第二批次集中供地,75宗涉宅用地将于9月15日开拍!

今年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，明确要求22个重点城市住宅用地须集中发布出让公告、集中组织出让活动，原则上每年发布住宅用地公告不能超过三次。根据前期公布的供地时间表，大部分城市的第二批集中供地在6-7月。截止8月27日，仅无锡、厦门、长春三个城市第二批集中供地结束。据中指研究院整理统计，北京、上海、深圳等超10个城市延期发布公告，杭州、合肥、南京、广州、苏州、青岛已发布二批次集中供地公告，其中苏州和青岛的供地时间延后，并增加竞拍条件补充说明。

8月24日晚，成都第二批次集中供地公告也已陆续上线，本次共推出75宗土地，均为涉宅用地，共计出让面积约5686亩。拍卖出让时间为2021年9月15日-17日，每天10时、14时、17时，其中10时和14时均有两场，共15场。在中央“房住不炒”和“稳字当头”的调控基调下，成都本次土拍将采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，且将对竞买人的购地资金来源、企业开发资质等方面进行严格审查，坚定落实“稳地价、稳房价、稳预期”的决策部署，有效防范房地产市场风险。

二批次供地占比超50%，供地规模扩增

据统计，成都二批次集中供地，共计75宗土地，均为涉宅用地，共计出让面积约5686亩。相较于首批次供地面积，增加约2238亩，从土地供应宗数上来看，相较首批次供地数量增加35宗。成都二批次集中供地面积约占中心城区2021年宅地供应计划的54%，加上首批次供地面积，成都中心城区已供应宅地面积占中心城区2021年宅地供应计划的比例已超80%。

数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

从各区域供地面积占比来看，青白江区、龙泉驿区、成华区为二批次集中供地主力区域。青白江区供应面积占比达16%，龙泉驿区供应面积占比13%，成华区供应面积占比12%，均超10%。

数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

从供地宗数上来看，除郫都区、温江区和新津区供地宗数有所减少外，青羊区、锦江区、金牛区、成华区、天府新区、龙泉驿区、青白江区、双流区、新都区供地宗数较一批次均有增加，高新区、武侯区供地宗数与一批次持平。

数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

从供地面积上来看，青白江区本次供应面积数量位列排名前列，为61.6万㎡，其次为龙泉驿区，为49.7万㎡，第三为成华区，为43.6万㎡。锦江区、郫都区、温江区和新津区供应面积较一批次有所减少。

数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

本次推出的75宗土地均设置了土地起拍价、土地较高限价和清水住宅限定房价，并在公告中明确列出。土地整体溢价率控制在10%左右。从各区域供地情况来看，青羊区平均地价较高，为15749元/㎡，其次锦江区，为14697元/㎡。从各区域的房地价差来看，本次集中供地平均房地价差在6100-11000之间，而成都首批次集中供地的名义房地价差（清水限价与成交楼面价差值）在5540-12150元/㎡之间，平均价差7750元/㎡，考虑到自持租赁部分，实际平均价差约4000元/㎡。目前来看，清水限价和土地较高限价之差较大达13000元/平米，为金牛区63亩地块，最小为5200元/㎡，为青白江区的三宗土地。

数据来源：中指数据CREIS，中指研究院综合整理

土拍规则优化调整，严审企业资质

严控资金来源，普遍竞人才公寓

1. 严查竞买企业的开发资质及资金合规性

继22个重点城市首批次集中供地结束以来，中央频繁强调要加快完善“稳地价”的工作机制。7月22日，中共中央政治局常委、国务院副总理韩正出席加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议并讲话，提出研究部署加快发展保障性租赁住房，进一步做好房地产市场调控有关工作。其中，明确提出要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，要建立有效的企业购地资金审查制度。随后，八部门联合发文，提出“力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。”同时，明确“因城施策”要重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题”。8月，自然资源部积极响应7月22日会议上提出的加快完善“稳地价”工作要求，研究调整重点城市土拍规则，对二轮土拍就竞拍人资格、资金来源、溢价率、竞拍规则等方面做出了修改指导意见，各地根据指导意见也及时做出相应的调整。

