滨江CBD的华润万象天地一房一价公布,且看全方位解析

滨江商务区是今年温州最耀眼夺目的板块，高端楼盘集聚的富人区，该板块有四大明星楼盘—碧桂园珑悦，华润万象天地，新希望白麓湾，安邦项目。

作为板块内第二个开盘的高端楼盘一华润万象天地，地处CBD核心区，该盘最核心的价值就是地段，应该说是这几个明星楼盘中，位置优势是最突出的。

项目去年8月拿地，到今年7月正式展厅开放，整个前期准备（设计+定位），相比其他楼盘快节奏周期，该盘前期产品研究算比较慢。9月29日一期终于要开盘了，全错跃户型，而且首推就拿出楼王和王牌户型，重磅出击，来看看符合土豪品位的滨江CBD高端楼盘，整个楼盘品质如何？价格在受到政府的双限压力的背景下，一期定价如何？

华润万象天地一期

  根据房管网信息，华润万象天地一期于9月29日开盘，开盘的为1#，3#，6#，15#，17#共5栋。主力户型面积145-235㎡，共228套住宅。项目容积率为3.9，绿地率为35%。本项目于2017年5月开工建设，预计2018年9月主体结构结顶，2020年6月竣工验收并交付使用。

项目情况

项目位于鹿城区商务六路（香格里拉南侧100米），西面据说规划滨江商业广场。北面有规划中的约1500米CBD绿轴。周边聚集一批教育资源：鹿城第二实验小学及温州市第二实验中学、二十二中，还有正在规划中的温州市实验小学等学区等。

交通：项目北面附近有规划中的轻轨M1线和M2线的交汇换乘点CBD中心站（绿轴与会展路的交汇处）。

（华润万象天地项目位置）

楼盘分析

项目解析：项目由9栋楼组成，共有702套房源，户型区间145-235平，整个项目全错跃户型（除了顶楼是平层）。

一期推出1#，3#，6#，15#，17#。其中6#，15#，17#的位置较好，算是楼王。1#和3#是149㎡，6#是149㎡，15#是235㎡和181㎡，17#是149㎡和181㎡。

（一期推出1#，3#，6#，15#，17#）

景观特色：项目由3宗地块构成，公园景观资源比较丰富，小区南北中间是华润代建的万象公园，项目北面有规划中的CBD绿轴公园。

项目商业特色：该项目内部有自己的华润商业配套系统，这在市区其他的楼盘并不多见，有成熟的商业运营模式和业态规划。

开盘价格详情

（数据由朗兆市场研究中心提供，转载请注明出处）

价格分析

既然华润万象天地定位高端楼盘，目标直指高端客户，而这部分人群买房，价格是一部分考虑因素，而有时也看中楼盘的稀缺性，换言之就是喜欢收藏有稀缺资源的楼盘。

（1）该盘地段具有一定的收藏价值，滨江商务区板块日益成熟，可以说目前温州金融、商业、高端住宅等优质资源集中在滨江商务区内。而2.2公里的滨江CBD核心区，纯住宅性质的用地和项目很少，目前有条件上市的，东环的只有华润万象天地和安邦那个项目，不过安邦似乎暂时还没有要卖的迹象。另外信息传媒港有一块在该范围。整个CBD核心区，近1,2年来，可售住宅是很少的，商业功能较多，住宅功能的少，接下来的可供房源进度会比较慢，因为周边涉及到拆迁腾空工程。

（2）从一房一价表看出，一期普惠后均价是35686元/㎡，全错跃户型，户型区间145-235㎡。一期首推位置较好的楼王一15#，17#，6#。其中15#有一定的江景资源，6#，17#算是小区的正中央位置，特别是17#，南侧可以看中央景观，东侧可以看江（不是一线江景）。前面遮挡少，采光好，视野宽阔，而且小区里有个约9000方美式运动“万象公园”，可以享受中央“万象公园”的景观资源。15#东边套是235平，东侧拥有部分江景，惠后均价39399元/㎡。17#西边间和6#整栋是149平的户型，也是主推户型，整个项目户型配比最多的就是149平户型。本次开盘，149㎡推出房源144套，分别位于1#，3#，6#这三栋的全栋，17#西边间，惠后均价33913元/㎡。181㎡位于17#的东边间和15#的西边间，这两栋位置都很好，181㎡本次推出房源共51套，惠后均价37633元/㎡。

（3）受近期温州政府限制开盘价格影响，该盘备案价格也被“双限”了，也可以说政府帮忙讨价还价了，从这个限价看其实是有利于购房者的。当月市区整体均价不能超过指定的价格，开盘报价如果高于周边在售楼盘也会采取限价措施。

（4）错跃户型稀缺，以后市区175平以上户型（套内建筑面积144平以上）才能做错跃，也就是说未来市面上错跃户型会日益稀缺，而这个盘全部户型为错跃户型，且6成以上的户型为149平的错跃，得房率可以，可能是今年温州仅剩的为数不多的几个错跃户型之一。

（5）客户对于华润的品牌有一定的认可度，该房企做高端楼盘比较多，在产品细节方面会舍得投入，可能会符合温州土豪购房者的品位。通道使用金刚砂耐磨地坪加固化剂打磨，车位使用环氧地坪漆，并且车库使用了BIM收纳系统。

（6）当前温州楼盘大多是快速周转运营，从拿地到开盘只有半年时间。该盘去年8月拿地到今年7月正式展厅开放，整个前期准备（设计+定位），相比其他盘快节奏的周期，算比较慢节奏的。

（7）当然该盘由于分为3个组团，南北中间有10.25亩的绿化公园，所以小区封闭性后期需要完善，也是购房者比较顾虑的一点。

主力户型解析

华润万象天地，主力户型是145-235㎡，一期149平和181平有个共同的特点，采取双套房系统，楼下一个套房，楼上一个套房。

149平，两个主卧套房全部朝南，4.5米以上的面宽，有强大的收纳系统，赠送面积多。

（华润万象天地149㎡户型）

181平，5房全明，较大南向面宽16.6米，客餐厅体系有28平米，4米宽。主卧系统45㎡，5米乘9米。全赠送33平，半赠送25平。

（华润万象天地181㎡户型）