新盘去化大盘点:真热销?假热销?投资客杀到全包!

温州房哥 2019-07-02 21:04:35
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原标题:新盘去化大盘点:真热销?假热销?投资客杀到全包!

导读:6月份,市区楼市密集开盘,几乎所有的开发商都声称自己的楼盘卖得很火,但是市场究竟如何?你能分辨这变幻莫测的世界”,到底是“真热销还是假热销”?

搬来小板凳,一起来看看!

本文数据来源于温州市住建委下属的温州市房地产市场信息网。认购数据可能存在滞后,以实际为准。

根据2017年7月,我市推行的“认购定位单”制度,房源销售情况同步录入商品房网上销售管理系统,严格落实购房实名制。

◎来源 丨温州房哥

◎文丨麦田夫斯基/房哥

6月,不少楼盘去化情况闹得“风风火火”。最值得关注的莫过于凯迪融创·瓯越大观的去化“罗生门”。

认购数据“罗生门”

6月24日,房哥平台根据温州市房管网官方数据,发文盘点了前一日开盘的凯迪融创·瓯越大观去化情况,并在文首做了提醒:“认购数据可能存在滞后,以实际为准”。截至23日15时去化率为30.73%。

去化八成。▼

►后台部分留言截图

开发商相关人士也在第一时间联系我们,表示实际去化数据为约6成!

中国移动

14:35

55%

微信(66)

开发商

房哥房哥,你这个去化数据不对呀!因为后台人员电脑软件问题录入不及时,我们可是扎扎实实卖了6成呐!

我们的数据来自于温州市住建委下属的房地产市场信息网的官方数据。

认购有可能延迟,不过我们还是以政府官方数据为准!

那这样吧!我们文章末尾留言置顶说明下你这边反馈的情况。

3成?6成?8成?实际去化数据究竟是多少呢?

其实,关于开发商的开盘销售情况,最准的还是房管网的认购数据,尽管信息有可能会延迟几天,个别房源因为购房者特殊情况未录入,但好歹是官方真实数据,八九不离十。

截至7月2日14时,瓯越大观开盘当天加上后续销售,已售/已认购273套,去化率约为66.59%。

瓯越大观的最终数据显示,该楼盘卖得还不错,开盘当天真实去化接近六成,但现场传递的信息仍然夸大了销售热度。

开发商之所以对开盘的销售情况讳莫如深,是因为无论热销冷场,它都必须向购房者显示形势一片大好、不赶快下手就没货的局面,诱导那些念头摇摆的客户赶快下单。

因此,为了营造热销的现场,使用各种套路就在所难免。

除了认购数据“罗生门”,常见的套路有哪些呢?

销控表“控制”

周日的傍晚,房探小哥正翘着二郎腿哼着歌,机友三垟钻石王老五竟找上门来,直言:翡翠天地四期(备案名翡玉园三期)觉得贵不想买了,去退诚意金看到销控表有点发懵!

中国移动

19:00

42%

微信(13)

三垟钻石王老五

房哥,在吗?这个会不会有水分啊?

有时候有的,可以参照房管网数据。

我本来嫌贵,不想买了,正准备去退诚意金呢。销售给我一发一个销控表,惊到了我的下巴!

认购数据延迟也是有的,一般也就是几天。

我可以再看看吗?会不会买不到了?

可以的,王总。房子多的是,选择余地还是比较大的!

而实际上,截至7月2日14时,翡玉园(三期)已认购/已售9套,去化率为4.79%,而且这两天这个数据没有发生变化,大批量认购房源未录入的可能性较小。▼

“水军”操控

如今年初市场最低迷的时候,远洋·世纪宸章和世茂·璀璨山河低楼层等均发生了较多房源退购统一销售的情况。据开发商称这部分房源大多为员工认购,因各种原因无法签订合同,故此后由住建部门统一强制对外公开摇号。

像这样雇佣“水军”在展厅开放、开盘等节点进行销控也是开发商的惯用手段之一,借此营造热销气氛,促使在摇摆中的购房者仓促下单!

