楼市驶出“高速路口”,购房者要“减速慢行”

搜狐焦点温州站 2019-07-20 16:51:45
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过去十年以来,楼市好比是走在“高速公路”上的一辆汽车,载的人越来越多,拉的货也越来越重。 数据显示,十年以来,我国每年新增城镇人口基本都在2000万上下波动,每年销售的商品住宅面积,从7亿平米翻倍至接近15亿平米。 一边是人口涌入城市,另一边是房地产开发如火如荼。

1998年以来,房地产增加值占经济总量的比重不断创新高,从1998年的4.0%增加至2017年的6.5%,数字的变化虽然不高,但是,按照申万一级行业分类,全部28个行业中,有14个行业受房地产带动。

当基建、工程机械、建材、施工、家具、家电、服务业都已经跟房地产密不可分的时候,如果还按照过去这些年膨胀的速度,保不齐会失控。

要知道,目前居民杠杆率已经上行至54.3%的高位,同时,套户比已经达到1.13,人均居住面积甚至超过了40平米,加上老龄化、生育率下降等因素,如何保证房地产这辆汽车平稳前行,是摆在我们面前首要的问题。

值得庆幸的是,在七月份,楼市终于驶出了“高速路口”,表现在以下两个方面。

排名前列,调控之手越来越“有力”。

先看一组数据:2019上半年,各地发布的房地产调控次数为251次,与2018年相比上升了31%,仅在6月份,就发布了46次,4月份、5月份合计高达101次。

土地市场“先行一步”,据CRIC统计数据显示,全国336城经营性土地供应总建筑面积为21814万平方米,环比下跌21%。全国336城土地成交建筑面积为19148万平方米,环比下降8%,同比也下降2%,值得注意的是,这是年内土地供应和成交首次下降,有很强的信号意义。

资金面则“后来居上”,85家典型房企的融资总额为508.16亿元,环比下降54.3%,同比下降40.8%。其中,5月份企业发债总量210.6亿元,环比下降73.1%,企业发债大幅缩水,是2017年3月以来的较低值。

更为明显的“暗号”是,在7月份,拿地过于激进的房企被点名,债券、ABS融资或遭收紧或暂停;就非标融资方面来看,传统的432通道类业务、违规前融业务均不得再做,下半年融资或进一步收紧。

密集、频率高,这是目前楼市较大的特点,显然,经历了4月、5月、6月持续的酝酿,7月份的楼市气氛已经回归理性。

第二,库存再次上升,楼盘“竣工”成较大考验。

据CRIC数据统计显示,上半年各重点城市库存量同比继续呈上升趋势。截至5月末,54个典型城市新建商品住宅存量约33853万平方米,同比上升16%。

贝壳研究院分析师许小乐指出,监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,也就是说,29个城市中,有27城库存都在增加。

库存再次上升,短期来看虽然没有太大影响,但是,这是自2016年以来首次出现的特征,房屋待售面积多了,房企自然会想办法把房子卖掉,降价、促销、抓回款,将成为必经之路。

要知道,库存不光指的是已经完工的现房,那些已经开工、还没有竣工的房子也会包含其中,就在最近,我们看到了河南某地市有100多个问题楼盘,山东沿海某市海景房千元价格都无人问津,原因很简单,高周转的房企在2016-2017拿了太多高价地,一时半会消化不掉,拖累了施工进度,从而造成延迟交房。

一般来说,按照两到三年的施工进度,2019年底,是房屋竣工的高峰期,彼时或将成为楼市的“分水岭”。

调控加码、理性气氛回归,库存又出现上升的迹象,这两个现象在7月份集中出现,我们有理由相信,这会成为房地产市场驶出“高速路口”的重要契机。

更何况,还有“旧改”这个新“引擎”的切换。

在以往,楼市能维持年均十数亿的成交额,依靠的有两点,一是“高杠杆”,二是“棚改”,前者推高了居民和房企的杠杆率,后者的总量已经收紧。

此时,老旧小区改造就成了“备选项”,对“老破小”的外立面、道路、水电暖气、电梯进行升级,有机构测算,未来市场空间可达4万亿,展望未来5年,至少有8000亿的相关投资可以期待,一方面可以替代棚改收紧后的投资,另一方面又能避免大拆大建,称之为房地产的“新发动机”丝毫不为过。

对购房者来说,下半年,要记住“减速慢行”。

减速,指的是告别过往、降低期望值。慢行,指的是瞅准时机、量力而行。

排名前列,调控发力和库存上升,意味着“买房赚钱”的时代远去。

以限售为例,原来充其量限售两三年,还是从网签时间开始算,现在动不动就限售5年以上,比如青岛、丹东、长沙、苏州等地,还要从不动产权证办理后才开始计算时间。

假设期房两年交工、两年办证、5年限售、一年成交的时间来计算,一套房子从买入到卖出去,需要整整十年时间。

假如你硬着头皮投资房产,房产流动性下降后变现困难不提,越来越多的房屋供给,也必然会使房产的溢价大打折扣。

第二,买房会变成“费力费心”的事,有多少钱,办多少事。

为什么说费力又费心呢?

以往买房子,双眼一闭,只要有楼盘,冲进去买了就成,坐等升值就好,以后各城市之间的分化,楼盘产品力之间的分化,将会变得越来越明显,既要寻找高性价比的楼盘,又要防止前面有“坑”。

此时,“量力而行”就是最务实的态度,如果家庭财力充裕,自己未来的收入增长预期非常确定,早买早省心,一套够住的房子就好。

假如身上只有“几个钢镚”,就别想着在一二线城市扎根,如果又不想回到家乡“将就”,那就把买房的想法抛之脑后,不要自寻烦恼。

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