未来社区项目再添一员大将!龙光31.14亿拿下半岛一期巨地

2021年5月8日，温州土拍市场又迎来一次集中出让，排名前列位出场的选手是温州市半岛一期E-07-04、E-07-06、E-11-01地块，出让面积199505.56平方米（折合299.2583亩）。此次出让，吸引了万科、龙光、旭辉、居然之家、金茂、新城等房企参与竞拍，经59轮竞价，杭州骏佳房地产有限公司（龙光）以31.14亿元竟得该地块，溢价率17.5%，成交楼面价约5620元/㎡。

（图源：浙江省土地使用权网上交易系统）

地块详情

PART.01

地块名称：温州市半岛一期E-07-04、E-07-06、E-11-01地块

地块位置：温州市半岛起步区瓯绣大道和霓鹏南路交汇处东南侧

地块范围：具体位置和四至范围以温州东纬测绘信息有限公司2021年3月测绘的G-2021-010号土地勘测定界报告为准

土地面积：用地面积199505.56平方米（折合299.2583亩）。

其中E-07-04地块43543.83平方米（折合65.3157亩），E-07-06地块88706.78平方米（折合133.0602亩），E-11-01地块67254.95平方米（折合100.8824亩）。

允许E-07-04、E-07-06块的地下空间跨灵乐街设置地下空间连通通道；允许E-07-06、E-11-01地块的地下空间跨瓯石路设置地下连通通道。地下连接通道的宽度7-15米。但各子地块相关技术经济指标不可调剂。不同地块的地下室管理相对独立，权属范围以地块规划红线垂直投影为界限。

地块用途：城镇住宅用地，零售商业用地，批发市场用地、餐饮用地，商务金融用地，娱乐用地，教育用地

土地使用权出让年期：城镇住宅用地70年，零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、商务金融用地、娱乐用地40年，教育用地50年

（地块区位图）

地块规划条件

PART.02

1、E-07-04地块规划容积率≥2.2且≤2.5，地上总建筑面积≤108860平方米，兼容部分的建筑面积≤54430平方米；规划建筑密度≤50%；绿地率≥20%；

建筑高度：E-07-04地块≤100米，同时所有建（构）筑物及附属设施设备（含屋顶避雷针、水塔、电梯间等）总高度（黄海标高）不得超过温州机场净空限制面，具体以民航监管局审定为准。

2、E-07-06地块规划容积率＞1.0且≤2.82，地上总建筑面积≤250153.7平方米，兼容部分的建筑面积≤75046.12平方米；规划建筑密度≤35%（住宅建筑及其便民服务设施建筑密度≤22%）；绿地率≥35%；建筑高度≤80米（且住宅≥24米），同时所有建（构）筑物及附属设施设备（含屋顶避雷针、水塔、电梯间等）总高度（黄海标高）不得超过温州机场净空限制面，具体以民航监管局审定为准。

3、E-11-01地块规划容积率＞1.0且≤2.9，地上总建筑面积≤195039.5平方米，兼容部分的建筑面积≤58511.85平方米；规划建筑密度≤30%（住宅建筑及其便民服务设施建筑密度≤22%）；绿地率≥35%；建筑高度地块≤80米（且住宅≥24米），同时所有建（构）筑物及附属设施设备（含屋顶避雷针、水塔、电梯间等）总高度（黄海标高）不得超过温州机场净空限制面，具体以民航监管局审定为准。

规划用地性质：E-07-04地块为商业用地（B1）兼容商务用地（B2）、娱乐康体用地（B3），建筑面积兼容比例小于50%；E-07-06、E-11-01地块为二类居住用地（R2）兼容零售商业用地（B11）、餐饮用地（B13）、商务用地（B2），建筑面积兼容比例不大于30%。

动工及竣工时间：提供土地之日起365天内动工、提供土地之日起1460天内竣工

造价标准及公配设施

PART.03

建造模式：

商服用途地块应按照二星级及以上绿色建筑标准设计，按50%公共建筑面积比例执行装配式；住宅按二星级及以上绿色建筑标准设计，按50%住宅建筑面积比例执行装配式，保障性住房、商品住房应执行住宅全装修，安置性商品房不实施住宅全装修。

造价标准：

房建工程的建安成本（包括水、电、电梯等安装工程，但不包括外立面装饰、住宅内部全装修、铝合金门窗、公共部位装修、附属配套工程等）不得低于每平方米3500元（包括地上计容面积与地下建筑面积）；

住宅建筑外立面三层及以下采用石材幕墙（干挂），造价不低于1000元/平方米，三层以上饰面造价不低于850元/平方米；

公共部分室内装修造价（按建筑面积）不低于1500元/平方米；

门窗单价不低于1200元/平方米；

商业建筑外立面单价不低于1000元/平方米；

室外景观工程（按室外附属面积，不含架空层）平均造价不低于950元/平方米，工程造价按现行有关工程预算定额为计价依据进行计算，且分项工程造价标准不低于《温州市重点区域项目建设品质提升导则》（试行版）相关要求，工程量按现行计价规则进行计算。

地块完成开发建设后须无偿移交给政府的配套设施，室内装修造价标准须不低于200元/平方米。

公配代建设施：

竞得人须在E-07-04地块内设置一处集中式商业综合体（单体建筑），商业综合体内仅限布置零售商业、批发市场、餐饮、娱乐功能，建筑面积不得小于80000平方米，其中80%以上的建筑面积不可分割销售（转让），可整体转让；其余建筑面积可分割销售（转让）。另外E-07-04地块内需设置一处菜市场，建筑面积≥2000平方米，用地性质为出让，不可分割，可整体转让。地块竣工验收后，地上部分由瓯江口管委会以7500元/平方米价格筹集。

E-07-06地块内设置一处基层社区用房，建筑面积≥500平方米；

设置一处18班幼儿园及3班托幼，用地面积≥10020平方米，建筑面积≥8184平方米；

设置一处基层文化活动室，建筑面积≥800平方米；

设置一处社区卫生站，建筑面积≥300平方米；

设置一处基层社区级老年服务中心，建筑面积≥1200平方米；

设置一处公厕，建筑面积≥60平方米。

以上市政设施和公配设施由竞得人建成后无偿移交给瓯江口管委会，其中幼儿园及托幼用地性质为出让，项目施工期内暂登记在受让人名下，幼儿园及托幼地下空间纳入本地块地下空间一并开发，并与商品房部分地下空间设置标识加以区分，竣工验收后移交给温州瓯江口产业集聚区管委会。

在满足幼儿园停车配比的前提下，多余的地下空间部分经温州瓯江口产业集聚区管委会确认后，在受让人缴纳完成土地出让金后取得使用权，可按规定进行销售或者出租。

（地块现场图）

总结一下

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该地块位于温州市半岛起步区瓯绣大道和霓鹏南路交汇处东南侧，北侧为瓯绣大道，临近轻轨S1线，南侧为瓯华河、西邻雁辉路，东面则是霓鹏南路。

周边商娱资源有德亨时代广场，教育方面含温州护士学校、温州外国语学校，周边有温州医科大学附属第二人民医院等配套完善，加上交通、教育资源的不断落地，地块利好正在以肉眼可见的速度蓬勃发展。另外该地块作为未来社区试点项目，可以享受未来社区容积率奖励政策，当前温州市区多个城区都在加大布局未来社区项目，积极谋划推进全域未来城区建设。引领建造以人为核心的现代化基本单元和人民幸福美好家园，创造高品质和谐宜居生活社区特色发展的等级体系。虽然目前瓯江口的热度已不如去年，但在政策的加持助力下，该地块赶上了顺风车，整体还是值得期待的。