10年后,有多少房子会变成“空屋”?

供需之间的“错配”，从来没有像最近两年这么突出。

数据显示，我国居民人均住房建筑面积早在2017年就超过了40平米，套户比达到了1.13，尤其在广大的中小城市，房屋近乎不限量的供给，在棚改货币化、人口回流、婚房需求等多种因素推动之下，房价也开始水涨船高。

公开数据显示，目前均价突破万元的城市已经超过60个，这其中有20个是三四线城市或县城。

小城市的房子究竟有多大水分？之前的一位同事，常年在北京打拼，家乡是四川某个小县城，去年看到家乡的房价从4000涨到7000，忍不住背负高杠杆入市炒房，自己的积蓄加上亲朋好友的筹措，去年10月份，在县城新区用110万一口气首付了5套房子，气魄之大，令人汗颜。

5套房子还不算什么，有的全款拆迁户，一口气扫十几套房子的不在少数，这种“虚火”的购买力，其实已经透支了未来三四线楼市的空间。

今天我们尝试从两个角度来分析，对大部分城市而言，10年后，有多少房子会变成“空屋”？又会产生多少“鬼城”？

先来说排名前列个问题，所谓“空屋”，指的是买了不住、产生闲置的房子，这里就涉及到了空置率的问题。

首先，目前的房屋空置率是多少？

空置率的计算公式为：空置面积与近三年房地产累计竣工面积之比。

在2015年，腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

在2018年底，西南财大中国家庭金融调查中心发布的数据显示，住房空置率为21.4%。

看来，各大机构调研目前楼市中的空置率，大部分都在20%-25%之间。

其次，10年后，房屋空置率会增加多少？

根据每日经济新闻去年底的报道，40年来，城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米，增长了4.5倍。40年增长4.5倍，一年大概增长1倍左右，照这样看来，未来十年的增速也可能翻倍。

但是，人均居住面积的增长，特别无法代替空置率，这是两个完全截然不同的概念，因为人们可能会习惯住大房子，但不代表房子面积大了之后就不住人了。

因此，未来空置率的变化，应该是在目前20%的基础上适当增加，假设未来十年持续温和增长，空置率可能会达到30%左右。

再次，十年后，房屋总量是多少？

根据统计局2017年的调查，中国城镇住房总存量为261亿平方米，其中城区住房总面积为145.9亿平方米，而镇区是115.4亿平方米。

把平方米的总量换算成套数，按90平米一套房，所有城镇房屋总量大概是2.8亿套，如果加上去年的数据，应该是2.9亿-3亿套之间。

要知道，去年房屋新开工面积是17亿平米，按这个速度，十年之后，房屋总量会达到4.8亿套。

用4.8亿套乘以30%的空置率，得出的数字是1.44亿套。

1.44亿套“空屋子”称得上多吗？

笔者不这么认为，要知道，按照西南财大前两年公布的数字，目前城镇空置房就已经将近7000万套了，其中绝大部分还是农房，按照房地产市场膨胀的速度，这个数字并不令人意外。

再来说第二个问题：未来十年，会产生多少“鬼城”？

首先，“鬼城”的标准是什么？

按照之前《投资时报》发布的榜单标准，目前“鬼城” （空城）是指城区人口与建成区面积的比值均低于0.5或稍微高于0.5。

但是，因为最近几年很多城市的中心城区扩张太快，所谓的“标准”，也已经失去了时效性，毕竟，这是2014年时制定的，5年之内，很多城市早已经“旧貌换新颜”了，昔日的鬼城如常州、郑东新区等地也早就车水马龙了。

所以，我们不应该以城市来界定所谓的“鬼城”，更合理的界定方法，应该是有多少“城区”会面临“空心化”。

其次，按城区数量计算，10年后，会出现多少“鬼城”？

据不完全统计，截至2016年5月，中国县及县以上的新城新区数量总共超过3500多个，如果加上2017、2018和今年的数据，这个数字应该会将近4000个。

在上半年，社科院发布了房地产蓝皮书，报告显示的结果很惊人，目前超过17个城市写字楼空置率达20%以上，要知道，这些地方都是典型的人们城市，如果连长沙、武汉、青岛等地商用房的空置率都达到20%以上，那三四线楼市只会更高。

从1998年的房改开始计算，21年的时间，达到了近4000个城区的规模，假设年均增加190个，未来十年，会增加1500-1900个左右的新城区。

如果仍然按照25%-40%的空置率来计算，在10年之后，将会出现1375-2200个“鬼城区”，注意，不是城市，而是城区。

假如未来楼市要面对1.44亿套空置房，1000多个“鬼城区”，应当如何应对？我们不妨看看社科院专家的分析。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在2018年曾接受采访指出，住房空置的原因很复杂，并不能简单归结为持有成本过低。

邹琳华认为，空置住房持有者仍需要按月偿还住房按揭贷款本息，经济负担也非常沉重。而之所以选择将住房空置，其主要原因是交通、公共基础设施较差，不仅难以用于正常居住生活，租金又低至无法补偿建筑及装修设施的折旧。

在这种情况下，征收“一手住房空置税”就显得非常理性和务实。

一方面，开发商持有而未出售的住房比较容易认定，另一方面，对新建商品房征收空置税，可以促进开发商售房，打击开发商囤积住房、捂盘等行为。

专家的观点可谓是“另辟蹊径”，空置并不可怕，楼市更怕的是购房理念太浮躁，人们的眼里只盯着房产的升值变现，却忽略了居住的属性，假如未来一手房能够顺利实施“空置税”，也更有利于“房住不炒”的理念深入人心。