三四线城市楼市需求萎缩 盘活存量改善流通是关键

　　今年以来，多个热点城市楼市调控持续收紧，相比频频被聚焦的长三角、大湾区城市群，更多普通三四线城市房地产市场并未得到广泛关注。

　　贝壳研究院近期研究发现，在其监测的100城中，三四线城市整体大幅跑输一二线市场。尽管今年一季度有所回升，但三四线城市新房价格指数仅回到两年前的水平。

　　国家统计局发布的70个大中城市二手房和新房价格指数，包括4个一线城市、31个二线城市和35个三线城市。统计显示，2020年35个三线城市中，13个城市二手房价格下跌，即使今年一季度有局部小阳春行情，部分城市下跌的势头并没有止住。

　　唐瑄表示，自棚改退潮以来，缺乏基本面支撑的非核心三四线城市的楼市需求侧明显萎缩，但土地和新房供给还在增加，供需不匹配叠加存量老旧房流通困难等结构问题，已形成“新房-二手房积压下跌”的循环效应。要想破局，盘活存量尤其是提升老旧房的流通是关键。

　　唐瑄认为，三四线城市房地产市场的症结在于总量过剩与结构失衡，解决良策自然是对症下药。总量方面，应控制低质低效的土地供给。低质低效的土地出让，即便不流拍，取地的激进开发商也容易出现烂尾或面临新盘艰难去化的问题，进而加剧积压下跌的恶性循环。如果脱离产业发展的实际需要，过度依赖土地出让和房地产开发投资，结果很可能是形成一些空城，反而给地方政府带来沉重的财政负担。

　　结构方面，房屋积压的原因不是供给过剩，而是缺乏有效供给。对潜在购房者而言，与新区新房相比，城区老旧房的优势在于区位好、价格低、周边配套相对完善，是存在真实有效需求的。然而，很多老旧小区建筑物不同程度破损、没有电梯、水电气路设施老化、环境脏乱差等问题让购房者们望而却步。对居住在老旧小区想置换新房的居民来说，如果老房子卖不掉或者卖的价格太低，购买总价高企的新房压力很大，只能暂停置换或是被迫加杠杆。因此，盘活存量、打通新房二手房流通链条的关键，是通过项目改造针对性地解决老旧小区的问题，提升老旧小区的居住体验。同时，可以在政策上对“卖一买一”的本地换房群体进行倾斜，如税收优惠、提高用于置换差额的公积金贷款额度等，既避免了无序加杠杆，又能更好地满足人民群众对美好生活的向往。