所以对于购房者而言,千万不要被开发商的套路所迷惑,购房一定要“以我为主、货比三家”,看准了就下手,觉得性价比不高就离场。现在这个市场,新增商品房的供应还是很充足,短期内价格也比较稳定。

别看六月份楼盘密集开盘,所有开发商都声称自己热卖,其实,在剔除部分投资过热的楼盘之外,大部分楼盘的真实销售情况,并不像朋友圈看到的那么热,购房者依然可以淡定货比三家后下手。

咱们来跟踪下近期开盘的一些楼盘去化数据。

金茂府(三期)

截至7月2日14时,金茂府(三期)已认购/已售138套,去化率为39.88%。

▲金茂府各幢毛坯备案均价,普惠为96折,其中一二期办理快贷可享受至93折。蓝标数字为一、二期,红标数字为三期(即本次开盘楼栋)房源。

金茂府“红盘”,截至7月2日15时,三期除了1#和2#“庙景房”之外,去化为约17.70%。而一期和二期去化率99.02%、90.59%。

金茂府三期沿河大户型涨价过大,滞销意料之中,但150方抢手户型,单价与前一期差不多,去化也不理想。这估计与近期亮相的高端楼盘较多有关(如绿城凤起玉鸣、中梁滨江鹿城壹号、时代尚品等),高端土豪未来选择余地较大,不急于下手。

瓯海印象(南府)一期

截至7月2日15时已认购/已售111套,去化率为37.50%。

►楼栋分布图。/黄圈处为本次开盘楼栋

与周边楼盘价格相比,瓯海印象南府不算贵,这样的去化率只能说明这个版块自住需求在之前释放比较充分,而投资和资产配置者对其兴趣不大。这也许恰恰体现了该板块市场的真实需求状况。

►周边项目情况。制图/Lily

远洋·世纪宸章

再如远洋·世纪宸章。

新城吾悦广场·璟悦府此前公布了毛坯成交均价2.45-2.75万元/㎡。▼

两地块直线距离仅500米左右,区位条件近乎一致,这一价格和世纪宸章的均价拉开了4000元/㎡的差距。

在此利好之下,远洋·世纪宸章三期和二期,130方以上去化率分别为约12.12%和44.11%,去化情况依然不理想。▼

►三期7幢认购情况

蒲州和黄屿板块是主城区未来供应的重仓区,世纪宸章22000元/平方米左右的单价,改善户型销售依然缓慢,可能是因为许多客户在等待吾悦广场的开盘,加上机场大道北的博悦湾最近也亮相了,两者都是中小户型。

所以这个片区,购房者选择余地较大。其实商业综合体的兴起,是整个板块收益而不仅限于某个特定楼盘,不知道新城吾悦广场的煽动式营销,能否换来购房者头脑发热高价下单,让我们拭目以待。

金地荣安·都会传奇二期和理想之城五期

两者新加推去化率分别为6.36%和30.99%。

小结

由此可见,以自主为主、投资者较少介入的楼盘,销售情况有些“温吞水”模样。市场相对比较理性,市场依然是买房市场,购房者挑选余地较大。

But,当投资者(或资产配置者)杀到的时候,楼盘的销售情况完全不可同日而语。比如除了早前的“头号热盘”国鸿·温州1号

大诚·瓯江印象(一期)

截至7月2日晚7时,大诚·瓯江印象已认购/已售220套,去化率约为68.75%,而且数据还在快速更新中。

►楼栋分布图。/黄色部分为本次开盘楼栋

实际上根据内部消息,该楼盘一期已经“几近清盘”。从瓯江印象到隔壁的“温州一号”,三江板块虽说宜居,但突然变成香喷喷的肥肉,成了大江两岸许多有钱人资产配置的首选板块,倒真是有些出人意料。

从上图可以看到,大诚瓯江印象最差的1号楼中低层也都被认购,自住者一般不会如此饥不择食,只有投资者感觉有差价、感觉板块有潜力,才会不管房子本身是否适合居住就下手。

TOD·天空之城

同样,截至7月2日15时,浙南科技城的天空之城已售/已认购252套,去化率为83.72%。

▶楼栋分布图

如果说对于温州一号和瓯江印象,投资者是冲着板块预期而来,那么对于TOD新城的天空之城,投资者多半是冲着轨道交通概念和相对低价而来,所以小户型和低总价房源更受青睐,如2幢主打77方和105方。77方去化率为100%,105方低层和高层有一定剩余。▼

►2幢认购情况

其实单纯从价格来说,TOD天空之城如果选择快速按揭,毛坯折后单价只有16000多元/平方米,这个价格放到整个温州市区市场体系里,算是最便宜的存在了,你看茶山都要卖到一万八,潘桥动车站也要一万八,从居住配套和区位条件来说,龙湾好歹也是区级行政中心啊,毛病就在于供应量过大了。

瓯江国际新城·东樾府三期

截至7月2日15时,瓯江国际新城·东樾府三期92.03%。

►楼栋分布图。标红为此次开盘楼栋

纯投资为主的瓯江国际新城中小户型自推盘以来,一直热销。

好了,今天就说到这!

部分来源:温州市房地产市场信息网

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