舒适度。北辰区的大华锦绣华城是本月预售项目中建筑面积较大者，取得了4号、8号住宅楼的销售许可，预售建筑面积达17526.82㎡，项目位于北辰区双青板块的核心位置，紧邻瑞景与刘园成熟板块，在享受高密度生活配套设施的同时，又坐拥自身区域内生态宜居发展价值的特殊性。

（四）津南区位居3月成交规模首位，滨海新区位居一季度成交规模首位

从2022年3月天津各区新房成交表现来看，津南区与滨海新区的成交表现较为亮眼，分别以1359套、1300套的成交规模位居排名前列、二，占比均超20%，分别为21%、20%，其余13城的成交占比均低于10%,成交套数也是处于600套水平以下，但不得不提的是，本月和平区和河西区二者的活跃度提升显著，本月分别成交154套、231套，较上月分别上涨1825%、135.7%，另外，宝坻区是本月少有一个成交较上月下滑的区域，3月成交400套，环比下跌3.8%。

从季度表现来看，滨海新区和津南区仍然处于先进地位，二者2022年一季度的成交规模均突破2000套，北辰、武清、宝坻以及西青4区的一季度也表现不俗，成交规模均超1000套，虽然3月大部分区域成交均有所上升，但从各区今年一季度的成交表现来看，15城环比下跌，仅有和平区呈上涨态势，乏力特征仍较凸显。

（五）咸水沽板块夺得3月及一季度2个成交榜首 

从2022年3月各大板块的成交来看，成交规模超100套的板块占比超8成，津南区和滨海新区的板块成交活跃度依旧较高，分别上榜4个、3个板块。本月津南区的咸水沽板块以724套的成交规模遥遥先进，成交均价为16805元/㎡，宝坻区的宝坻郊区板块成交持续发力，本月成交规模上升至261套，位居第二，滨海新区的中新生态城板块仍然位居第三，名次虽然未变，但成交规模却是有所上升的，本月成交244套。再从2022年一季度天津板块成交套数排行来看，3月成交对于板块一季度整体成交规模的助力起到至关重要的作用，一季度突破500套的板块有5个，咸水沽、宝坻郊区以及中新生态城3个板块凭借自身较强的成交冲劲仍然占据前三，另外，静海区团泊东区板块以及津南区天嘉湖板块的一季度表现也较佳，分别以527套、500套的成交规模位居第四、五。整体来看，天津板块间成交凸显“强者恒强”的特征，像宝坻郊区、中新生态城以及团泊东区等板块长期处于成交先进地位。

（六）恒大悦府一季度成交额破10亿，中海地产稳居销售额首位

从2022年3月天津新房成交套数TOP20项目来看，共覆盖10个城区。滨海新区一跃成为成交主力，共计上榜5个项目，津南区的项目成交表现也较佳，共上榜4个项目。本月成交规模突破百套的仅有2个项目，津南区的恒大悦府成交规模遥居榜首，本月成交602套，项目是恒大“新府系”豪宅扛鼎之作，地处连接天津市中心城区与滨海新区的城市轴心地带，商业、生态等配套资源醇熟，更有恒大金碧物业为项目提供优质服务，获此佳绩也属实至名归。和平区的中海和平之门与滨海新区的远洋琨庭项目分别位居第二、三，3月分别成交139套、94套。另外，从一季度项目成交情况来看，得益于3月份的突出表现，恒大悦府以646套的成交表现再次霸居一季度排行榜首位，而且3月成交贡献占据主要份额，静海区的天津富力新城与津南区的天津新鸥鹏教育城分别以219套、210套位居一季度排行榜第二、三位，其中，天津新鸥鹏教育城为辛庄板块内品质标杆项目，由中国教育产业领域企业新鸥鹏集团倾力打造，教育配套可谓醇熟。

