10年后,有多少房子会变成“空屋”?

搜狐焦点温州站 2019-07-20 16:47:28
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你缺房子吗?大部分都会回答:缺。 你缺地方住嘛?想必人们都会回答:不缺。 这就是目前楼市的尴尬现状,所有人都拼命往大城市里挤,空着家乡的农房,县城和地市的大三居,在省城和北上广住着狭窄的出租屋。

供需之间的“错配”,从来没有像最近两年这么突出。

数据显示,我国居民人均住房建筑面积早在2017年就超过了40平米,套户比达到了1.13,尤其在广大的中小城市,房屋近乎不限量的供给,在棚改货币化、人口回流、婚房需求等多种因素推动之下,房价也开始水涨船高。

公开数据显示,目前均价突破万元的城市已经超过60个,这其中有20个是三四线城市或县城。

小城市的房子究竟有多大水分?之前的一位同事,常年在北京打拼,家乡是四川某个小县城,去年看到家乡的房价从4000涨到7000,忍不住背负高杠杆入市炒房,自己的积蓄加上亲朋好友的筹措,去年10月份,在县城新区用110万一口气首付了5套房子,气魄之大,令人汗颜。

5套房子还不算什么,有的全款拆迁户,一口气扫十几套房子的不在少数,这种“虚火”的购买力,其实已经透支了未来三四线楼市的空间。

今天我们尝试从两个角度来分析,对大部分城市而言,10年后,有多少房子会变成“空屋”?又会产生多少“鬼城”?

先来说第一个问题,所谓“空屋”,指的是买了不住、产生闲置的房子,这里就涉及到了空置率的问题。

首先,目前的房屋空置率是多少?

空置率的计算公式为:空置面积与近三年房地产累计竣工面积之比。

在2015年,腾讯发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

在2018年底,西南财大中国家庭金融调查中心发布的数据显示,住房空置率为21.4%。

看来,各大机构调研目前楼市中的空置率,大部分都在20%-25%之间。

其次,10年后,房屋空置率会增加多少?

根据每日经济新闻去年底的报道,40年来,城镇人均住房建筑面积从6.7平方米增加到36.9平方米,增长了4.5倍。40年增长4.5倍,一年大概增长1倍左右,照这样看来,未来十年的增速也可能翻倍。

但是,人均居住面积的增长,绝对无法代替空置率,这是两个完全截然不同的概念,因为人们可能会习惯住大房子,但不代表房子面积大了之后就不住人了。

因此,未来空置率的变化,应该是在目前20%的基础上适当增加,假设未来十年持续温和增长,空置率可能会达到30%左右。

再次,十年后,房屋总量是多少?

根据统计局2017年的调查,中国城镇住房总存量为261亿平方米,其中城区住房总面积为145.9亿平方米,而镇区是115.4亿平方米。

把平方米的总量换算成套数,按90平米一套房,所有城镇房屋总量大概是2.8亿套,如果加上去年的数据,应该是2.9亿-3亿套之间。

要知道,去年房屋新开工面积是17亿平米,按这个速度,十年之后,房屋总量会达到4.8亿套。

用4.8亿套乘以30%的空置率,得出的数字是1.44亿套。

1.44亿套“空屋子”称得上多吗?

笔者不这么认为,要知道,按照西南财大前两年公布的数字,目前城镇空置房就已经将近7000万套了,其中绝大部分还是农房,按照房地产市场膨胀的速度,这个数字并不令人意外。

再来说第二个问题:未来十年,会产生多少“鬼城”?

首先,“鬼城”的标准是什么?

按照之前《投资时报》发布的榜单标准,目前“鬼城” (空城)是指城区人口与建成区面积的比值均低于0.5或稍微高于0.5。

但是,因为最近几年很多城市的中心城区扩张太快,所谓的“标准”,也已经失去了时效性,毕竟,这是2014年时制定的,5年之内,很多城市早已经“旧貌换新颜”了,昔日的鬼城如常州、郑东新区等地也早就车水马龙了。

所以,我们不应该以城市来界定所谓的“鬼城”,更合理的界定方法,应该是有多少“城区”会面临“空心化”。

其次,按城区数量计算,10年后,会出现多少“鬼城”?

据不完全统计,截至2016年5月,中国县及县以上的新城新区数量总共超过3500多个,如果加上2017、2018和今年的数据,这个数字应该会将近4000个。

在上半年,社科院发布了房地产蓝皮书,报告显示的结果很惊人,目前超过17个城市写字楼空置率达20%以上,要知道,这些地方都是典型的人们城市,如果连长沙、武汉、青岛等地商用房的空置率都达到20%以上,那三四线楼市只会更高。

从1998年的房改开始计算,21年的时间,达到了近4000个城区的规模,假设年均增加190个,未来十年,会增加1500-1900个左右的新城区。

如果仍然按照25%-40%的空置率来计算,在10年之后,将会出现1375-2200个“鬼城区”,注意,不是城市,而是城区。

假如未来楼市要面对1.44亿套空置房,1000多个“鬼城区”,应当如何应对?我们不妨看看社科院专家的分析。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华在2018年曾接受采访指出,住房空置的原因很复杂,并不能简单归结为持有成本过低。

邹琳华认为,空置住房持有者仍需要按月偿还住房按揭贷款本息,经济负担也非常沉重。而之所以选择将住房空置,其主要原因是交通、公共基础设施较差,不仅难以用于正常居住生活,租金又低至无法补偿建筑及装修设施的折旧。

在这种情况下,征收“一手住房空置税”就显得非常理性和务实。

一方面,开发商持有而未出售的住房比较容易认定,另一方面,对新建商品房征收空置税,可以促进开发商售房,打击开发商囤积住房、捂盘等行为。

专家的观点可谓是“另辟蹊径”,空置并不可怕,楼市更怕的是购房理念太浮躁,人们的眼里只盯着房产的升值变现,却忽略了居住的属性,假如未来一手房能够顺利实施“空置税”,也更有利于“房住不炒”的理念深入人心。

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