桃花岛四绝论剑,问世间一山可比一山高

搜狐焦点温州站 2019-08-23 15:41:46
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船将近岛,郭靖已闻到海风中夹着扑鼻花香,远远望去,岛上郁郁葱葱,一团绿、一团红、一团黄、一团紫,端的是繁花似锦。黄蓉笑道:“这里的景致好么?”郭靖叹道:“我一生从未见过这么多,这么好看的花。”黄蓉甚是得意,笑道:“若在阳春三月,岛上桃花盛开,那才叫好看呢。

船将近岛,郭靖已闻到海风中夹着扑鼻花香,远远望去,岛上郁郁葱葱,一团绿、一团红、一团黄、一团紫,端的是繁花似锦。黄蓉笑道:“这里的景致好么?”郭靖叹道:“我一生从未见过这么多,这么好看的花。”黄蓉甚是得意,笑道:“若在阳春三月,岛上桃花盛开,那才叫好看呢。

——《射雕英雄传》第三十三回

城市向东,潮涌瓯江。

谁都知道,此桃花岛非彼桃花岛,但站上了滨江CBD的风口,立刻就变得如射雕中的桃花岛一般,加上“坐拥温州最后的一线江景豪宅”的稀缺属性,成为温州楼市中最炙手可热的板块。

说句题外话,回想才不过两年多前,,这一带还堪称荒凉一片,我坐在副驾驶座上陪一位新手练车,由她信马由缰肆意驰骋,转眼间高楼迭起,想想什么时候温州的经济发展速度能像桃花岛的楼盘建设速度一样,那温州真是幸甚。

目前桃花岛板块内有四大项目鼎立,分别是新希望天麓|白麓湾、绿城留香园、招商德信柏悦湾、旭辉地块。因为同处一个板块,这四大项目所处的地理优势自然相差不大,周边配套设施大致相似,被CBD金融商务区、上江商务发展区包围,同时周边有多重教育资源。商业有安邦1.5万平方米配套,滨江CBD绿轴约8万平方米地下商业设施以及杨府山公园地下商业设施,也同样拥有一线江景。但其中各自又有比较鲜明的特点与行事风格,颇有些类似射雕中的东邪、西毒、南帝、北丐四绝,且试着分析一二,期盼板块内后续再出大盘,完善了射雕中的东南西北中五绝论剑格局,到时候我们再另辟新章。

壹——花岛板块地图主本

桃花岛片区首要特点是处于鹿城、龙湾交界处,目前是以在建高端住宅为主的新兴板块,同时是鹿城、龙湾潜在的“文教圈”。其次,跳脱出区域的“行政归属”设限,该板块大规划上属于滨江商务区,是政府鼎力支持的地段,会有更多的资金投入,使周边配套设施更齐全,这点从文教方面的丰厚资源就可见一斑。区域内目前在建中幼儿园2所,小学、中学各有1所,此外2公里内包括实验小学桃花岛校区(规划中)、中通国际学校(实验小学新城校区)、建设小学瓯江分校、白鹿温州外国语学校、温州第二实验中学等鹿城、龙湾的优质资源。

桃花岛片区图同时,通过瓯江路,可以与滨江CBD和老港区商圈相连接,滨江商务区的各项优质配套都能享受。另外,相对CBD核心区一带住宅,桃花岛片区与大型综合体温州吾悦广场商圈距离也在两公里之内,两大新建综合体环绕在周边,这种逆天配套在温州是史无前例的。

贰——桃花岛四绝论剑

东邪西毒南帝北丐各为谁属

东邪——新希望天麓|白麓湾 抢占布局先机,坐拥鹿城地利

新希望天麓|白麓湾项目是2017年温州推出的一线江景奢宅,作为四绝里最先布局的一方,又独占区属鹿城的地利优势,当属四绝里东邪的岛主角色无疑。黄药师融通百家,视野开阔,人虽奇却以奇为正。作为继往开来的一代大家,一曲碧海潮生曲起,其意悠远深邃,恰好将新希望天麓|白麓湾项目三面瞰江铺排,近400米一线滨江视野一览无余的意境衬托得相得益彰。

新希望天麓示意图

户型方面,新希望天麓·白麓湾主推建筑面积约130-203㎡瞰江平层,约165-300㎡御江跃墅,建面约180-240㎡花园叠墅。所有的户型都是全景户型+纯错跃,近几年风靡一时的错跃户型很普遍,但是中空错跃几乎很少见。不过,新希望天麓·白麓湾开盘以来销售情况似乎一直不太好,整体而言其定位有些过高、均价约36272元/㎡、超大户型,而最高端客户对该区片的成熟度还存在抗性,最终市场接受度普遍不高。

