中梁地产跻身千亿:平均两天拿一块地净负债率降至45%赴港IPO无悬念

长江商报 2018-11-26 13:09:12

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2018年,房地产市场遭遇到少有的冲击,发迹于温州的中梁地产却以惊人的速度吸引行业注意。 11月13日,中梁控股集团有限公司(以下简称“中梁”)正式在港交所提交IPO招股书,成为年内最后一家拟登陆资本市场的千亿房企。长江商报记者梳理中梁近年业绩发现,从2014年到截至2018年10月,中梁控股

2018年，房地产市场遭遇到少有的冲击，发迹于温州的中梁地产却以惊人的速度吸引行业注意。

11月13日，中梁控股集团有限公司（以下简称“中梁”）正式在港交所提交IPO招股书，成为年内最后一家拟登陆资本市场的千亿房企。

长江商报记者梳理中梁近年业绩发现，从2014年到截至2018年10月，中梁控股的销售额分别为，129亿元、168亿元、336.8亿元、757.9亿元、1002亿元，位列中国地产行业第24，正式跻身千亿房企行列，2018年预计将实现1300亿元的销售。

从100亿元量级的年销售规模到1000亿元，从房企“黑马”跃升为行业“千里马”。中梁仅仅用了三年多时间，成为内地销售额增速较快的房企之一。

长江商报记者联系到中梁了解上市和财务相关问题，截至发稿前没有得到具体回复。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对长江商报记者表示，中梁仅用几年的时间就一跃而成行业的“千里马”得益于合理的城市布局，近几年深耕三四线城市，特别是2015年-2017年三四线城市楼市爆发。同时加码高周转模式，建立良好的营销团队，完善的合作模式，收购并购的拿地模式减少大量成本等，都是利于业绩增长的因素。从目前的业绩来看，今年的销售指标也能基本完成。

3年间销售增长近8倍

中梁控股是继正荣、美的、大发后又一家内地房企赴港上市。目前，中梁控股的资产规模已经达到千亿以上，也是近8年拟上市住宅为主的房企中规模较大的一家。

招股书披露的数据显示了这家地产商运营的高效率和增长的高质量。截至2018年6月30日，净负债率只有44.6%。

长江商报记者梳理中梁控股近年业绩发现，2014年到2018年10月，中梁控股的销售额分别为129亿元、168亿元、336.8亿元、757.9亿元、1002亿元。不到4年时间年销售规模增长了近7倍。

规模方面，凭借阿米巴生熊系统，中梁控股得以大幅增长，境内附属公司的数量从截至2015年12月31日的48家增至截至2018年6月30日的705家，且同期内公司的雇员人数由740人增至10000人以上。

在公司快速发展期间，中梁控股的收益也以194.3%的年复合增长率由2015年的16.19亿元增至2017年的140.26亿元。虽然前期2015年和2016年分别净亏损1.81亿元和2.69亿元。但是在2017年扭亏为盈，获得4.98亿元的净溢利，2018年仅上半年便获得8.37亿元的净溢利。2018年上半年的净利润已经较2017年全年净利润翻一倍，未来业绩可期。

高杠杆下净负债率猛降

在房地产这种资金密集型行业，发展速度非常快的企业，往往伴随着高杠杆，高负债。

在规模快速增长之时，中梁的杠杆也在不断加大。数据显示，2015-2017年，中梁流动负债总额分别为103.87亿元、351.35亿元和796.81亿元，截至2018年6月30日的数据显示，这一数字快速增加至1184.2亿元，非流动负债总额122.4亿元，流动比率1.1倍。截至今年9月30日，中梁流动负债总额又大幅增长至1377.55亿元。

此外，在如今融资难、融资贵的环境下，中梁作为一家非上市非国资背景的房企似乎更不占优势。过去三年以及今年上半年，中梁未偿还借款总额分别为51.26亿元、202.3亿元、244.76亿元以及216.7亿元。

