买不到前滩,空置十年的后滩发力了

前滩应该算是楼市已经说透了的一个板块，从这里排名前列个住宅8.5万元/㎡入市，到二手房价达到脱离环线的20万元/㎡ ，让前滩一度成为上海楼市的优选板块但其实在我眼里前滩的房价争议能够在这几年里慢慢消减，最重要的是，前滩虽然只用了3年就快速崛起，但是崛起之后，并没有停下来

在前不久的国庆期间，上海前滩太古里1天迎来10多万人流，让前滩太古里一下成为上海全新的潮流打卡地

从这一点就能看出，当年很多人把前滩成功的原因归结于“华二”xue区，未免有失偏颇毕竟前滩在住宅已经饱和的同时，板块内高级商务中心、全球先进滨水住区的雏形才刚开始显现换句话来说，我们曾经担心的“前滩房价有没有泡沫”这件事只会随时间慢慢淡化，毕竟目前板块内的商业及相关配套都在让这个板块快速巩固稳定当然，这也引出下一个话题，当前滩无房可买的时候，谁来承接板块内的住宅外溢答案很明显：后滩

前滩和后滩一度被捆绑着其实大部分人对于后滩的印象都停留在“这是一个蹭前滩热度起来的板块”，但其实后滩的开发比前滩早一些后滩和前滩都属于浦东新区，从浦东世博滨江再往南，围绕着后滩公园一带就属于后滩板块

后滩曾经可以凭借2010年的世博会，有机会快速崛起，毕竟当年后滩预留了大块生态用地规划来做湿地公园等

直到目前来看，都能感受到后滩与大部分重点开发的滨江段相比都是不差的，这里的生态配置、景观视野都很好

但是因为各种因素后滩没赶上世博会这一个机遇，随后几乎停滞半停滞了10年而这里所说的停滞，指的是住宅开发

断供十年，即将新增4378套住宅规划但是大家想不到的是，在前滩住宅快速饱和的时候，后滩也即将开始属于它自身的楼市热度最近，已经空置超过10年时间的后滩，有了全新的住宅区公示规划方案

全新规划位于前滩与后滩已建区域之间，共有8幅地块，占地面积超过40万平方米，其中可开发土地约为20万平方米，地上总开发面积大约是63.6万平方米具体位置大概如下图所示：

后滩卫星大致区位示意图在此次公示的规划中有几点值得我们注意：1）首先从体量来说，后滩大幅度增加了住宅开发体量，预计共将推出4378套，约438,000平方米的新住宅供应更重要的是，此次规划预期户均仅100平左右，是容易上车的功能性小户型，同时也意味着区域人口导有机会增加超过一万居住人口和前滩南联合起来，共有一万套住宅，保证了未来五年的供应量2）从地块指标来看，住宅地块位置都不错，其中几个商住办地块贴滨江而建，绿化生态、景观视野都还不错其次几个商住办地块的量也不小后滩加上浦东世博滨江，区域内目前写字楼已经不少了，像鲁能国际、中国商飞、华电大厦等，楼新品相好，租金价格相对还便宜，抢占了不少写字楼租赁市场的份额

而如今规划的几个商住办地块未来也将联合已有的办公写字楼，让板块形成一个较为稳定的商务办公环境，利于导入更多企业、人口并且从上图也不难看出，此次后滩的新住宅区其实是夹在前滩和后滩之间的，所以能享有的生活配套也是两个板块之内的核心辐射圈未来这里的规划住宅，都会享有不错的居住配套

后滩更靠近市中心，目前配套也很宜居便捷虽然后滩这两个字看起来很像蹭前滩热度，但其实后滩自身的基础条件都不差，光从位置上看，就比前滩更靠近市中心可以说是一个条件很好，但运气差了点的板块最早，后滩的名称是浦江耀华国际商务区从这个名字也能看出，后滩其实本来也有自己的发展轨道，从2007年开始，后滩就出让了不少商办地块尤其2011年，是后滩的高光时刻SK集团2011年8月，韩国SK实业集团以17.527亿元人民币的底价竞得该幅地块，折合楼板价约为1.3万元/㎡，但可惜的是该项目的开发周期一晃就是10年

2017年，香港嘉里建设投资15.568亿元，间接收购后滩较大地主克虏伯地块当时规划总开发体量超过100万平方米，是嘉里在大陆的较大投资之一，但最终，又在一系列时事件发生之后，这个规划没有实现从这两件事可以看出，后滩想靠商办来成就板块，但耽误板块发展的也离不开商办这一因素然而让人比较意外的是，后滩最后是靠世博后滩公园慢慢引起关注的

慢慢巩固了生态宜居的标签后，后滩还多了马术中心与上海大歌剧院，与世博文化公园一起，成为了上海新的文化、体育、绿色地标

所以大家其实可以对后滩有点信心眼下，后滩伴随着新增的438,000平方米的新住宅供应，一定会吸引更多人关注到这个板块住宅开发相对比商办开发更快也更容易，随着板块几个前期耽搁的商业项目慢慢落位，这个板块真正的发展也才刚刚开始更何况，前滩几乎已经没有地块来做住宅开发，承载前滩外溢效应较好的板块就是目前这个新增的后滩住宅地

目前的后滩二手房市场也在说明这个板块的发展空间还很大除了新房市场的紧缺，其实在后滩，二手房市场同样很紧缺目前后滩板块内几乎没什么在售的二手房源，少有几套世博大道附近的老公房，房价也就在6～7万左右

并且房型、面积段都已经在慢慢被市场淘汰，换言之，整个后滩板块的发展空间其实是非常大的毕竟它与前滩板块的价格差实在是太大了前段时间中粮前滩海景壹号20.4万元/㎡通得过，其中也许是xue区因素，但在三胎政策开始后，教师轮岗、xue区房降价等迹象都在说明，大部分家庭对于xue区的执念已经没那么深了比前滩更靠市中心的后滩，以一个地价位的形态出现在一个正在起步发展的板块来说，放在楼市中的吸引力一定是非常大的所以大家也可以再等后滩几年前滩的发展一定不会差，轮动发展的后滩，也不会让大家太失望