西毒招商德信·博悦湾,剑走偏锋,小户型错位竞争

2019年3月,德信竞得了滨江商务区桃花岛片区T05-07地块招商德信博悦湾),成交楼面价14541元/㎡,溢价率21%。

招商德信博悦湾区位示意图(图源网络)

需要指出的是,德信竞得本宗地块之时,温州的土拍市场还比较冷淡,这宗地块可以说是2019年温州土地市场转热的风向标。此后的土拍市场就像迎来了小阳春,市区出让地块高溢价、封顶价+配建保障房都成为了常态。联系到当时全国楼市回暖出现的三月小阳春现象,再到7月底中共中央政治局再次明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。温州土拍价格也应声回落的变化,可见温州与全国还是存在发展上的同向联动的。

同为一代宗师,论实力,西毒欧阳锋正面扛,其实谁都不惧,但纵观他与顶尖高手的过招,每每都喜欢背后玩些花样,或毒或计或毒计,走出了类似魔鬼脚步的即视感。

招商德信·博悦湾示意图

招商德信·博悦湾的开发商招商蛇口,是国内有相当实力的房企,2019年500强房企排名前20位,背后的招商局集团更是庞然大物,按说该项目的拿地成本也只是处于中间位置,完全有实力与其它三家正面对垒,可正如西毒的风格,招商德信·博悦湾最终仍然选择了不走寻常路,抓住了板块内小面积房源紧缺的市场特性,以建面约98㎡户型起步,还有不少100、111、115㎡,引得许多刚需客群的关注。

只是,作为整体高高在上的桃花岛板块,正如有部分人说的,既然意向选择桃花岛板块,就是看重这里的整体档次格局,在经济能力允许的情况下,当然是希望让自己住的更舒畅一些。博悦湾能否成功地实现错位竞争和补漏,还有待进一步观察。

此外,招商德信·博悦湾距离瓯江虽然直线距离只有300米,但两者之间尚有一块空出的地块,届时一线江景会不会成为二线江景也疑虑尚存。

招商蛇口的总经理许永军自2015年走马上任后便不断向外界传递转型信号——“招商蛇口已经不仅仅局限于地产业务,或将把房地产收入从85%左右降到60%。这样的公司规划或多或少对公司地产业务的发展造成一些影响,时下的招商德信·博悦湾是否能给温州市场交出一份满意的答卷?答案还是个未知数。

南帝绿城·留香园:出生决定出手,豪门即为本色落发为僧,却不掩帝王本色,中正雍和,祖传绝学一指禅独步天下,任其它高手都束手无策的重伤绝症,唯有南帝可解。而这正是作为老牌豪宅专家的绿城留给温州人的印象。源于杭州的人居美学,绿城二字一贯就是品质生活的代名词,而真正作为绿城一阳指绝学的则是有口皆碑的绿城物业。

如今在温州人心里,“绿城出品”四个字所代表的分量,远不是一栋建筑、一套房子,而是一种高端人居象征,一种全新生活的到来,这不仅让留香园私享奢适生活圈,更意味着资产升值潜力不可估量。

绿城·留香园在2018年5月拿地时就已展露过南帝气度,以18327元/㎡的封顶楼面价+3200㎡的保障房竞得桃花岛T05-18地块,进而将桃花岛的地价推到了一个新的历史高度上。

绿城·留香园项目位于龙湾区蒲州街道屿田村,南侧为机场大道,东边为市政公园,对面为名人花园,均价在28000左右,绿城留香园摒弃了以往绿城大户型奢宅的定位,迎合市场推出了129-139㎡首改户型,抓补中高端市场刚改户型的空档,有效控制总价。这可能也是难得一个哪怕是首改绿粉们也能踮一踮脚尖就够得着的项目了。

绿城留香园整体去化情况一般,不过近期去化情况稍有好转。

作为正统的绿城中国在温州开发建设的项目,因此在用料上还是比较大方的。比如外立面采用干挂铝板材质,是住宅里的高配。另外,精装部分还挑选了松下、朗斯、汉斯格雅等国际大牌的器具,精装性价比还算可以。

从这个角度上说绿城贵的原因正是品牌的溢价和服务的口碑。当然,具体到绿城·留香园,还得加上一条:更高的成交楼面价。

绿城·留香园于去年的拿地,虽然是因为当时正值温州土地市场热的时候但18327元/㎡的土拍楼面价,往好听里说是一下子拉高了这块片区的档次,往伤心处就像炒股炒到被高高的挂在了山顶上,如果再对比下随后的招商德信博悦湾以及最新旭辉的拿地价格,个中滋味,只有南帝自己知道。仔细对比起来,这与射雕里的南帝一灯大师也有相通之处,我读射雕时,就觉得南帝是全书中活得最为纠结的一个,落发为僧本应全然放下,却依然为声名所累,一点都不够自在。如果绿城·留香园没有高价拿地的这一出,那么价格回旋的余地空间将大大增加,到现在的销售表现也应该更好一些才对。

