53亿!今天是载入温州城建史册的日子,新的市中心由万科操刀!

NO.1   |   壹

今天，楼Sir跟大家聊聊市中心。

何为市中心？指城市中商业、娱乐、购物、文化、交流、公共设施、行政机关集中，人口流动频繁的地区，为政治、经济、文化等活动所在地。

就说说我们相邻的长三角地区，上海人民广场、杭州武林广场、宁波三江口、南京新街口，无论城市如何扩大，CBD建得多牛逼，甚至有多中心格局，也暂时无法撼动其市中心地位。另外，国内一些环形道路网设计的城市，例如北京、成都，分别以天安门广场、天府广场为圆心，其市中心地位也难以撼动。

当然，也有一些城市的市中心出现迁移迹象，例如广州的市中心从中山纪念堂附近逐渐向天河体育中心、珠江新城一带转移，深圳的市中心也从罗湖逐渐向福田转移。

回到我们温州，这个市中心到底在哪里呢？公认的基本上是大南门，即人民路、解放街、大南路交叉口。可能十多年前大家会这么认为，如今称这是“市中心”实在说不出口，仅一万多方的百货，还没人家的社区商业大，周边的五马街早已没几个本地人愿意去。随着当年庞大、密集的人流量逐步减少，这市中心的地位已被彻底撼动。

大南门的商业标志——开太百货（来源：网络）

大南门往南一点的世贸中心？其实是十几年前对市中心的扩容、提升。这里有全省排名前列高楼，倒也符合市中心的特征。然而，这个由温州本土设计的“市中心”，除世贸中心外，被一堆高层住宅包围，除世贸中心外仍停留在商住楼模式，敞开的公共空间不足，与大南门传统市中心存在断层，等等，可谓败笔不断。对比下同时代对市中心的改造，宁波天一广场邀请国际大师进行设计的市中心，实在是天壤之别。

再往南的的白鹿洲公园？周边有印象南塘，有超高层的置信广场，但以一个面积不小的公园为中心，并无集中商业、大型广场，似乎也还不对头。

继续往东走的时代广场？与大南门一样，商业规模与模式依旧停留在十年前，宽阔的城市主干道与庞大车流量缺少逛街的那种感觉，影响着商业氛围，周边拓展空间也不足。

时代广场（来源：百度全景）

每当面对城郊新兴板块那些新建、在建的城市综合体，比如龙湾的万达广场，瓯海的万象城、大西洋银泰城，它们动不动就是超20万㎡，吃喝玩乐购为一体，这些核心城区的百货、步行街依旧小打小闹，实在有些寒酸。

难道，温州就这样没有市中心了？

NO.2  |  贰

前面，我们遵循的路线，是不断地往南、往东寻找新的市中心，其实这也符合温州的城市发展方向。如果继续往东、往南，我们可以找到当前温州较大的广场——世纪广场。

世纪广场规划于上世纪末，建成于本世纪初，占地8.3万㎡，2004年市行政中心搬迁于此，市博物馆、市科技馆位于广场内，市图书馆、温州大剧院等分布周边，不仅成为温州的政治中心，也成为市民的文化生活中心。当年该区域启动建设时，就定位为城市中心区，其地位可想而知。然而，由于种种历史遗留问题，该区域周边的开发停滞了十几年。

世纪广场（来源：网络）

2014年，世纪广场以南的中央绿轴公园开工，也就是如今的世纪公园，全长2.2公里，一直向南延伸到三垟湿地。同时，温州规划了全长16.2公里，北起三江口、南至三垟湿地的城市中轴，世纪广场、世纪公园成为其重要组成部分。城市中轴计划打造成“24小时活力城区”。

2015年起，围绕着世纪公园，中央绿轴区域开始大规模土地出让，相继建设了白麓城、温州府、温州悦府、温州大公馆（二期）、大诚名座、市府路壹号等等，别看这些名字一个比一个霸气，其实都是住宅小区，即使配备了商业，那也只是社区级的。如今，围绕着世纪广场、世纪公园，看到的都是这些刚刚建成、即将建成的住宅，还有一些品质低劣的安置房，形成一片又一片密密麻麻的住宅楼群，形成又一败笔。

