八月商业地产开发投资继续增长,企业跨界合作增多
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本月，商务部流通发展司就《城市商圈建设指南（征求意见稿）》公开征求意见，旨在构建多层级城市商业体系，提升居民消费品质。市场表现方面，1-7月全国投资同比增长2.6%，新开工面积同比下降15.4%，销售面积同比增长4.5%；1-8月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，成交楼面均价同比下跌。企业和品牌动态方面，瑞安房地产发布公告称商业投资地产及其他业务可能分拆及独立上市，居然之家联手京东科技，在供应链整合、数字化建设等方面合作。
本期看点
01 市场表现
➤新房市场：1-7月全国投资同比增长2.6%，新开工面积同比下降15.4%，销售面积同比增长4.5%
➤土地市场：1-8月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，成交楼面均价同比下跌，平均溢价率同比上升
➤大宗交易：8月，中指数据库监测的全国重点城市共录得商业地产大宗交易3笔
02 企业动态
➤雅居乐牵手砂之船，构建全面业务合作关系
➤瑞安房地产再发公告，商业投资地产及其他业务可能分拆及独立上市
➤红星美凯龙旗下红星文娱与娱跃文化合并，拟打造沉浸式“娱乐MALL”
03 品牌动态
➤家乐福宣布中国市场排名前列会员店拟于四季度开业
➤居然之家联手京东科技，在供应链整合、数字化建设等方面合作
➤茑屋书店全国排名前列快闪书店“好好吃饭”登陆上海新天地
04 政策动态
➤商务部等9部门：印发《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》
➤商务部流通发展司：就《城市商圈建设指南（征求意见稿）》公开征求意见
市场表现
（一）新房市场：1-7月全国投资同比增长2.6%，新开工面积同比下降15.4%，销售面积同比增长4.5%
➤从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比增长2.6%
2021年1-7月，全国商业地产*开发投资额为10517亿元，同比增长2.6%，增幅较1-6月收窄1.9个百分点；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.4%，与1-6月相同。
2021年1-7月，全国商业地产新开工面积为11265万平方米，同比下降15.4%，降幅较1-6月扩大2.1个百分点；商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.5%，较1-6月提高0.2个百分点。
➤从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长8.8%
2021年1-7月，全国商业地产销售面积为6149万平方米，同比增长4.5%，增幅较1-6月收窄2.4个百分点；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.0%，与1-6月相同。
1、开发投资额：办公楼与商业营业用房开发投资额同比均继续增长，但增幅均收窄
·办公楼：2021年1-7月，全国办公楼开发投资额为3383亿元，同比增长3.7%，增幅较1-6月收窄3.0个百分点。
·商业营业用房：2021年1-7月，全国商业营业用房开发投资额为7133亿元，同比增长2.0%，增幅较1-6月收窄1.4个百分点。
2、新开工面积：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降，且降幅扩大
·办公楼：2021年1-7月，全国办公楼新开工面积为2948万㎡，同比下降19.9%，降幅较1-6月扩大4.9个百分点。
·商业营业用房：2021年1-7月，全国商业营业用房新开工面积为8317万㎡，同比下降13.6%，降幅较1-6月扩大1.0个百分点。
3、销售面积：办公楼与商业营业用房销售面积同比均继续增长，但增幅收窄
·办公楼：2021年1-7月，全国办公楼销售面积为1676万㎡，同比增长6.3%，增幅较1-6月收窄3.7个百分点。
·商业营业用房：2021年1-7月，全国商业营业用房销售面积为4473万㎡，同比增长3.8%，增幅较1-6月收窄1.9个百分点。
（二）商办用地：8月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比下跌，平均溢价率同比上升
·推出：2021年8月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为1668万㎡；同比下降10.4%。
·成交：2021年8月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为1096万㎡；同比下降25.4%。
