大开发商是哄抬三四线城市房价的元凶

大开发商是哄抬三四线城市房价的元凶

文/马跃成

我在这里还是要介绍一个情况，去年10月的时候，到温州某个离岛，当地政府正在轰轰烈烈地搞规划，主要是外岛的产权整理，和本岛的旅游开发，把分散在周围各个小岛上的居民，全部安置到本岛居住，而在外岛的土地产权和渔业产权关系不变，本岛建设的居民小区与城市建设标准一点不差，几辈子都是靠打鱼为生的渔民，一下子就过上了城市生活。当然，他们还是渔民，因为外岛还是他们的，但是，政府通过对外岛的整理开发，将建设一个星罗棋布的海上旅游度假区，渔民们通过产权入股的形式，也能获得相当不错的收益。

这个庞大的计划，今年9月份正式启动了， 但是，这个计划有一点出乎我的意料，当地领导有一个想法，就是不引进大开发商，全国著名开发商一个不要。他们说，这个项目足够大，但是，我们不想搞得太快，要精雕细琢，把每一个小项目都要打造成精品，不给未来留下遗憾。再也不能学某些沿海城市，建设一大片一大片的住宅垃圾，既污染环境，也不宜居住。大开发商那套模式，建设周期很短，大片土地重复建设，既没有什么特色，也没有多少文化。时间久了，也就没有什么吸引力了。他们在意的是打造精品，要让产品时间越久，文化越重，而越能让人感悟、思考。不止于此，他们还认为，大开发商的进入，都是本着钱来的，并且只是本着钱来的。他们的担心还有，大开发商的到来，会哄抬当地房价，大广场也好、大功于也好、大商业街也好，打乱当地人的正常生活，这是一个人民政府所不愿意看到的。最近几年，万达广场在中小城市败走麦城，就是明确的水土不服的例子。

他们的担心不是空穴来风，这些大开发商走到哪里，哪里的房价就被哄抬起一大块。前年，碧桂园和恒大进驻许昌市，就引来市民质疑声，有网友就问，这些大企业到小城市来干什么？当地小开发商了解当地情况，一个一个小项目干的挺好的。这些大开发商过来，一下就是十几、几十平方公里的土地开发量，不但土地价格很便宜，而且政府还要配套很多市政设施。按说，这些大开发商土地价格低，项目体量又大的很，按照基本的规模效应来说，大开发商的房价应该更低一些才对，但是，他们的项目都比当地房价高出去一大截子，这个显然是没有道理的，政府给你很大的优惠政策，你的房价不降反涨，背后到底还有什么东西？大开发商走到哪里，哪里的房价就开始上涨。已经成为众人皆知的事实，所以，大开发商在中小城市，也就和过街老鼠差不多，你不为人谋利益，谁人还会尊重你。你再大牌，没有口碑等于零。

碧桂园一直是走中小城市之路，都是当地政府引进的项目，土地价格也是协议价格，所以有说土地成本推高房价，这就是一个证伪的主要依据，大开发商拿地应该是比当地小开发商拿地成本更低。在2010年前后，由于国有房地产企业在一线城市争霸，地王层出不穷，很大民营大房企开始进军二三线城市，一直在中小城市深耕的碧桂园也引起了人们的极大关注。

早在2010年，十大品牌标杆房企在二三线城市占土地储备比重高达80%，比如万科，当年获取的开发项目共计44个，二三线城市占了90%以上，而之前的万科很少进入二三线城市，而在2010年之前，像恒大、碧桂园等产品适合二三线城市，以及像金科等二三流的开发商，已经早已布局中小城市。可以说，大型房企进军二三线城市是整体抬高其房价的“凶手”，而一些追涨的投资资本也是跟着大开发商开始向二三线城市转移，从而推动中小城市房价上涨。但是，我们，也要看到，在最近这轮房地产调控过程中，中小城市的调控也陆续开始，去坤村任务完成后，楼市资本会相对紧张。【本文由“马跃成账号”发布，2018年09月24日】