楼市大逻辑已变,未来2-3年刚需可以买,投资需谨慎

近日，开发商的房子卖不动了，许多楼盘优惠力度少有，消费者高喊：房价跌快点、跌狠点，好像房价下跌就可以人人买得起房、所有的压力和问题就会迎刃而解。

而房价“腰斩”这件事在历史上真的发生过，那购房者、开发商、银行谁先完蛋呢？接着往下看

当楼市下跌的时候，买房根本不存在刚需，所有人都是奔着升值心态去买房的，如果房价下跌20%甚至“腰斩”，有人认为首先扛不住的一定是银行，所以国家一定不会让房价崩盘，事实真是如此吗？很多人忘记了一件事情或没有经历10年前的那场危机。

2008年次贷危机爆发，美国房价崩盘，短时间内中国也受到了冲击，其中以制造业扎堆的珠三角最为严重，2007年深圳商品房均价高达18000一平方米，冠绝全国，到了2008年深圳深圳一手房住宅成交均价在12800一平方米左右，同比下跌4.4%，部分楼市甚至跌幅超50%，2009年初，深圳商品房均价，跌至11000一平方米，近乎“腰斩”，但较先扛不住的不是银行。

降价、特价、促销等词语，成为当时年度热词，直接降价50%的豪宅不在少数，“亏本大甩卖”是当时的常态，跳楼价、吐血价、白菜价层出不穷，现在的我们永远不会想到，开发商也会拼命的降价，开发商忙着促销、业主忙着维权，占领售楼部的、拒绝入伙的、要求赔偿损失的、断供弃房的，房子所在之处都是业主拉起的横幅。

房子还没捂热，房价先砍一半，前脚刚买进，后脚亏个几十万，比比皆是，当时的跳楼价,是真的把人逼到跳楼的价格，所以房价下跌，较先受不了的，还是开发商和业主。

开发商拿地的时候成本3万，房价4万，开发商攻城略地，埋头苦干，高周转、高杠杆买地盖房，开发周期一般为3年，到准备卖房的时候房价回落2.5万，还不算亏太多，不至于跑路，还能扛得住等待房价回暖。

但如果房价继续跌到”腰斩“，光利息就可以把开发商的流动资金榨干，等待开发商的只有三个选择要么破产、要么提桶跑路、要么卖项目换人接盘。

如果是卖不出去，上有政策调控，下有观望的消费者，开发商的抗压能力也是有限的，一旦局面形成，项目有可能直接烂尾，而楼盘一旦烂尾想忽悠人接盘就难上加难。

其中已购房业主的维权会让开发商进一步陷入两难之境，而且烂尾项目自己活过来微乎其微，大部分需要其他开发商掏钱收购，又或者等待政府干预，那如果项目烂尾了，最惨的又是谁呢？

烂尾开发商跑路，最惨的还是业主特别是掏空半生积蓄的业主，透支未来30年的年轻人，首付5层，等于钱给出去一半，开发商不能按时交房，如果是彻彻底底的烂尾楼，钱已经给了一半，剩下的还要给吗?

如果选择弃房断供，首付就等于直接放弃了，几十上百就等于灰飞烟灭了，然而，大部分人都不敢这么干，除非被逼上绝路，比较以后做什么都是要和银行打交道的。

如果选择继续供房，就等于拿钱买了个不确定，大部分人默认这是逾期交房，但事实上，房价下跌，就算不变成烂尾楼，业主还是很难受，白花花的银子说没就没，如果房价腰斩，买进的房子直接亏一半，觉得自己亏才是最可怕的。

市场上大部分人属于跟风原则，多人买他也跟着买，多人卖出他也跟着卖出，最终形成一窝蜂的"买卖潮"这才是房价崩盘。银行大面积坏账，之外让我国家最担心的事情。

过去10年，房地产高速增长，10年翻了5倍，人们养成一种思维惯性，买房不是为了居住，而是投资，让自己的资产得到增值，不止是炒房客，刚需亦是如此，都是抱着房价还会涨的心理买房。

但是经济学上，有一种想象叫做 “财富递减效应”，简单说就是：当房价下跌50%后人们会觉得财富减少，接着理所应当消费就会减少，随之产能也会减少，企业经营下滑，经济就会衰退。

开发商停工，上下游跟着凉凉，工人失业，收入骤减，干什么都不行了，届时只能由政府出面干预。

如果作为消费者的我们还剩下什么呢？什么都没有

最后投房君总结四点：

1、楼市大逻辑已变，未来2-3年刚需可以买，没经验、没实力的别抱着投资的目得瞎买。

2、房地产泡沫再难做大，认清现实，房地产一夜暴富成为过去式。

3、真正成熟的投资客会选择更冷的冬夜来临之前，调整自己的资产配比，确保稳健过冬，但眼下寒冬比我们想象的要持久。

4、世界本不太平，被幻想投资项目可以稳赚不赔，在做任何投资决策前尽量多学习、研究，投资冷静。

关注广州投房志，复杂的楼市我们简单说，当然这里还有你关心的广州热点楼盘资讯、户型、交通位置、以及购房流程注意事项等，当然，你也可以通过地铁、区域、价格等关键词 ，找到符合你心意的物业。

来源网络