·楼面均价：2021年8月，全国300城商办用地成交楼面均价为2594元/㎡；同比下跌8.5%。
·溢价率：2021年8月，全国300城商办用地平均溢价率为3.6%，同比上升0.6个百分点。
图：2016年1月-2021年8月全国300城商办用地楼面均价及平均溢价率
➤全国300城中各线城市间分化仍较明显
量价趋势：1-8月，各线城市均量降价涨；溢价率方面，一线城市溢价率基本平稳，二线城市溢价率小幅上升，三四线城市溢价率所有下降。
供需趋势：1-8月，一线城市商办用地推出面积同比降幅超四成，成交面积同比降幅超三成；二线城市推出面积同比降幅超两成，成交面积同比降幅超一成；三四线城市推出面积同比降幅超一成，成交面积同比降幅超两成。从溢价率的变化上来看，1-8月，二线和三四线城市商办用地市场热度高于一线城市，但三四线城市商办用地市场热度较上年同期有所降温。
一线城市：1-8月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为523万平方米，同比下降33.6%；成交楼面均价为9515元/平方米，同比上涨3.4%；平均溢价率为0.5%，同比上升0.1个百分点。
二线城市：1-8月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为4614万平方米，同比下降12.7%，降幅较上年同期扩大6.2个百分点；成交楼面均价为2835元/平方米，同比上涨22.6%；平均溢价率为5.8%，同比上升2.2个百分点。
三四线城市：1-8月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为5629万平方米，同比下降20.1%；成交楼面均价为1618元/平方米，同比上涨7.1%，涨幅较上年同期扩大3.1个百分点；平均溢价率为8.1%，同比下降6.2个百分点。
➤全国300城商办用地市场小结
从供应端来看，2021年1-8月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超四成；三四线城市商办用地推出面积同比降幅最少，在10%左右。
从成交端来看，2021年1-8月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超三成，二线城市商办用地成交面积同比降幅最少，在10%左右。
从溢价率来看，2021年1-8月，一线城市商办用地平均溢价率在1.0%以内，与上年同期相比基本平稳；二线及三四线城市商办用地溢价率在5%-9%之间，差距缩小。
整体来看，2021年1-8月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，降幅均在15%以上，成交楼面均价同比上涨10%左右，平均溢价率同比下降至5.5%。
（三）大宗交易：8月，中指数据库监测的全国重点城市共录得商业地产大宗交易3笔
企业动态
1、雅居乐牵手砂之船，构建全面业务合作关系
8月3日，雅居乐集团和砂之船集团正式举行战略合作协议签约仪式。双方宣布将构建全面业务合作关系，加强交流与协作，共谋发展新契机。双方将在联合项目开发建设、商业综合体运营、奥特莱斯商业经营等领域展开全面合作，并紧紧围绕产业链生态思维，谋求开发代建等方面的深远合作。
中指点评：
近年来，国家不断从政策层面支持海南发展免税消费市场，例如2018年印发《海南省建设国际旅游消费中心的实施方案》、2020年印发的《海南自由贸易港建设总体方案》等。海南省2021年政府工作报告也将完善全岛免税销售网络、吸引免税购物回流3000亿元作为十四五时期主要目标之一。在此背景下，深耕海南的雅居乐地产也在寻求新的商业机会，将免税、折扣店作为未来经营方向和盈利方式之一。此前，砂之船（西安）奥莱获得“离境退税”牌照，借由此次合作，双方在商业资源整合和免税业务发展上均将有新的突破。
2、瑞安房地产再发公告，商业投资地产及其他业务可能分拆及独立上市
8月4日，瑞安房地产有限公司（00272.HK）发布自愿公告称，公司正考虑可能分拆商业投资地产及物业管理及资产管理业务并于香港联交所主板独立上市。于公告日期，瑞安房地产董事会尚未决定是否进行可能分拆项目。
中指点评：
2020年，“三道红线”政策出台，在融资监管趋严背景下，部分房企面临资金压力。中国新天地作为瑞安房地产市场影响力较大的核心业务线，若能够成功上市，一方面可以拓宽融资渠道，缓解短期债务压力，另一方面，目前商业运营业务的分拆上市已逐渐成为趋势，尽早占领赛道可以获得更多发展上的主动权，对中国新天地和瑞安房地产的发展均有较高价值。
3、红星美凯龙旗下红星文娱与娱跃文化合并，拟打造沉浸式“娱乐MALL”
8月19日消息，近日，红星文娱与娱跃文化宣布正式合并，合并后的双方将共同打造红星娱跃文化集团，携手共建文娱消费闭环产业链。集团已经在将IP内容与商业和文旅空间深度结合的实践上做出了大量模式化的实践，将开拓并推动文化消费旅游三位一体的产业升级。汉能投资在此次合并中担任特别财务顾问。
