热点城市迎三轮供地,银行将开闸放款,房企还会躺平吗?

No.01

在大家的视线中，期待已久的“金九银十”已经平淡落幕，土拍市场依旧沉于低谷。

近期无锡完成第三轮集中土拍，成为三轮土拍排名前列城，20宗地块无一流拍，但轮土拍热度也降至冰点，整体溢价率降至0.01%，与首轮12%的溢价形成鲜明对比。

值得注意的是，第三轮集中土拍中，仅一家品牌房企报名参加，其余的基本上都是无锡本地城投公司，并且大多以政企合作的形式开发。

将20宗地块拆开来分析，5块地是由民企拿下、15块地是由城投拿下，17块地均为底价成交，18块地均仅有一家房企报名。

无锡第三轮土拍 

整体上来看，拿地的主力军皆是城投公司，换句话来讲就是“老父亲出让地块，孩子紧接着拿地，其乐融融”。

虽然为了房企的利润空间考虑，其中大部分地块地价较前两轮相比有明显的下调，但还是无法缓冲土拍市场温度的流失。

为什么近期政策下，楼市回暖信息屡屡传出，而大多房企还是选择了“躺平”？  

No.02

我们重新来回顾一下近期提到的一则新闻。

为了应对现阶段出现的房企没钱拿地造成多宗地块面临流拍惨状，地市动荡不断的这种情况，在今年9—10月，高层密集发声。

对“三线四档”融资规则存在的“误解”进行表态，提出房地产信贷过紧的行为逐步得以“矫正”。

这说明了政府对房地产信贷态度路径逐渐清晰，房地产信贷政策转向正发生，房地产合理资金需求将得到满足，支持房企融资。

图片来源中指研究院

但是，无锡第三轮集中供地中，土拍的热度并未随之高涨反而逐级递减。

小编认为，结合实际情况来看，我们可以认为：尽管高层不断发声，但商业银行依旧不愿冒风险放贷给房企，目前大多数房企的资金环境仍然是处于一个收紧的状态，资金链并未得到实质缓解。

如果这种状况持续下去，房企依旧选择躺平，预计全国地市（当然也包括温州）的“降温”也将会延续一段时间。

但也可能呈现另一种局面。

11月9日，中国银间市场交易协商会再度举行房企代表座谈会。对此，不少专业机构分析称，这将放松对房企发债的限制，并促进经营稳健、信用良好的房企更容易实现融资，未来房企“借不到钱”的情况或将大大缓解。

除此之外，可能起始楼面价过高也是一个因素。

无锡第三轮集中土拍依然延续“限地价+摇号”的竞拍规则，虽然第三轮土拍成交的大部分地块地价较前两轮有明显的下调。

如城南置业竞得的XDG-2021-72号地块，名义楼板价为15297元/平方米，由于初始配建高达25200平方米，使得可售住宅部分楼面价增至18389元/平方米，较二轮成交的XDG-2021-29号可售楼面价22370元/平方米下降了18%，拿地成本明显降低。

但可能调低后留给房企的利润空间依旧满足不了房企的需求，导致参与土拍的房企数量逐渐减少。

虽说楼市出现回暖迹象，但是土拍温度依旧让人抓摸不透。

No.03

从另一个角度来讲，也许单独拿无锡的第三轮集中供地来讲太过片面，具体的情况还需要等其他城市——比如对温州来说最有参考性的杭州——三轮供地完成后再来分析。

从无锡、南京、苏州及深圳等城市发布的第三轮出让地块信息来看，三轮土拍门槛与二轮相比有很大的放松，其实政府还是为了应对现阶段土地市场降温情况做出了相应的对策。

三轮供地中，南京降低拍地企业资质要求、苏州降低保证金缴纳门槛、深圳降低竞自持（公共住房）上限、无锡出让地块中引入产业等要求也较上一轮有所减少等。

也许后期随着政策逐步落实、市场逐步回暖，银行会更放心大胆地为房企提供资金，企业拿地积极性将会有所提高，楼市也会逐渐回暖。

从整体上来看，现在的楼市、地市状态大不如从前，在政策下，房企的资金环境依旧收紧，也许目前银行还是觉得借钱给房企存在很大的风险，所以不愿意借钱，害怕后期出现资金无法回收的风险，目前真正有财力的更多是信用较高的央企、国企。

倘若未来还是照这样的情况来发展，也许接下来低溢价拿地将会成为热点城市集中土拍常态，小编猜测，在未来温州可能会与无锡保持一致，基本上还是由央企、国企或资金面稳健的大规模民企（如龙湖、万科）唱主调。