世纪公园（来源：网络）

    同时，该区域当前总体上仍非常安静，白天没什么人流量，晚上倒是被广场舞大妈占据，当然玩轮滑的小孩也有。总的来讲，没有大型商业、高端商务，世纪广场依旧支撑不起市中心的地位。

NO.3 |    叁

既然留有败笔，当前成不了市中心，那为什么前面要扯这么长一段来讲它呢？因为世纪广场周边还有拓展空间。之前因历史遗留问题停留了十几年的建设，阴差阳错地给世纪广场周边保留了一些空地，让它还有成为市中心的可能。

今年年初，温州的《读地手册》上就出现了237亩中央绿轴大型组合地块，总建筑面积，随后经过多次规划调整，形成约52万㎡，以商业、商务、酒店、居住等功能为主的综合型地块。上月底，该地块挂牌，以极其严格的条件出现，包括超过52亿的土地出让金及100%的保证金、自持12万㎡商业面积、引进一家全球排名前30的酒店、5亿元的履约保证金、建设多幢超高层建筑，等等，其苛刻程度在温州可谓空前。

地块分布（来源：读地手册）

可见，政府是下定决心在中央绿轴打造高端城市综合体了，并要求是有实力投资商。不仅要求严格，而且选择了离世纪广场、世纪公园最近，且仅剩的零碎地块进行拼凑，以进一步弥补缺陷、提升形象、完善配套。

    今天，这个要求严苛的地块出让了，吸引了万科、保利、雅戈尔3家国内知名投资商前来争夺。最终，万科以53.2884亿元竞得了该组合地块。

NO.4   |   肆

既然该地块已经被万科摘牌，也就意味着这个城市综合体项目已经落地。那么，我们就好好看看这个组合地块将来长什么样，将来会怎么打造。

地块功能分布图（来源：市规划局）

根据规划，世纪广场以东、市府路以南的F-01地块规划打造150米超高层建筑，包括商业、办公、酒店，形成城市地标建筑；

以南的F-02a地块紧邻温州府，呈东西向长条形，为居住用地；

世纪广场以南、世纪公园以东的D-29、D-31地块，分别呈集中块状、南北长条状，其商业MALL就在这里，将成为人流的核心，并与世纪公园无缝对接，会打造万科广场？

D-19、D-24地块在世纪广场以南、世纪公园西侧隔三友路，与上美小区相邻，呈南北向长条状，规划打造商业街；

D-34地块是商办地块，位于世纪公园以东，规划沿温州大道建设两栋商务楼，与世纪公园西侧两栋已建成的商务楼相呼应；

G-22地块已经进入瓯海区境内了，位于世纪公园东侧，橡树湾以北，是居住用地，要求沿府东路建设150米超高层建筑，以从世纪公园看出来呈层次感、起伏感。难道会出现绿轴版的“翡翠滨江”？

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当前一切尘埃落定，万科抱得美人归，政府也成功引进知名投资商，市民今后也多了个吃喝玩乐购的休闲场所，可谓皆大欢喜。

既然只是一个城市综合体，那足以撑起市中心吗？依楼Sir之见，可以，原因有这么几点：

1． 当前，世纪广场已形成政治中心、文化中心，并在商务、居住、生态等领域逐步突破，而该地块落地后，成功弥补了该区域商业中心不足的缺陷，城市功能的齐全度在温州比较先进；

2．城市综合体虽然不是什么新鲜事物，但在鹿城区依旧属于新鲜事物，相比较万达广场、万象城、大西洋银泰城的区位条件，显然世纪广场、世纪公园更具辐射全城的条件，其项目落地将有助于推动世纪广场、世纪公园成为商业中心；

3．城市中轴线规划经过世纪广场、世纪公园，这样的定位可谓至高无上，在城市格局中的地位短期内难以撼动。翻开地图可以看出，将来的温州城市，会以这条中轴线形成对称；

城市中轴线示意图

4．与其他纯市内的城市综合体不同，该项目虽然地块零碎，商业规模也不是较大的，但以与世纪公园无缝对接的优势，可以做到室内外结合、集中MALL与街区式商业结合、商业与生态景观结合，这样的条件，这样的项目并不多，足以打造成特色鲜明的城市综合体。

深圳龙岗万科广场（来源：网络）