温州房价离快速下跌还有多远?

2018年一季度以来，房价走势及金融政策变动情况基本与预期相符。今天本文将简要回顾楼市运行的逻辑、分析近期主要金融政策的影响，并对今年的楼市走势做出预判。

NO.1  |分析温州楼市波动的基本思路

之所以要重新给大家梳理下温州楼市波动的背后运行逻辑，是为了让大家明白，房价的波动是因为供需的失衡，而供给方面主要是由政府（包括中央政府和地方政府）来调节，需求方面则与资金的提供量有关。

温州楼市的每次大幅波动，都是因为资金供给量大幅增加。2011年前那次，是由银行直接将钱转移给居民和企业炒房，而2015后的这次上涨，则是银行将钱先转移给政府，再由政府以拆迁补偿款的形式交由居民购房，这次资金入市的速度更快、更猛，但目前也开始逐步缩紧。

所以，只有读懂背后的运行逻辑，你才能真正看懂楼市的走势。

简单来讲，温州楼市的价格波动可以分为三个阶段。

（一）排名前列个阶段是2011年前的快速上涨阶段。

当时房价上涨，主要是住房供应不足和投资购房需求大的矛盾，在房价疯涨情况下，投资购房需求仍激增，主要是因为大量银行资金介入。

（二）第二阶段是2011-2015年的房价快速下跌阶段。

之所以会下跌，触发因素是限购限贷遏制了银行资金的入市，楼市无人接盘导致游戏玩不下去，只能快速降价，但对于少有能入市的刚需和改善购房者，当时的房价远远高出他们的承受能力，长期的快速的下跌在所难免。

当然，担保链的多米诺效应，进一步加快了下跌的速度。

（三）第三阶段是2015年至今，随着房价下跌基本达到刚需和改善购房者的承受能力后，库存逐步消化，意味着房价触底。

但意外的因素——政府强力推进大拆大整，使房价又一次快速上涨。其背后逻辑就是，通过政府从银行融资，并以拆迁货币化安置方式，将银行的资金转移给居民，由居民拿这些资金入市买房。在限购限贷情况下，房价的上涨和贷款获得较为容易等因素使得投资购房的需求增加。

整个运行模式，其实与排名前列阶段类似，只是渠道和方式不同而已。掐断政府融资的渠道，并实施限购，楼市必然逃不掉下跌的命运。

NO.2  | 主要金融政策的影响分析

（一）财政部新规对政府融资的影响：大幅减少政府建设资金，迫使其加大土地出让力度。

3月28日，财政部出台《关于规范金融企业对地方政府和国有企业投融资行为有关问题的通知》（财金〔2018〕23号），对温州政府融资影响很大。预计政府不得不削减城中村改造力度和货币化安置比例，同时加大土地出让力度以快速回笼资金。

1.文件规定，除购买地方政府债券外，不得直接或通过地方国有企事业单位等间接渠道为地方政府及其部门提供任何形式的融资。这个规定使得政府原先依靠融资平台来实施的大拆大整、大建大美诸多项目的融资需求无法落实，致使部分项目搁置。

2.文件规定，若发现存在以“明股实债”、股东借款、借贷资金等债务性资金等方式违规出资或出资不实的问题，国有企业不得向其提供融资。温州部分融资平台存在借贷资金来充实资本金的问题，后期整改会影响较多项目实施。

（二）公积金贷款政策调整。4月19日，温州市调整住房公积金政策，对个人贷款额度进行下调，其中单人较高额度从80万元下调到50万，调整幅度较大。

此次公积金政策调整，主要是因为公积金资金不够用，同时公转商政策实施因银行额度紧、成本高等原因无法持续，所以下调额度以便缩减贷款轮候时间。

由于住房公积金发放总量基本不变、额度不足部分也可以通过商业银行来补充、以及住房公积金贷款只占按揭贷款10%的左右的份额，所以此次政策变动影响较小，只是小幅增加了刚需购房的贷款利息支出。

（三）银行按揭贷款情况。基本符合我们原先的预测，按揭贷款趋严的情况很明显，包括额度和利率。2018年一季度，新批准的按揭贷款金额不到去年同期的九成。利率从前期的基准调整为上浮10%。

另外，监管部门对银行消费贷等违规资金购房的检查力度加大，对于通过信用卡、消费贷款、个人经营性贷款等资金用于支付首付款的，银行会拒绝提供按揭贷款。

所以，今年信贷资金支持购房的力度会明显弱于去年，但由于目前企业贷款风险未完全化解、经营情况未明显改善、政府融资又受政策限制，银行对按揭贷款的支持短期不会大幅下降。 

NO.3  | 下阶段温州楼市走势

结论：总体滞涨并逐步开始下跌。部分区域如：供应量大增或前期货币化安置率高等，会加速下跌。预估今年房价总体跌幅在5-10%。原因分析如下：

（一）对政府融资监管政策趋严，政府资金必然会紧张，原先的拆迁和建设计划必然会缩减，同时加快土地出让以回笼建设资金也成为必然选择。

这些调整会导致因拆迁补偿转移给居民购房的资金大幅减少，同时土地出让量增加也会降低土地出让价格、降低房屋上涨预期等。

特别是部分区域房价上涨主要是依赖短期内拆迁资金推动的，在拆迁资金断档后，而房价又远远超过本地刚需和改善购房能力，比如会导致该类地区房价下跌。如：供应量大幅增加，前期货币化安置率过高区县。

（二）对消费贷款资金违规流入房地产的检查推进及银行减少对按揭贷款的投放力度，使房地产接盘资金大幅减少，居民的购房能力下降，降低了房屋上涨的动力。

而且经过一轮金融风波，温州辖内银行对居民和企业利用贷款资金投资购房的监管明显加强，大规模地利用贷款资金用于炒房的可能性非常小。加上当前银行对实体企业增量信贷资金的支持非常有限，想回到2011年的炒房盛景，是不可能的。

（三）由于前两年房价上涨，对刚需和改善购房需求的消耗过多，而当前房价已远远超过多数居民的收入能力，能承受目前房价的刚需和改善购房者已略显不足，加上推地量加大，如二季度预估市区会推出超过2000亩住宅用地，供需关系将逐步演变为供应大于需求。

鉴于此，投资者不宜再投资温州楼市，此时温州的购房投资收益不仅低于银行理财年化5%以上的稳定收益，部分楼盘甚至面临无法出手的风险；刚需和改善购房者，如不急迫，建议明年再选择合适试点购房，那时不仅房价更低、可选的楼盘也会更多。

房价预期，你也说说你的观点呗

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