百万人的灰色收入将成非法!这个行业间面临崩塌

国家发改委和住房城乡建设部部署从2016年11月10日至12月10日在全国范围内开展“商品房销售明码标价专项检查”，其中有一个检查项目，可能会将一个房地产领域内的“灰色地带”给击垮。

这个内容就是《国家发展改革委办公厅、住房城乡建设部办公厅关于开展商品房销售明码标价专项检查的通知》中第七条指出的，在标价和公示的收费之外加价、另行收取未予标明的费用。

这条内容看似普通，其实很少人知道，在全国402万从业者中（国家统计局2014年数据）有相当比例的一群人，就是靠房价之外的灰色收费生活的，这笔灰色费用有很多名字——电商费、团购费、额外优惠费…

但现在，国家全面禁止了这一部分收费，依托这一收费建立起的利益链也即将销声匿迹。

这对部分上市公司而言，可能会让其收入出现大滑坡；对普通消费者来说，这意味着原来在房价之外连发票都没有的那部分费用，即将消失，整个购房开支将因此减少2万—50万。

非法行为的“温床”让多少人叫苦！

在很多城市都活跃着一群房产“小中介”，他们到处给购房者分发小广告，号称通过他们买房能拿到比售楼处报价便宜5万-100万的总价。

但你“上钩”之后，他们往往会告诉你，要拿优惠得先交一笔团购费，少的要2万，多的可能要50万。

慢慢得，大家发现，这些小中介越来越多，而且多了个很“互联网+”的名字—房地产电商。房多多、凤凰房产、房掌柜、……这些电商平台都做过团购，也都收取过团购费。

通常一笔电商团购费的分配是这样的:电商公司收取团购费后，将其中的50%左右返回给开发商的营销团队，作为后者的销售奖金。剩余的50%，其中30%左右作为参与分销的中介公司的佣金收入，由后者再做分配。电商公司则收取整个电商费的20%左右作为广告费。

这部分费用“负面”影响很广：对房企而言，由于团购费用通常不开发票，不纳入工商、税务监管，也不纳入开发商的财务管理；分配又是暗箱操作，分配比例不固定，因此很容易引发地产商内部的管理问题。

上海地产圈传言，有开发商的营销总监，就是因为无法说清这笔电商费用的分配，被公司质疑存在贪腐行为。电商费用分配，也逐渐成为游离在房企内部治理体系外的一个管理难题。

中介公司也因为这笔费用头疼。有些电商平台，不断通过返还高额电商费用等方式，引诱经纪人做“私活”，把属于中介公司的客源带到售楼处，但这也引发了中介公司和房地产龙头企业的跨行业“战争”。

对消费者来说，因为电商的存在，他们还可能维权无门。很多购房者在发现房屋存在重大质量问题，要求退还房款时，才发现当初交给电商平台的团购费用，早就已经被电商私分，根本不能退。

电商还是开发商把不合规的涨价行为，洗成合规涨价的“帮凶”。根据STV新闻综合频道报道，今年3月，上海中金海棠湾购房者买房前就被需要支付一笔电商费，金额高达65万元，疑似“变相”涨价。因为按照上海相关规定，房屋预售价格都是不可以涨价，只能降价销售。但通过收取电商费，中金海棠却能法外“涨价”，并且可以脱逃巨额税收。

甚至纸媒的衰落，也和房产电商有关。房产电商让很多开发商改走“零广告”销售的路线。他们让带客的中间商向消费者直接收费，又不开具任何发票。经营必须合法合规的纸媒，显然不能接受这样一种灰色的“创新”模式。于是，楼盘广告慢慢从报纸消失，很多纸媒因此而面临生存压力。

事实上，纸媒的压力往往不是纯粹来自新媒体这个新物种，如同电视的出现，不能使广播灭亡一样，新媒体诞生，也只是增加了一种媒体类型而已。纸媒式微的很大一部分真相，其实是“劣币驱逐了良币”。

灰色收入没了，有人日子不好过！

“黄金时代变成白银时代”，这种说法早在好几年前就存在。

其实发改委和住建部的这次大整顿、大检查，对电商、中介以及开发商销售员来说，才是让“黄金时代”真正变成了“白银时代”。以后，所有的收入，都要纳入工商、财税的监管，灰色收入会因此越来越少。

邦爷曾经接触过某家专门做电商的经纪人团队。在电商的收费被发改委宣布为“违规”前，他们每卖掉一套200多万的别墅就能拿到9万的佣金。而通常他们成交一套同样总价的公寓只能拿到4万的佣金。

最为关键的是，这9万的佣金，无需交纳任何企业所得税、个人所得税、营业税等，属于标准的无税收入。而卖二手房的佣金收入，却要交营业税、企业所得税、个人所得税等各种各样的税。

所以这家公司几乎所有的人，都跑去新房做销售，没有一个人愿意好好卖二手房。

然而，如今电商的团购费用已经被认定为“违规”，他们想要像过去那样赚大钱，就没有了可能性。

虽然有房地产企业愿意以每销售一套房屋给3%的提成，吸引他们继续卖房子，但和之前相比，收入仍然要低出不少。

一些靠收团购费过日子的互联网平台，接下去也会很难运营。自身没有吸引客源能力的房地产电商，将不得不重新回到靠在报纸打广告，吸引流量的时代。房地产电商转型，已经势在必然。