安徽调整土地供应结构 房企陆续收缩三四线布局

21世纪经济报道 2017-03-08 09:21:18
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安徽调整土地供应结构 房企陆续收缩三四线布局

在热点城市所在省份,通过调整土地供应来实现因城施策的局面正在形成。

3月6日,安徽省国土资源厅厅长孙爱民在工作会议上提出,今年安徽将对商品房库存大的三四线城市进行分类调控,减少以至暂停住宅用地供应。而对出现泡沫的城市,则加大供给。

就在前一天上午,国务院总理李克强作政府工作报告时指出,尽管2016年房地产去库存取得积极成效,但目前三四线城市房地产库存依然很重,要因城施策去库存,并支持居民自住和进城人员购房需求。

这在上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩看来,因城施策是调控出发点。安徽省内部分三四线城市库存压力较大,便需要逐渐减少住宅压力。

邵明浩认为,一二线城市周边的热点城市应该会加大供应,三四线城市则减少供应。不同城市要分开观察。

因城施策调规划

同策咨询研究部总监张宏伟指出,安徽三四线城市暂停供地,具有典型意义。安徽三四线城市自从2010年之后,土地供应量大幅增长,这几年造成了库存压力,通过供需调整可让市场走向平衡。过去两三年开始,已有一些三四线城市放缓土地出让,让此前出让的存量土地得到消化,未来2-3年逐渐达到平衡点。

来自同策咨询研究部的数据显示,2010年开始,安徽总体土地出让数量增长放缓。2010年,安徽12个主要城市(不包括合肥市,下同)成交871幅土地,比2009年的520幅增长了67.5%;2011年猛增至2865幅,同比增长228.93%;2012年出让4276幅地块,同比增长49.25%;2013年同比增长14.1%;2014-2016年成交有所放缓。

张宏伟认为,非一线城市周边的三四线城市,大部分存在去库存压力,为了 “活三四线”,政府除了鼓励去库存税费、人才补贴之外,也需要放缓土地供应节奏来调整供求关系。

一线城市常驻人口增长体量巨大。如果从房地产角度来看,增加土地供应可以解决新增居民居住需求;从城市发展角度看,一线城市均是从人口控制角度考虑土地供应规模,今后供应量不会过高。

实际上,上海周边的昆山、太仓等城市,已经出现持续房地产开发的现象,这些地方的居住人群工作、生活圈子很多是以上海为主,近期出台限购升级的城市如杭州等,除了投资抬头,更为重要的是当地房价上涨导致生活圈扩大,增加了外地人口的购买数量;北京亦然,燕郊也一度成为房企蜂拥拿地的目标,去年开始燕郊便实施了限购。

房企收缩三四线布局

与邵明浩观点一致的是,安徽合肥一知名房企相关人士透露,从近期合肥拍地情况来看,企业拿地都在注意控制风险,不盲目拿高价地了。“热点城市加大土地供应是确实在落实的。”

他进而分析,三四线城市推地速度频率降低是正常,因为需求量相对小且潜在供应量大,如果加大供应,不利于这些区域去库存。合肥等热点城市要控制价格预期,所以反之加大供应量。

他指出,政府出让土地的思路往往与开发商类似。主要从对销售速度和价格上涨之间的关系,在供需关系的平衡上有控制。

亿翰智库研究总监张化东则分析指出,开发商都不愿意在三四线城市拿地。这一轮的三四线回暖主要原因是供给存在真空期。从2011年三四线市场下行开始,三四线市场进行项目开发的开发商基本都开始采取收缩战略。其一,价格下降到底部之后长期低迷,利润率下降;其二,三四线的项目融资困难,难以加杠杆进行开发;其三,三四线城市需求一直较平稳,房屋去化周期长,无法实现快周转。

以深耕三四线城市为主的中梁集团,其品牌文化中心负责人郭忆便认为安徽要限制三四线城市的土地供应量,其实也是执行国家去库存的一种策略。尤其在一二线多个城市受限以后,房企纷纷开始转向三四线“探路”,的确要防范地方大量供地,导致过热。

他表示,“控一线,稳二线,活三四线(去库存)”,加上“房子是用来住的,不是用来炒的”等表述,已经明白无误地传递出国家政策基本面。因城施策,一城一策,都是为了“控、稳、活”和“回归居住属性”。由于看好嘉兴是都市圈的溢出市场,中梁集团曾在2016年在嘉兴持续拿地7幅。

郭忆指出,市场趋势要看行业大周期中的波峰波谷。当前来看,他预测市场整体将持续下行。但因为“一城一策”的实施,不排除有局部分化。

多名房企人士指出,现在少有开发企业往下(三四线城市)走,全力扑在热点城市的核心位置,大部分三四线城市均是当地房企在开发。

而碧桂园可以说是特例,从中国 指数研究院的数据不难看出,碧桂园长期布局三四线城市市场,2003-2016年,碧桂园共拿地832幅,其中一线城市29幅,二线城市177幅,三四线城市626幅。然而,碧桂园近年也开始抢滩二线城市热点板块乃至布局一线城市。公开资料显示,碧桂园在最近两年已在上海拿下17个项目。

上海中原统计显示,2016年碧桂园在三四线城市共拿地224块。而另一家今年行业三甲房企中国恒大在三四线城市布局也很明显,2016年在三四线城市公开市场只拿了59个项目。中 指院数据可见,2001-2016年间,恒大在三四线城市拿了321幅土地。

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