天津第二次集中土拍延期，并且明确规定，竞拍房企提供资金来源承诺和资信证明、较高溢价率不得超过15%、竞拍规则由“限地价+竞自持”改为“限地价+摇号”

苏州第二次集中土拍延期，竞买人须说明资金来源情况

杭州强调设置竞买准入条件、调整土地竞价规则、规范购地资金来源、严格企业信用监管等竞拍条件及规则

南京进一步完善宅地的出让规则，包括实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，将溢价率限定在15%以内，房企拿地后6个月内住宅不得上市等“史上最严”的监管规范

合肥二次集中供地，竞买规则调整为“价高者得+竞装配率+摇号”、“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”

……

成都本次土拍规则也进行了相应的调整：

严格审查竞买人的开发资质。公告文件中提到：本批次拍卖宗地不接受自然人报名；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。参与宗地竞买的意向竞买人须具有房地产开发资质，申请联合竞买的，联合体各方均须具有房地产开发资质。

严控房企资金来源，房企资金来源不符规定，一年内不得参拍。意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金。参与竞买的意向竞买人，其股东不得违规提供借款、转贷、担保和其他融资便利等；不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不得使用公司控制的非房地产企业融资等。对经审查资金来源不符合要求的，将依据本公告要求或出让合同约定，取消意向竞买人的竞买资格，取消土地竞得人的竞得资格并解除土地出让合同，依法收回国有建设用地使用权，已缴纳的宗地竞买保证金不予退还，且一年内不得参与成都市的土地招拍挂活动。

2. “竞人才公寓”成标配规则，一类人才享受规定面积15%优惠

根据公告信息，成都二批次土拍采取“限房价、定品质、竞地价”拍卖措施，当宗地达到土地较高限价后，将主要采取“竞自持保障性租赁住房面积比例”“竞销售型一类人才公寓面积比例”的方式进行竞拍。部分地块本身也会附带配建固定比例的销售型一类/二类人才公寓。

资料来源：中指研究院综合整理

竞得配建人才公寓项目的土地，在获得预售（现售）许可证之后，应首先面向符合条件的排名前列类别和第二类别人才依次进行销售。人才购房签约后，经组织部门、住建部门批准，剩余房源可面向普通购房者销售。但需要注意的是，若项目人才实际享受政策优惠面积合计未达到约定配建面积的，开发商需按照【每平方米住房挂牌均价（含成品住房销售装修均价）x差额面积数x15%】计算的补差资金进行补充缴纳。

资料来源：中指研究院综合整理

在本次土拍出让文件中，还附有成都市人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见，其中提到在“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房25万套（间），其中2021年计划筹集建设6万套。该保障性租赁住房的建筑面积将以不超过70平方米的小户型为主，较大不超过90平方米。其中70㎡以内户型建筑面积占比原则上不低于80%。成都二批次集中土拍中，部分地块也会采用“竞自持保障性租赁住房面积比例”方式竞拍，结合一批次自持租赁的上万套租赁用房，将进一步促进成都租赁住房和保障性租赁住房的市场发展。

7月22日房地产专题会议精神，对于开启新一轮稳地价的工作有非常好的指导意义。从苏州、杭州、沈阳等地的土拍规则调整来看，限制溢价率、加强购地资金审查、禁“马甲”、竞品质方案等将成为后续土拍的重要调整方向。成都二批次土拍供应规模扩增，土地溢价率控制在10%左右，既实现了稳地价，也给到了房企更多的拿地机会和空间。而本次集中土地供应在“限房价、定品质、竞地价”的指导下进行拍卖，当宗地达到土地较高限价后，采取“竞自持保障性租赁住房面积比例”或“竞销售型一类人才公寓面积比例”的方式竞拍，不仅推动住房品质的提升，也考虑到了新市民、青年人等群体的住房困难问题，不断健全完善住房保障体系，坚定落实“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳预期，持续推动成都房地产市场稳健发展。

附件一：成都二批次75宗土地     

附件二：