沪津再度调整楼市政策 一套首付、二套标准双提高

每日经济新闻 2016-11-29 09:04:52
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11月28日21时许,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展 进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,涉及楼市信贷政策的方面有:自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无

11月28日21时许,上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展 进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,涉及楼市信贷政策的方面有:自2016年11月29日起,居民家庭购买首套住房申请商业贷款的,首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭申请商业贷款,购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

同日,上海市住房公积金管理委员会印发《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》,要求严格执行公积金差别化信贷政策,调高对第二套改善型购房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房贷款利率上浮10%、二套普通商品房个人贷款最高限额下调10万元,并停止向已有两次公积金贷款记录的职工家庭再行发放贷款。

在上海出台新的信贷政策的同时,天津也出台了新的房屋信贷政策。

上海:首付提高 认房又认贷

值得注意的是,此次上海楼市调控新政要求,首套房商贷比例由30%提高到35%。原先只认房不认贷,现在哪怕房子转卖各种流程做得再干净,只要还能查到贷款未结清等情况,依然要受到限制,即认房又认贷。此次政策要求加大的审核力度,要核查购房者的全国征信。

同日,上海还将公积金杠杆进行了调整,从公积金余额的40倍降低到余额的30倍。据公积金中心称,此次调整是使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定,使得后续盲目提取公积金等做法减少。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示:从政策出台背景来看,上海在10月出台“沪六条”后市场降温,成交量下滑,但是成交价格还在上涨。10月份国家统计局数据显示,上海新建商品住宅成交均价环比上涨0.5%,而同比涨幅则达到37.4%。从同比涨幅来看,上海还是处于涨幅靠前的城市,因此调控压力仍没有消除。这个举措显示地方政府对楼市调控的决心。最近几周高价房成交比较活跃,也带动均价出现波动,可能对市场心态带来一定影响,通过政策加码可以巩固调控效果。此外,11月中旬以来,深圳、杭州等城市在原先调控措施上予以加码。上海对楼市调控进行加码不能算“意外”。

从举措来看,上海此次调整着重于信贷政策。卢文曦认为,此次政策对于置换刚需的影响很大,本来置换是上海购房的主流群体,这次限制了将近9成的人群,也就是说置换买房最低要付50%首付.

限购方面,上海已经处于较为严格的措施,再趋严的话会损伤合理居住需求,相比之下信贷政策还有一定腾挪空间。

原先信贷政策只认房,不认贷,即只要出清手中房源,再买还是首套。调整后的政策既认房又认贷,意味着只要以前有信贷纪录,再买房都认定是第二套,这对改善型冲击尤为明显。当前上海中环以内置换买家达到9成,外环平均到6成。新政的出台,意味着这部分客户受到制约。查全国征信,覆盖范围要大很多。

对于首套房首付比例提高5%,心理影响大于实际。首套房一般都是以自己居住为主,以上海新房套均500万元来算,5%也就多25万元,对于有购买能力的买家而言,不能构成多大制约,短期可能因为支付能力不够,暂时搁置。可能几个月后达到支付能力了,马上会入市。

天津跟进加码

根据研究院智库中心提供的数据,截至11月28日,上海库存面积继续下滑,为633万平方米。如果按照过去6个月的成交面积均值进行测算,那么目前的去库存周期为5.3个月。

根据国家统计局数据形成的《全国70城房价指数报告》显示,今年10月份全国70个大中城市中,上海在房价指数环比增幅排行中已经跌出了前10位的水平,证明抑制房价快速上涨的工作总体到位。从同比增幅数据看,上海排在了全国第四位,其中前三位城市分别为合肥、厦门和南京。

11月市场交易已经在低位盘整,而且客户量比上月减少一半,预计调控政策出台后成交量会进一步收缩。价格方面当前议价空间已经扩大到3%-5% 。随着交易量收缩,还价余地扩大,价格或将出现实质性下跌。

在上海出台新的信贷政策的同时,天津也出台了新的房屋信贷政策,主要内容如下:

一、对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的,最低首付款比例为30%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的,最低首付款比例为40%;但对非本市户籍居民家庭,在市内六区和武清区范围内购买首套住房的,贷款最低首付款比例为40%。

二、规范阶段性担保放款管理。个人住房贷款阶段性担保放款前,购房合同备案手续应完毕并且借款人已提供首付款及契税发票、应缴费用凭证。对于无法提供足额担保的房地产开发企业,不得在抵押或抵押预告登记完成前发放个人住房贷款。对于存在“捂盘惜售”、“哄抬房价”、“首付贷”等被行业主管部门认定为严重违法违规行为的房地产开发企业,不得开展阶段性担保合作。

三、上述政策自发布之日起次日实施,未明确事宜继续按照国家现行差别化住房信贷政策执行。发布后在本市房地产主管部门信息系统网签的正式购房合同,按照本通知要求执行。

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