万科“撑腰” 中天精装IPO能否打破过会难魔咒

国际金融报 2017-11-21 08:40:09
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“如果尚未取得房产证,那么该等房产目前尚处于无法交易的状态,这会直接影响公司的变现

在房产界资深“老大哥”万科的“庇护”下,精装服务商深圳中天精装股份有限公司(以下简称“中天精装”)扣响了IPO的大门,计划募资7.15亿元。

11月21日,中天精装将上会闯关。

公开资料显示,中天精装是一家批量精装修服务的提供商,主要为国内大型地产商提供批量精装修服务,具体业务包括建筑装饰工程施工、建筑装饰工程设计等。其中,万科是其稳定的第一大客户,从万科获得的收入一直占总营收的40%以上。

得益于近年来房地产市场的快速发展,中天精装业绩稳定。数据显示,2014年-2016年及2017年1-6月,中天精装分别实现营业收入8.45亿元、8.64亿元、10亿元和3.76亿元,同期净利润为7493.38万元、7225.11万元、8547.25万元和4244.72万元。

不过,在当前的审核环境下,经营业绩受房地产行业影响较大、主要依靠“金主”万科的中天精装能否成功过会还得打上问号。

“涉房”企业上市难

从外部大环境来看,目前涉房地产企业的IPO似乎正处于停摆状态。

据统计,在目前排队IPO的房地产企业中,万达商业、同策房产、金辉集团、碧桂园物业、首创置业和新城悦物业仍处于“已反馈”状态;思源兴业房地产也处于“已受理”状态;富力地产则于10月20日申请中止审查,回A之期难定。

此外,在IPO排队序列中一直处于靠前位置的万达商业,最新的排名不但没有上升,还往后顺延了三位。

值得注意的是,IPO日报梳理发现,自大发审委履职以来,已有两家“涉房”企业IPO被否。例如,以收租维持生计的海宁家纺城和二次闯关IPO的创业园区“二房东”锦和商业均未能成功过会。

据上述业内人士分析,面对持续下滑的过会率,从目前审核的情况来看,涉房地产业务的企业并不受审核欢迎。

因此,对于靠房地产吃饭的中天精装上会能否打破“涉房”企业过会难的魔咒,市场极为关心。

“靠山”是万科地产

和已经在A股成功上市的全筑股份背靠恒大地产一样,中天精装背后也有一位“金主”——万科地产。

招股书显示,中天精装的营业收入相对集中于少数大客户,存在客户相对集中的风险。报告期内,中天精装批量精装修业务中对前五大客户(按实际控制人合并口径计算)的营收分别为7.02亿元、5.84亿元、6.63亿元和2.63亿元,分别占当期营业收入的比重为83.08%、67.66%、66.35%和70.13%。

而万科地产一直是中天精装的第一大客户且占比较大。数据显示,中天精装从万科地产处所获得收入占当期营收的比例分别为58.46%、44.1%、46.39%和43.6%。虽然报告期内的营收占比逐年下降,但整体来看,交易占比一直处于较高水平。可见,中天精装对大客户万科地产依赖性较大。

对此,有投行人士对记者表示,若大客户未来因自身原因导致生产经营方面发生重大不利变化,这对于企业来说或将成为“致命的打击”。不过,上述投行人士也表示,“万科作为国内知名的房地产开发商,经营风险相对较小。”

然而,IPO日报发现,万科与中天精装的关系并不止那么简单。

招股书显示,2015年7月30日,上海万丰资产管理有限公司(以下简称“万丰资产”)以5320万元向中天精装增资,成为公司的股东,持有555万股股份,占公司增资扩股后总股本的4.8877%。

资料显示,万丰资产的实际控制人为深圳市万科企业股资产管理中心,依托万科企业股资产设立,法定代表人为丁福源。也就是说,万科不仅仅是中天精装的客户,其资产管理中心已经成为了中天精装的股东,直接参与公司管理。

不过,中天精装并未因此将万科地产纳入公司的关联方。对此,中天精装在招股书中表示,“这是因为万科地产不持有万丰资产以及深圳市万科企业股资产管理中心的股权,其现任董事、监事、高级管理人亦未在万丰资产以及深圳市万科企业股资产管理中心任职。”

以房抵款变现难

虽然中天精装看似已经抱住了万科地产“这条大腿”,但现实却是,万科地产因自身要求快速回笼资金选择多次以房产抵扣工程款。因此,中天精装的资金回笼存在难题。

招股书显示,目前中天精装抵款房产超过50%来自万科地产,来自佳兆业、时代、力迅地产、百利地产的抵扣房产约占抵款房总额约36%,这主要是由于中天精装出于保护自身债权安全的考虑,由债务方以房产抵偿拖欠公司的工程款。

近年来,部分房地产企业因自身资金周转原因,对供应商的付款方式部分采取以建成商品房抵扣工程款的形式,该等抵款房屋售价通常较市价会有一定的折扣。

在操作实务中,中天精装会与业主方签订抵扣工程款协议和房屋买卖合同,在房屋完成过户及手续齐备后公司会择机对该部分房产进行出售、出租等处置。

然而,招股书显示,截至报告期末,中天精装有49处抵扣房产尚未处置完成。其中,共有40处房产已经过户至中天精装名下,但尚未取得房产证,其账面值合计2153.72万元,占总资产的比重为2.4%。

“如果尚未取得房产证,那么该等房产目前尚处于无法交易的状态,这会直接影响公司的变现,从而影响到公司的现金流情况。”上述投行人士对记者指出。

对于上述问题,截至记者发稿尚未收到企业的回复。

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