地价创新高!保利携手招商65.05亿拿下滨江CBD巨亩地块!

2021年4月15日，滨江云谷未来社区一期地块正式出让，出让面积115733㎡（173.6亩），由多个小型地块组合成为一宗巨亩地块，吸引包括大家＆德信、万科、时代、保利、华润、绿城、华鸿、中梁等十四家房开群雄逐鹿。经291轮竞价，保利浙南房地产开发有限公司+招商局地产（杭州）有限公司以65.05亿元竟得该地块，溢价率30%，投报政策性用房面积111200 ㎡，楼面均价为12513元/㎡，实际住宅楼面价已超三万。

地块详情

PART.01

地块名称：滨江云谷未来社区一期地块

地块位置：温州市鹿城区滨江街道

土地面积：总用地面积141089平方米,其中出让用地面积115733平方米，划拨道路面积17525平方米，划拨公园与绿地面积7831平方米

地块范围：具体位置和四至范围按温州东纬测绘信息有限公司土地供地勘测定界报告（编号G-2020-173）所示

地块用途：土地用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地

（地块区位图）

地块规划条件

PART.02

B-06地块容积率为1.5-3.41，计入容积率的建筑面积≤150265平方米，其中兼容建筑面积≥40000平方米，建筑密度≤30%（住宅建筑及其便民服务设施建筑密度≤22%），绿地率≥35%，建筑高度≤80米（且住宅≥24米）；

B-13地块容积率为1.5-2.98，计入容积率的建筑面积≤123094平方米，其中兼容建筑面积≥13000平方米，建筑密度≤30%（住宅建筑及其便民服务设施建筑密度≤22%），绿地率≥35%，建筑高度≤80米（且住宅≥24米）；

D-12地块容积率为1.5-5.4，计入容积率的建筑面积≤49825平方米，其中各兼容功能的面积≤14947平方米，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，建筑高度≤100米（且塔楼高度≥70米）；

D-13地块容积率为1.5-4.4，计入容积率的建筑面积≤38693平方米，其中各兼容功能的面积≤11608平方米，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，建筑高度≤100米（且塔楼高度≥70米）；

D-15地块容积率为1.5-5.1，计入容积率的建筑面积≤62928平方米，其中各兼容功能的面积≤18878平方米，建筑密度≤50%，绿地率≥20%，建筑高度≤100米（且塔楼高度≥70米）；

规划用地性质：B-06地块R2（二类居住用地）兼容B2(商务用地)；B-13地块R2（二类居住用地）兼容B11（零售商业用地）、B13（餐饮用地）、B2(商务用地)；D-12、D-13、D-15地块B14（旅馆用地）兼容B11（零售商业用地）、B13（餐饮用地）、B2(商务用地)、B3(娱乐康体用地)

动工及竣工时间：地块自提供土地之日起12个月内动工、提供土地之日起48个月内竣工

（地块现场图）

造价标准及公配设施

PART.03

造价标准：

本地块住宅建筑外立面装饰工程（不含门窗）造价不低于1500元/平方米；

商业建筑外立面采用玻璃幕墙的造价不低于2500元/平方米；

采用非玻璃幕墙的造价不低于1000元/平方米；

办公建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于2500元/平方米；

采用非玻璃幕墙造价不低于1200元/平方米；

室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于1200元/平方米；

公共部位室内装修工程造价不低于2400元/平方米；

住宅的夜景亮化（外立面面积）建设标准不低于200元/平方米；

旅馆、商办的夜景亮化建设标准不低于500元/平方米。

公配设施及地下室出让金收取标准：

B-06、B-13地块需设置的公配设施，详见《规划条件》（[2021]规划条件02008号）中公配设施、市政与竖向部分，且不能设置在地下，在建成后按规定无偿移交给鹿城区政府。

地块为市级未来社区试点培育项目，须按照《关于加快未来社区规划建设的实施意见》（温政办〔2019〕75号）执行，并按省市关于未来社区九大场景相关要求布局未来社区相关场景，其中D-12、D-13地块内设置共享书房200平方米，未来创客厅300平方米，D-15地块内设置未来创客厅300平方米，B-06、B-13地块内设置食堂200平方米，生活服务中心200平方米，幸福学堂1000平方米，以上未来社区场景面积占用地块商办指标，要求相对集中布置，建成后无偿移交给市政府指定的国资运营公司市城发集团持有运营，未来社区场景具体计容等要求根据市政府相关意见执行。

另外，按照《城市居住区规划设计标准》（GB50180-2018）住宅容积率上限标准，本项目住宅容积率已达上限；根据本未来社区的商务特质，本项目不鼓励空中花园阳台绿化，且无容积率奖励。

地块内需预留社区智慧服务平台接入端口，落实相关场景数字化服务模块内容、数据标准，预留的端口要与相关数字化服务模块内容和数据标准相匹配，其中硬件接入设施成本不低于80元/平方米，并设置软件平台（软件平台预估投入成本约在1000万元以下），相关要求需符合《浙江省未来社区试点创建评价指标体系》，具体按照《滨江云谷未来社区一期项目建设管理合同》执行。

地块受让人需有偿代建地块内3条道路的部分路段［宜居路（商务二路-商务三路）、商务二路（汤家桥路-会展路）、商务五路（商务二路-商务三路）］总用地面积17525平方米，公园与绿地（B-05、B-12、D-11、D-14地块）总用地面积7831平方米及地下车行环路（面积1050平方米）等项目，代建工程总造价按工程施工图预算总价下浮15%执行，其中地下车行环路代建费用以固定200万总价包干计取。

未来社区项目效果图

总结一下

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该地块作为滨江CBD+市级未来社区试点，在寸土寸金的市区能拥有体量如此之大的地块无疑是能吸引一大波开发商为之竞争的，当然，整体面积是由5个子地块构成，包括道路、公园绿地等面积在内，地上总面积424805㎡，商办公寓建筑超三分之一。

从周边配套来看，教育资源有鹿城实验小学及中学，医疗方面有温州市中西医结合医院，距离温州市人民政府仅2.7公里，更有杨府山公园等配套，整体人居氛围浓厚，生活配套成熟完善，交通便捷。

周边正在出售的楼盘包括时代滨江上品、华润九悦、招商德信博悦湾等项目，高层均价在26000元/㎡-39000元/㎡不等。

需要注意一点：“本项目住宅容积率已达上限；根据本未来社区的商务特质，本项目不鼓励空中花园阳台绿化，且无容积率奖励”，所以与省内其他未来社区各个户型阳台部分赠送约6%—8%的绿化面积，用来实现“空中花园”的规划相比，该地块没有面积赠送，势必会造成一定的影响。