万科城市配套服务生态系统初成

21世纪经济报道 2017-08-16 08:47:23
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他表示,尽管新业务在快速发展,但商业模式和盈利模式并不成熟

在新任董事会主席郁亮的带领下,万科的业务转型和创新动作频频。

继7月份领衔收购普洛斯之后,8月10日,万科又与知名酒店品牌悦榕集团合作,搭建资产管理平台,以深化其正在进行中的度假养老业务。

与其他创新业务一样,万科对于度假养老业务的野心也是要做到行业老大的级别。基于城市、社区和居家养老需求,万科和悦榕集团将共同构建度假、养生养老业务生态体系,最终目标是成为具备社会责任与影响力的行业典范。

从世界最 大的住宅开发商转型为城市配套服务商,万科的新生态系统正在不断完善。商业有印力平台,物流收购了普洛斯,度假养老有悦榕品牌,租住领域有泊寓,教育创立了梅沙书院,再加上住宅的vanke品牌、冰雪俱乐部等,提供全生命周期的城市配套服务。

布局度假养生养老

8月10日,悦榕控股有限公司(以下简称“悦榕集团”)宣布,在新加坡设立合资平台悦榕资产(中国)有限公司(以下简称“悦榕资产中国”),由悦榕集团和万科以50∶50比例合资持有,以整合其在中国的悦榕集团旗下品牌酒店和资产的所有权。悦榕集团与万科已签署最终协议并完成交割。

悦榕资产中国继而分别投资并持有悦榕在新加坡注册成立的运营公司悦榕酒店管理(中国)有限公司(以下简称“悦榕管理中国”)和悦榕服务(中国)有限公司(以下简称“悦榕服务中国”)40%的股权。

基于约定的估值方法,万科将通过认购新股的方式,向悦榕资产中国注入总额约7200万新币(受限于根据认购协议进行的交割后调整)以认购悦榕资产中国50%的新股,并向悦榕管理中国和悦榕服务中国进一步注入总额约1800万新币以间接取得在该两家公司中的股权。

交易完成后,悦榕资产中国将成为一家有形净资产约1亿新币的公司,并计划以悦榕集团旗下品牌在中国地区通过收购或开发酒店和度假村,发展为一家大型公司。

悦榕集团还将以总计约2400万新币的价格向万科发行悦榕集团约4.99%新股,万科同时享有要求认购新股的期权,以使其可以共计获得悦榕集团10%的股份。

今年初,悦榕集团与万科已商定成立全新合资平台悦榕中国(Banyan Tree China),新平台初始资本预计不超过20亿元人民币。同时悦榕中国也将作为双方共同的发展与管理平台,在酒店、养老、养生领域拓展全新业务。

悦榕集团表示,随着中国经济日渐成熟,境内游与境外游市场都呈现蓬勃增长态势,许多地产开发企业都将目光投向酒店及旅游行业;此外,随着中国人口的老龄化及全社会对健康养生需求的重视,适用于活跃者的养生养老社区也正受到极大关注。悦榕集团和万科携手合作,能使上述业务在中国及世界其它地区获得更大发展。

万科方面认为,双方合作将产生协同效应。万科超过900万的房主将是悦榕集团很大的目标客群,很多城市综合开发项目也能够承载悦梿或悦苑的扩张;此外,万科在养老养生社区领域也可以与悦榕集团的经验相结合。

21世纪经济报道记者注意到,由于金额未达相关信息披露要求,万科并未对上述收购与合作进行公告;仅悦榕集团在新加坡发布了相关公告。

接近万科的人士认为,从业务从面来看,度假养老的需求是人生中不可或缺的部分,与悦榕集团的合作,可视为万科在城市配套服务商中对人、对客户服务的一项重要安排;之后还要看悦榕品牌与万科既有的养老、度假相关业务如何协作。

万科式生态系统

作为行业老大和最早开始转型的地产商,万科的一举一动都会引发巨大关注;而对于转型的思考与实践,万科一直走在行业前列。

2014年,万科高级副总裁谭华杰曾对21世纪经济报道记者表示,基于客户需求和资产管理,万科转型的大方向是,由提供单一住宅产品,转向提供基于生活幸福感的全系列服务;由单一即售型不动产开发,转向多种资产管理与价值提升。

进入2017年,万科董事会主席郁亮进一步阐释,万科要坚持两条业务主线:一是适应城市发展变化的需求,从单一住宅开发商转为城市配套服务商,城市需要什么就做什么,比如商业、物流、产业办公等;二是适应客户不断变化的需求,拓展养老、度假和教育等业务。

在这样的思路下,万科各大区域公司不断进行自主创新,再经过集团的资本化安排,目前已经初步建立了万科独有的城市配套服务商生态系统。

万科内部人士介绍,走出住宅开发的舒适区,万科首先在商业、物流、租赁、产业园等领域发展,随后又拓展了教育、医疗、度假、养老等服务。

今年初,万科通过联合收购平台将印力商业纳入麾下,又成立两只基金将旗下商业项目打包给印力统一管理,从而将万科印力变为排名前列的商业运营商;7月份,万科领衔私有化普洛斯,从而成为国内物流地产领域的老大;此次收购悦榕中国资产,同样是嫁接式、资本运作的思路。

与商业、物流资本运作不同,万科在租赁领域的布局可说是从0到1慢慢开始做起。从广州万汇楼开始,万科10多年前便试水租赁,2014年左右推出万科驿等,直到去年确定为泊寓的长租公寓品牌,目前在集中式管理公寓领域基本上做到了第一。

万科养老业务也是从0开始做起,截至目前还未形成成熟的商业模式。在万科内部,杭州公司早在2009年从良渚随园嘉树养老项目起步,进行了7年的探索;上海、北京、广州公司也有不同的养老项目在进行试验。

万科在教育领域则已与深圳中学合作创办梅沙书院,并在很多城市开展社区营地、城市营地、户外营地教育,试图解决素质教育的痛点。

自2011年提出转型城市配套服务商以来,通过多年的实践和以上创新业务的发展,万科的转型已经有所成就。不过在郁亮看来,这还不够。

他表示,尽管新业务在快速发展,但商业模式和盈利模式并不成熟,万科也依然在探索;利用传统业务还在上升的窗口期,万科将加快布局新业务,希望在未来的转型中可以继续引 领行业。 

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