中指点评：
疫情影响和Z世代成为消费市场主力两个因素使得线下文娱市场经历“洗牌”，但同时也带来资源整合和创新发展的机会。2020年，文化和旅游部出台《关于推动数字文化产业高质量发展的意见》，明确提出“发展沉浸式业态。……开发沉浸式旅游演艺、沉浸式娱乐体验产品，提升旅游演艺、线下娱乐的数字化水平。” 政策出台为实景体验的剧本杀等沉浸式业态提供了发展机遇。此次合并，红星文娱可以借由娱跃文化的优质内容扩大影响力，盘活线下娱乐场景，也可以给娱跃文化提供优质宣发渠道和业务变现机会，实现优质资源整合和互利共赢。
品牌动态
1、家乐福宣布中国市场排名前列会员店拟于四季度开业
8月5日，家乐福宣布中国市场排名前列付费会员制商店选址上海，预计今年第四季度开业。该门店位于上海浦东新区成山路1111号，由原家乐福大卖场改造而来。
中指点评：
受市场大环境影响，在传统大卖场业态渐渐式微、生鲜电商及社区团购抢占流量的多重竞争压力下，仓储式会员店成为零售企业角逐的新赛道。过去两年Costco、麦德龙、盒马X会员店等开业即爆红，最近刚开业的“fudi”的仓储式会员店也取得了不错的成绩。家乐福门店通过升级改造或者将部分门店转型为会员店，更加强调商品每天更新更新鲜，不仅是在商品SKU、服务体系、目标人群、业态等形式上做出改变，而且还要基于精准会员来布局商品供应链服务等，来迎合市场及消费需求。
2、居然之家联手京东科技，在供应链整合、数字化建设等方面合作
8月13日，居然之家自营业态尚屋智慧家与京东科技IoT达成战略合作，双方在合作建店、供应链整合、数字化建设和流量运营等方面达成一致，携手打造智能家居体验空间。
中指点评：
布局线下业务是近年来一直是京东的重要战略，同时家居产业企业近年来一直在通过智慧化、数字化建设提高行业的竞争力，此次居然之家联手京东科技，双方优势互补。另一方面，沉浸式体验越来越受到商业地产市场的重视，双方的联手对于探索未来智慧生活空间迈出重要一步，期待更多创新的生活方式、消费体验和空间场景由这种企业的合作产生。
3、茑屋书店全国排名前列快闪书店“好好吃饭”登陆上海新天地
8月16日-25日，茑屋书店全国排名前列快闪书店登陆上海新天地，取名“好好吃饭”，以“饮食美育”为核心，与FOODIE SOCIAL南里食集合作呈现。
中指点评：
从去年12月茑屋书店全国首店在上海开业，到本月成立全国排名前列快闪书店，这一发家于日本泡沫经济时代的商业品牌正在上海掀起文化消费潮。当前，国家正在致力于打造一批国际消费中心城市，发展国潮商业可以增加对于国际消费者的吸引力。但国潮消费的发展是个系统工程，我国长期存在商业品牌丰富度不够、同质化现象严重的问题，国潮商业具有鲜明的差异化特征，茑屋书店在国内的发展可以作为国潮品牌很好的借鉴。
政策动态
1、商务部等9部门：印发《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021-2025年）》
8月6日，商务部等九部门联合印发《商贸物流高质量发展专项行动计划（2021—2025年）》，在全国范围内部署实施专项行动。《计划》提出，到2025年，我国将初步建立畅通高效、协同共享、标准规范、智能绿色、融合开放的现代商贸物流体系，为形成强大国内市场、构建新发展格局提供有力支撑。
中指点评：
推动商贸物流高质量发展，有利于更大范围把生产和消费联系起来，提高国民经济总体运行效率。此次计划特别指出要“发展商贸物流新业态新模式。鼓励批发、零售、电商、餐饮、进出口等商贸服务企业与物流企业深化合作，优化业务流程和渠道管理，促进自营物流与第三方物流协调发展”；“支持和鼓励符合条件的商贸企业、物流企业通过兼并重组、上市融资、联盟合作等方式优化整合资源、扩大业务规模，开展技术创新和商业模式创新。”商贸物流新业态、新模式的出现，将一定程度催生零售行业的新业态、新模式。
2、商务部流通发展司：就《城市商圈建设指南（征求意见稿）》公开征求意见
8月11日，商务部流通发展司发布通知，就《城市商圈建设指南（征求意见稿）》公开征求意见。《指南》旨在适应城市高质量发展和消费升级需要，更好指导城市商圈建设，构建多层级城市商业体系，提升居民消费品质。其中内容涉及到城市商圈建设的总体要求、规划布局、业态配置、管理运营等。
中指点评：
近年来，我国城市商业规模持续扩大，结构不断升级，同时部分城市也存在商业规划布局不合理、商业综合体存量过剩、社区商业数量不足等问题，同时部分商圈存在商业业态多样性、体验性不足的问题。《指南》的推出恰好对因地制宜、分层分类构建城市商业布局有重要指导意义，控制总量、优化存量的原则可以促进城市商业的均衡发展，补齐社区商业发展短板，将城市商圈更新改造与城市更新有效结合，盘活闲置存量商业，促进商圈提档升级。同时《指南》根据不同层级商圈的特点，分门别类制定业态指导目录，提升传统业态、促进新兴业态、推动商圈数字化、智能化发展，改善消费体验，提升商业现代化水平。
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