由于较为依赖信托融资，中梁的融资成本虽然呈下降趋势，但整体水平依然相对较高，过去三年以及今年上半年，中梁借款总额的平均实际利率分别为13.4% 、12.4%、9.9%及9.0%。远高于上市房企的融资成本。

值得注意的是，在高杠杆下，中梁净负债率猛降，净资产负债率2016年为1790%、2017年为339.5%，2018年上半年则为44.6%，其降杠杆的速度颇为惊人。

中梁方面在招股书中解释称，过去净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块，同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。

而对于短期内净负债率下降如此之快的原因，中梁给出的解释是总权益扩大了。

“负债率的快速下降，也得益于集团剥离了一部分资产，同时总权益和盈利增加，并保留了优质资产。”中梁表示。伴随公司出售建筑面积的增加，以及良好的销售回款能力，净负债率达到了一个相对稳健的水平。

对于颇为惊人的降杠杆的速度，谢逸枫认为是正常，一方面中梁销售速度加快，将重资产、房子库存转换为现金收益，此外通过土地收并购减少成本，将负资产项目、不好的资产抛售转换为稳定的现金流。未来只要保障稳定的现金流和扛过调控政策，风险则不大。

加码高周转和三四线城市布局

发迹于温州，中梁曾被称为浙江三四线的“小霸王”，经历过炒房顶峰以及泡沫低谷，直至2016年，这家企业才走出浙江省，将总部搬迁到上海，开始全国化扩张，同时实行“总部一线，布局三四线”的战略，在去库存和棚改政策的东风下，抓住了三四线城市楼市回暖的行情。

2016年-2017年，中梁在三四线城市攻城略地。据悉，中梁在2016年基本是以平均每周拿一块地的速度，共拿下了近70块地；2017年平均以每3天拿一块地的速度，共拿下了100余块地；至2018年，中梁的拿地速度基本为平均2天拿一宗地；2018年下半年以来，诸多大型房企都表示会收缩投资策略，但中梁的拿地规模依然在大幅增加。截至2018年10月，中梁新增土地货值达到2010亿元，在行业排名第12位。

在拿地方式上，除了传统的招拍挂方式，中梁还积极开拓与其他著名房地产开发商合作。且80%以上项目实现了完全控盘，这种合作方式，确保了中梁低价获得土地的同时，也防范了利益分配不明、销售把控不强的负面风险。

“中梁的业务布局主要以深耕三四线城市为主，其规模的高速增长也得益于过去几年三四线楼市行情的爆发。”业内人士表示，据海通证券数据显示，自2011年以来，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市人口平均增速1.5%及二线城市人口平均增速1.4%。海通证券分析师认为，房价与人口长期存在正相关性，只有人口长期流入的城市，其房价才有长期上涨的空间。

业内认为，随着三四线城市需求体系性修复基本完成，预计2019年三四线成交将出现高位震荡。对于中梁而言，如何在三四线城市完成快速变现及战略进入更高能级城市，就显得尤为重要。

一边高效拿地一边快速周转。2016年，中梁内部提出了“456”模式，即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入，为了鼓励区域公司按照“456”的模式运转，中梁设置了丰厚的奖励：项目开盘后达到“456”的标准，立即获得100万元的内部奖励。

2017年中梁提出了“首开6个月，续期321，冲刺456”的极限周转速度：首开项目6个月实现再投资，续期项目最多延期3个月。瑞安中梁首府、赣州中梁江督府等项目甚至实现了4.7个月再投资的惊人效率。

“高周转对于房企来讲是战无不胜的法宝，可抵抗风险提高利润，扩大规模效应。但在严厉的调控政策和‘限价’实施的背景下，房企追求高周转最令购房者担心的就是房屋质量问题。”谢逸枫认为，虽然高周转本身与质量并无关系，但目前房企在高周转执行过程中出现的偏差也是事实。高周转要求速度至上，执行高周转的同时也要确保制度流程的规范性和严谨性，不仅看中去化回款指标，还需要对质量、安全、优质交房设置考核指标。