16个月卖了20亿平米!开发商砸下2000亿继续拿地

每日经济新闻 2017-05-16 08:59:37
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“今年55城已出台调控政策超160次”、“部分城市住房贷款利率上浮”、“中介费下调”、“成交缩量”,近两个月以来楼市降温的信号似乎越来越明显,看空房价的论调也越来越多。

“今年55城已出台调控政策超160次”、“部分城市住房贷款利率上浮”、“中介费下调”、“成交缩量”,近两个月以来楼市降温的信号似乎越来越明显,看空房价的论调也越来越多。

今日(5月15日)国家统计局发布的《2017年1-4月份全国房地产开发投资和销售情况》也正好印证了这样的观点。国家统计局数据显示:

今年前4个月,全国商品房销售面积41655万平方米,同比增长15.7%,增速比1-3月份回落3.8个百分点,其中住宅销售面积增长13.0%。同时,前4个月商品房销售额33223亿元,增长20.1%,增速回落5个百分点,其中住宅销售额增长16.1%。

每日经济新闻记者注意到,今年以来,全国商品房销售面积增速及销售额增速持续下降,前2月销售面积增速和销售额增速曾一度非常接近,不过之后销售额增速再次较大幅度领先销售面积增速。

不过令人意外的是,在一片看空情绪下,房地产开发商的投资热情依旧高涨。数据显示:

今年前4月,全国房地产开发投资27732亿元,同比名义增长9.3%,增速比1-3月份提高0.2个百分点。

同时,前4月房地产开发企业土地购置面积5528万平方米,同比增长8.1%,增速比1-3月份提高2.4个百分点;土地成交价款2104亿元,增长34.2%,增速提高17.5个百分点。

每日经济新闻记者根据国家统计局发布的数据计算,自2015年年末中央经济工作会议提出房地产去库存至今年4月末,16个月内全国商品房销售面积达199004万平方米。同时,2011年-2017年4月,全国商品房销售面积近80亿平方米。

调控不断加码,销售呈现降温,开发商却信心十足,那么未来的楼市究竟会怎样变化呢?

成交量低是假象?

对于商品房销售面积继续呈现增幅收窄的态势,严跃进对每日经济新闻记者表示,这说明市场降温的态势比较明显。

申万宏源首席宏观分析师李慧勇认为,地产销售回落主要受地产调控加码及高基数影响。

调控加码之下,对房价也将产生影响。近期,据社科院发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》显示,伴随热点城市房地产调控政策的实施,从去年10月以来房价涨幅已经出现收窄。预计2017年70大中城市新建住宅价格涨幅回落,热点城市受政策收紧影响回落幅度将较大,全国房地产市场的商品房均价会由2016年增长10%,下降到2017年上升不到1%。

不过,严跃进指出,从销售面积增速为15.7%的水平来看,这也说明虽然市场在降温,但依然是高于去年同期水平的。这和三四线城市形成的托底效应有关,对于三四线城市来说,类似的托底效应使得此类城市交易相对活跃,成为当前中国楼市交易活跃的一个重要组成部分。

华泰证券首席宏观研究员李超也表示,推算的非30大中城市销量同比增幅下降4.8个百分点至22.9%,仅有轻微回落,表明三四线去库存仍在继续。

在严跃进看来,部分大城市当前采取了摇号制度,说明市场成交量低是一个假象,如果供应端增加供应,后续交易端也会有上升的可能。类似的数据在商品房的待售面积上也得到了体现。

数据显示,4月末,商品房待售面积67469万平方米,比3月末减少1341万平方米。其中,住宅待售面积减少1300万平方米,办公楼待售面积减少32万平方米,商业营业用房待售面积减少5万平方米。

“住宅待售面积的下滑幅度是比较大的,充分说明了当前楼市去库存的战略依然是在执行中。”严跃进说。

投资高增速能否延续,机构存分歧

尽管房地产销售回落,但房地产开发投资增速却超预期。

国家统计局投资司首席统计师王宝滨表示,前4月房地产投资对全部投资增长的贡献率为20.1%,拉动投资增长1.8个百分点。

对于前4月房地产开发投资继续增加的原因,国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长邢志宏表示,去年全国的商品房销售面积增长了22.5%,使得房地产市场出现了比较强的景气局面,很多房地产企业加大了投资力度,很多在建项目仍在进行,投资项目有周期性,一旦开工了以后需要延续一时间。所以,目前房地产投资的增长可以说是这种周期性的延续。

除了与去年延续效应有关外,邢志宏还表示,房地产现在正在进行分类调控,一线城市为了抑制房价过快上涨,也加大了土地和房屋的供应力度。

对于未来房地产投资走势,新开工面积等数据成为机构关注的重点。

数据显示,1-4月房屋新开工面积48240万平方米,增长11.1%,增速回落0.5个百分点。房屋竣工面积28174万平方米,增长10.6%,增速回落4.5个百分点。

李超认为,近半年期房销售火爆,地产投资有支撑,同时也不能低估新开工对投资的支撑作用。1-4月房屋新开工面积增速已经超过竣工面积增速,同时1-4月购地面积和土地成交价款均创下近年来新高。因此地产投资不会失速,维持中期内地产投资增速保持稳健的判断。

在李慧勇看来,新开工面积小幅回落但土地购置面积大幅回升,原因一是国家加大热点城市的土地供给,二是非热点城市去库存速度加快带动开发商拿地和投资。预计全年房地产投资增速有可能大幅度超过市场5%左右的预期。

不过,从限购政策及中央关于房地产的定位来看,也有机构认为全年房地产投资将呈现温和下滑。

中信证券研报认为,4月份房地产开发投资单月同比增长9.6%,回升0.2个百分点。房地产开发投资增速开始走稳,但是由于4月份以来全国各个城市限购政策的逐渐升级,未来房地产投资增速料将趋势性回落。

中信证券上述研报指出,中国房地产自2006年之后具有一个3年左右的周期现象,分三个阶段。第一阶段:房地产销售回升,房地产价格回升,房地产投资回升;第二阶段:由于房地产市场过热,各个城市出台限购政策,市场处于观望状态中;第三阶段:房地产销售回落,房地产价格回落,房地产投资回落。目前中国房地产市场正处于第二阶段,接下来将经历房地产的向下周期。

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