世联行融资计划缩水 拟发债17亿获取5万间公寓

在经历定增失败的风波后，世联行发起新一轮融资计划。世联行10月24日的公告宣布，临时股东大会已通过公司公开发行A股可转换公司债券的议案。

这是一份“缩水”过的目标。据世联行《公开发行A股可转换公司债券募集资金使用可行性分析报告 》，募集资金总额将不超过17.3亿元，计划全部投向世联集房长租公寓建设项目，在租赁需求强劲的城市，租赁建设5.32万间长租公寓。

而去年7月，世联行披露的定增计划是，非公开发行不超过2.85亿股，募集资金总额不超过20亿元，租赁建设13万间长租公寓。

由于再融资政策法规、资本市场环境、融资时机等因素发生了诸多变化，这个定增计划在今年5月终止。

图为世联行红璞公寓

时移势易，一年间行业形势有所改变。近年，国家相关部门陆续出台了一系列鼓励政策支持住房租赁市场的培育与发展。早前的政策见于2015年1月，住建部印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(建房[2015]4号)；进入2017年，关于鼓励发展住房租赁市场的一系列政策更是密集出台。

除了政策环境的变化，运营商在运用资本方面也开始进行资产证券化的探索。

今年2月，魔方公寓信托受益权资产支持专项计划在上交所挂牌，这是国内公寓行业中首单ABS，发行规模是3.5亿元；8月，自如发行中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划，此项ABS的发行规模为5亿元。

更具破题意义的消息发生在10月。先是10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划获深交所批准发行，拟发行金额为2.7亿元；再是10月23日，保利地产租赁住房一号资产支持专项计划在上交所获批通过，拟发行金额50亿元，是行业中最接近REITs的产品。

中债资信ABS团队的研究报告指出，ABS的逻辑是，债权及未来收益权等任何可以在未来产生现金流量的权利均可进行资产证券化融资。

易 居房地产研究院总监严跃进对排名前列财经表示，租赁市场发展正逐渐步入到金融化包装的时代，金融产品的创新能有效促使房地产企业／运营商获得资金回笼的机制。

无论是金融产品的创新还是相对传统的融资手段，其本质上均是解资金之困。正如魔方公寓副总裁陈雷所言，“长租公寓的回本周期是5年到6年，但公司每年要开上百家门店，现金流不足以获取房源投资只能通过金融市场来解决部分投资资金。”

世联行并非没有发行长租公寓资产证券化产品的打算，世联行董秘袁鸿昌告诉排名前列财经，“公司正在研究、酝酿相关的计划。”但他也表示，公司三季报披露在即，程序上不能透露过多细节。

世联行表示，假设实际募集资金少于拟投入资金，不足部分公司将以自筹资金解决。此前，世联行公寓业务未进行过专门融资，全靠自有资金发展。

2015年，世联行探索新的资产运营业务类型，公寓业务开始于斯。据世联行中报数据，至今年6月，世联行已在全国范围内签约超过4万间长租公寓。而其目标是，至年底，规模扩张到10万间。

世联行认为，我国房地产市场由增量转向存量的趋势明显，住房租赁业务具有广阔的发展空间。 而在英美等成熟的房地产市场，领 先房企除了在住宅开发、销售等传统业务保持优势外，资管、租赁等针对存量市场的服务业已成为核心业务。

类比全球五大行之一的房地产投资管理及服务公司仲量联行，2016年其租赁服务收入远超咨询、销售等业务，达到17.59亿美元，占总收入的比重达到25.86%。

而据世联行中报数据，今年上半年，实现营业收入33.38亿元，同比增长23.83%，其中公寓业务的收入是0.6767亿元，占总收入比重为2.027%，但同比增长494.78%。