房企“化债”渐显成效 中国奥园境内债务重组方案有望近期推出

已约有40家房企已经完成债券展期，总金额约合1505.3亿元，同时约有17家企业计划推出债务重组方案。

11月18日，新京报记者独家获悉，中国奥园集团股份有限公司（简称“中国奥园”）正准备对其境内的债务进行整体重组，目前正在对重组条款进行磋商。不过，中国奥园方面并未对境内外债务重组进展作出回应，仅表示，一切以正式公告为准。

值得一提的是，房企寻求境内债务重组已成为趋势，比如富力地产8笔境内债、合计金额135亿元于11月10日全部展期成功。来自中指研究院的统计显示，截至11月16日，约有40家房企已经完成债券展期，总金额约合1505.3亿元，同时约有17家企业计划推出债务重组方案。

11月18日，新京报记者获悉，中国奥园准备对其境内债务进行整体重组，目前正在对重组条款进行磋商。图/IC photo

奥园债券展期合计约116亿，寻求整体重组自救

自去年底民营房企开始出险至今已近一年，而中国奥园积极寻求债券展期，在境内公开市场上并未出现违约情况。新京报记者查阅交易所公开信息显示，截至目前，中国奥园在上交所发行的境内公司债金额共4笔，合计70.4亿元。其中，发行总额为15亿元的“19奥园02”已于今年9月完成为期一年的展期，剩余3笔合计55.4亿元公司债，将于明年陆续到期。

与此同时，中国奥园在深交所发行的境内尾款ABS、供应链ABS合计金额35.984亿元，也已陆续全部完成展期。此外，中国奥园在银行间交易商协会发行的供应链ABN共2笔合计金额8.1亿元，也于今年初完成展期。整体来看，此前公告显示，中国奥园从2021年11月开始，已完成对存续的境内债券及关联的ABS、ABN产品本金及利息的展期，涉及全部产品规模合计约116亿元。

与此同时，自去年底以来，为加速资金周转，中国奥园已陆续出售、转让、退出加拿大和中国香港、中国澳门、广东阳江、浙江湖州、江西九江、广西浦北、福建漳州等多处境内外资产，以期回流资金。保交楼方面，截至今年9月底，中国奥园在沈阳、湖州、南宁、西安、重庆、广州、惠州等城市实现近2.5万套房交付。

在此背景下，新京报记者独家获悉，中国奥园正准备对其境内的债务进行整体重组，目前正在对重组条款进行磋商。不过，中国奥园方面并未对境内外债务重组进展作出回应，仅表示，一切以正式公告为准。

值得一提的是，中国奥园于今年4月起停牌，截至目前，中国奥园仍在停牌中。今年10月，中国奥园发布公告称，公司财务顾问毕马威企业咨询（中国）正协助公司与所有相关利益方进行建设性的讨论，以期制订一致同意的重组方案。作为实施一致同意的债务重组一部分，公司与潜在战略投资者就有关于资本重组事宜保持着经常对话，但尚未订立任何具有法律约束力的协议。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，就中国奥园而言，企业基本面还不错，之前由于表外负债较高而引发了流动性问题，如果债权人能够理性对待，中国奥园实控人也能够真诚沟通以求得债权人的谅解，并致力于在最大限度保护债权人利益的基础上给予企业喘息和恢复经营的机会，估计中国奥园会首先与境内债权人达成债务整体重组方案，然后再推动境外债务重组工作，最终解决自身的债务重组问题也是非常有可能的。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，中国奥园债务重组是解决自身债务问题的主要方式，重点还会聚焦出售资产及引入战略投资者的方式，来有效解决企业资金问题；预计在整体融资宽松的大背景下，重组的推进难度会有所降低。

40家房企完成债券展期，总金额超1505亿元

对于到期无法兑付的债券，房企通常的处理方式就是展期，且逐一处理。而今年下半年以来，房企开始趋向于寻求将所有债券整体重组。“随着行业政策尤其是金融政策持续宽松，债务重组特别是境内债务重组也成为困境房企保交楼之外竭力推进自救的重点事项。”业内人士分析称。

来自中指研究院的统计显示，截至11月16日，约有40家房企已经完成债券展期，总金额约合1505.3亿元，同时约有17家企业计划推出债务重组方案。

其中，富力地产已经成为国内首家、也是目前唯一一家境内外债券全部整体展期的房企。11月10日，富力地产8笔境内债、合计金额135亿元全部展期成功，展期后加权平均到期期限从约4个月延长至3年以上。

此外，龙光集团也向债权人提出了其境内债券全部重组的方案，拟展期5年，但目前还未披露该方案是否获得债权人投票通过。华夏幸福也推出涉及2192亿元整体债务重组方案，截至10月31日，华夏幸福已签约实现债务重组金额累计为1262亿元。此外，恒大、世茂、花样年等多家企业计划进行债务重组，但暂未形成债务重组方案。

政策利好助力，房企债务重组有望提速

柏文喜认为，目前“保交楼”已成为房企的重中之重，在围绕“保交楼”展开工作时，员工薪酬、企业运营管理费开支、供应链维持费用自然也就成了企业支付中排序优先的选项。如此一来，限额以上的自然人债主、机构债权人与股东权利要往后排。因此，充分认知行业形势以争取最大限度维护自身权益，也就成了出险房企债权人的理性选择，这也是近来多家房企债务重组提速的重要原因。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水指出，从债务重组角度看，出售资产清偿债务、以非现金资产清偿债务、债务展期、债务减免、增加抵押物、债转股、共益债等方式比较常见。多数企业需要采用组合方式制定债务重组方案，根据企业自身资产结构、债务结构和投资人要求选择合适的方案。

刘水进一步表示，出险房企为完成债务重组方案，需要协调债权人、地方政府、供应商等多个利益相关方，以推进债务重组和项目恢复正常经营。

值得一提的是，今年以来，政策层面频频释放利好信号，热点城市和区域的销售复苏节奏加快，市场供求略有好转。在此背景下，刘水表示，房企“化债”有赖于市场回暖，房企的核心资产是开发项目，如果市场热度较高，其核心资产质量较高，且能够有效转化为现金流，无论是处置资产或项目销售都可以有效补充和缓解企业现金流，且市场回暖后融资环境或将有所改善，债务展期及再融资难度或将下降。

新京报记者 张晓兰

编辑 杨娟娟 校对 柳宝庆

文章转载自：新京报