销售额奔向4000亿 万科较大压力在土地储备

今年1~6月，万科累计实现销售金额1901亿元，实现销售面积1409万平方米，均价13492元/平方米。万科2016年半年度电话会议上，万科董秘朱旭透露，截至6月底，万科可售库存约960多万平方米，以上半年均价为参考，货值约1295亿元。万科距离其3000亿元销售目标仅一步之遥。

那么，4000亿元的销售目标何时实现，压力在哪里？从100亿到1000亿，万科用了6年时间；从1000亿到2000亿，万科用了4年；而从2000亿到3000亿，万科可能只需2年。按照这一速度，实现4000亿元销售目标，万科理论上只需要1到2年就能完成。但现实是，万科的增长速度在放缓，要实现这样的快速增长有很大的压力，而这个压力更多来源于有限的土地储备。

4000亿元仍要靠房地产开发

万科对新业务的探索多样且取得一定成果，并成立五大新业务事业部，但万科4000亿元销售目标依然要靠房地产开发业务。

万科的房地产开发业务涵盖商品住宅，以及其它与城市配套相关的消费地产、产业地产，在万科的营收中占特别优势。万科2015年报显示，万科营业收入1955亿元，房地产业务1902亿元，占比97.29%；物业收入29.70亿元，其他业务收入23.66亿元。

某研究院智库中心研究总监严跃进分析，万科4000亿元销售额不会是问题，但有一定压力。在传统土地储备方面，万科一直是比较保守的，不拿“地王”是其战略模式，但就目前的土地市场也可以看出，不拿“地王”也容易被出局。

严跃进认为，无论是传统的住宅开发，还是万科今年力推的产业地产、消费地产，其背后最主要的决定因素是土地资源。

如业内分析，万科土地储备并不充足。万科2015年报显示，2015年万科实现销售面积2067.1万平方米，2016年，万科现有项目预计新开工面积2200万平方米，略高于2015年实际开工面积，预计项目竣工面积2065万平方米，比2015年实际完成规模增加19.4%。

和不愿拿“地王”的万科一样，面对地价的上涨，融创同样表示谨慎。近日，融创中国董事会主席孙宏斌公开表示，停止在土地招拍挂市场拿地，但对比二者数据，万科土地储备压力立显。

融创2015年的合同销售面积分为350万平方米，万科销售面积是其5.91倍，类推土地储备理应是融创的同样倍数，但现实是，截至2015底，万科参与的项目土地储备总面积5477万平方米，融创的权益土地储备2155万平方米。

不仅如此，亿翰智库发布的上市房企存货排行榜显示，截至2015年底，万科以3681亿元的存货量排在第三位，同样落后于绿地、恒大。

在土地和库存均不出色的情况下，万科土地储备的占比仍在下滑。来自兴业证券的数据，2016年1~6月，万科拿地累计总金额684.8亿元，占销售金额比重为36.1%，与2015年38.2%的平均水平略有下降。

破解土地“紧箍咒”

截至2015年，万科住宅开发以外的业务仅53.66亿元，占总营收的2.73%；由此可见，短时间内，房地产开发业务仍是万科规模的制胜武器。商品住宅、消费地产和产业地产根本的制胜关键还是土地。

在土地供应、成交面积同比大幅萎缩的背景下，土地出让底价继续攀升，成交价格同样水涨船高。企业面临，拿地则可能面临“面粉贵过面包”，风险加大；不拿地，则面临踏空，陷入无地可开发的地步。

二级土地市场成企业新战场。孙宏斌放言不在公开招拍挂市场拿地之前的一年，万科已经在闷声行动。2015年，上海万科新增5宗土地储备中，仅临港南汇新城NNW-C4C-06地块为公开拍卖市场竞得，其余四块均为二级市场比收购行为。

合作开发，分担风险，成为行业风势。以“小股操盘”模式为例，万科在合作项目中不控股，但仍由万科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享其信用资源和采购资源，通过输出管理和品牌获取管理费用和股权收益。

有从事土地投资的业内人士向《每日经济新闻》记者表示，合作开发项目还涉及并表问题，比如，万科和首开在北京开发的万科中心，首开仅是财务投资的角色，业绩则出现在万科的财务报表中。

严跃进认为，破解土地资源的难题，万科坚持合作开发撬动更多项目的同时，仍需继续坚持轻资产模式以盘活更多资金，均有利于扩大市场规模。

在传统的住宅和商办项目以外，万科的消费地产、产业地产，以及地产延伸业务同样受到期待。兴业证券数据显示，2016年1~6月，万科已公布物流地产项目9个，超过2015年全年项目数量，加上锁定项目合计29个，已布局22个城市，总建筑面积300万平方米。

按万科公司战略规划，预计4年左右，物流地产每年新增量达到普洛斯的量级，并在未来5~10年内成为中国较大的物流地产供应商，同时将物流地产业务视为城市配套服务链条上重要的一环。