根据2022年3月天津成交金额TOP20项目来看，成交金额破10亿的项目仅有1个，津南区的恒大悦府凭借较高成交规模拉动成交金额领跑，3月成交金额达124070万元，和平区的中海和平之门凭借较高单价水平位居榜二，3月成交金额为69603万元，项目成交活跃度高涨与其自身区域热度是分割不开的，和平区作为天津的中心城区，近些年供应力度逐渐减弱，楼盘稀缺性加之区位优势使得中海和平之门项目一开盘便备受关注，而且项目是由拥有40余年房地产开发与不动产运营管理经验的中海地产倾力打造，成交热度自然不低。河西区的天津瑞府占据成交金额榜三，3月成交金额为29400万元。另外，从一季度成交金额TOP20项目来看，恒大悦府与中海和平之门2个项目仍然占据前二之位，一季度成交金额分别达131139万元、69603万元，滨海新区的远洋琨庭凭借不俗的成交表现位居成交金额榜三，一季度成交金额达42607万元，其是滨海核心区规模较大的住宅项目，整体规划以低密洋房为主，地理位置十分优越，为远洋品牌城市名片级项目。

从各大房企在天津市场的表现来看，2022年3月销售额突破10亿的房企有2家，其中，中海地产仍然稳居首位，本月销售揽金高达18.75亿元，由于其打造的中海和平之门、中海云麓公馆、中海天空之镜等高端项目成交表现均较为亮眼，因此其揽金再度高涨也不足为奇。中国恒大以13.12亿元的销售金额位居第二，从其具体销售情况来看，在销售套数上的杰出表现对其揽金的贡献率不小，本月共计销售648套。远洋集团位居第三，本月销售金额为6.58亿元。从一季度房企销售金额表现来看，中海地产、中国恒大以及远洋集团三家房企依旧占据前三之位，一季度销售金额分别为28.41亿元、14.89亿元、12.99亿元，另外，一季度销售金额突破10亿的还有新城发展控股以及万科。整体来看，天津房地产市场的活跃强者依旧是深耕型房企，像中海、远洋以及万科等，而且房企的品牌影响力均处于行业先进地位，为天津房地产市场稳健走势奠定了坚实基础。

二、二手房市场均价小幅上涨，涨价房源占比持续扩大

（一）3月二手房市场均价小幅上涨，涨幅不超0.5%

天津近三年的二手房市场均价大致呈现稳步下滑的态势。2022年3月二手房价格小幅上涨，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，2022年3月市场均价为20477元/㎡，环比微涨0.14%，同比下跌7.49%。

（二）3月涨价房源占比再度上升，较上月扩大0.1个百分点

天津二手住宅调价中涨价房源占比再度上升，3月占比为9.1%，较上月扩大0.1个百分点。整体来看，涨价房源占比持续扩大，主要是在政策环境适度松动的带动下，市场信心有所提振，业主对价格预期增强，涨价信心有所上升。

三、3月天津新房成交供应双双回升，二季度成交有望再上新台阶

根据天津房地产市场运行情况来看，3月份，新房成交及供应两端的活跃度均有明显的上升，但就一季度整体来看，楼市表现还是偏弱，较去年同期仍存在较大差距。预计接下来，在疫情好转以及政策持续发力下，市场恢复进程加快，二季度成交有望再上新台阶。

结合当前待售项目及3月项目成交情况来看，天津主城区可选的优质房源较多，尤其是南开区，可谓2022年的改善主战场，如绿城·凤起悦鸣，项目位于南开核心位置，地铁、教育、医疗等优质配套环伺，又是品牌房企绿城倾力打造，质量方面具有较强保障性，还有招商江山玺以及铂悦融御等项目，但由于该区属于天津主城区，其价位水平较高；另外，预计津南区接下来的推盘力度将较大，其中包含不少价位较亲民的房源，如天津悦府、海玥名邸、嘉泰翰林学府等，其中，位于辛庄板块的天津悦府，周边商业、教育、医疗等配套资源较为齐全，由城投置业携手华润置地匠心打造，预估市场均价在16000元/㎡左右，对刚需群体较为友好，同时也可满足学区需求。

整体来看，天津于2022年首月放宽了落户政策，而且预计接下来供应步伐将继续加快，在售及即售房源较为充足，购房者可结合自身需求及购房条件择选心仪房子。

来源：诸葛找房