北丐——新晋旭辉地块:或有潜龙在渊,动则占尽先机

潜龙在渊--《周易》上经初九:潜龙,勿用。九四:或跃在渊,无咎

桃花岛片区的T05--14a地块是刚刚在7月31日出让的最新地块,最终被旭辉以17.41亿元竞得,溢价率2.7%,折合楼面价约12928元/㎡。旭辉地块坐落于温州市龙湾区蒲州街道屿田村,西面德信招商·博悦湾,南面绿城·留香园,北面一河相隔的新希望·天麓。

旭辉地块示意图

和前三家比起来,旭辉在温州声名不显,低调如北丐洪七,混在丐帮的洪流中可能都无法被认出来,颇有神龙见首不见尾的神秘感。但这并不妨碍旭辉同样位列2018房产500强前20位。实力和房产界的影响力皆不容小觑。

北丐有降龙十八掌,名出易经,最为金庸迷们熟悉的是亢龙有悔和潜龙在渊(潜龙勿用)两式,其中潜龙在渊,《周易》上经初九:潜龙,勿用。九四:或跃在渊,无咎,用今天的话来说就是君子待机而动。做为新进温州的生力军,旭辉的表现就颇有潜龙在渊的风范,悄无声息之间,旭辉就在桃花岛上PK掉大发、旭辉、德信、中梁几家实力房企力拔头筹,而在站南板块上,旭辉与金茂合作的项目也已经开始运作。

另一式亢龙有悔,被称为十八掌中的最强绝招,霸力当世无敌,其厉害之处乃招尽时仍留余力。目前来看旭辉地块在桃花岛片区内价格最低,但却拥有较好的一线江景资源,把握住政策风向后的相机而动,足见旭辉对楼市的大势把握可谓精准到位,项目规划虽然尚有待公布,但总体上来说已占尽了先手优势,和洪七公一样足够接地气,面对成交楼面价比绿城留香园低了近6000元的巨大优势,未来必有相当不错的利润空间,想必届时的价格优势空间也一样值得期待。

叁——   语

将倚靠滨江CBD的桃花岛地块的四国混战,用四绝论剑来形容可能并不那么妥贴,但已基本可以帮大家梳理其中的各家风格和楼盘看点。

事实上,虽然坐拥一线江景的稀缺性令桃花岛板块备受瞩目,但在今时的温州,高端楼盘已呈现扎堆涌出的现象,上半年温州楼市板块中最火热的无疑是中央绿轴和滨江商务区,万科、碧桂园、融创等大牌房企携旗下高端系系列精心打造,实力绝不属于桃花岛四绝,而在即将到来的金九银十档口,包括中心区板块等同样有大量的高端新盘要开。另外,特别值得关注的是中央关于推动城市落后小区改造的最新房产政策,在继续调控楼市、坚持房住不炒的政策的同时,为地方维持房地产市场的稳定健康发展又留出了一个突破缺口,像市中心区横渎板块本身就是老旧小区拆迁改造的结果,相信以地方财政对房产税收的依赖度,温州也将快速迎来市中心区类似地块的批量出让,像杨府山、洪殿板块已经开始进行招商推介,动辄颇4万的新房价已不是零星孤例,随之而来的便是高端楼盘的大概率快速扩容。

正在建设中的桃花岛区域(图源:温州日报)

楼市不是股市,房住不炒已成共识,靠着仅仅一个概念就风口的猪都会飞的时代将渐渐远去,判断一个板块是不是符合你心仪的初衷,将越来越回归到楼盘的基本面。滨江CBD的未来何时到来,规划中的生态环境和配套何时将成为鲜活的成熟社区现实,目前仍存在着进度分歧,限于篇幅,这个我们将另文细述。面对2019下半年的楼市持续不断的热点,选择面空前扩大,是自住还是投资,是注重规划的未来还是专注有成熟社区的当下,每个购房置业者皆有不同的考量,说到底,多一些耐心和观察,无论是桃花岛四绝的下一步情况,还是周边高端盘的趋势变化,做好比对再出手总是无错的。

就用八三版射雕英雄传里那首脍炙人口的插曲来做本文的收尾,其实买房就是:但我知,爱心找不到更好,待我心世间始终你好

作者:红孩儿

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