黄屿板块两年涨幅被“清零”?远洋•世纪宸章哪些房子值得买?

温州房哥 2018-12-25 12:11:11
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原标题:黄屿板块两年涨幅被“清零”?远洋•世纪宸章哪些房子值得买?

关于房地产市场走势的判断,江湖流传着这么一句话:长期看人口,中期看土地,短期看金融。

下面简单解读一下这句话。

----从长期看(几十年一个周期),当一个区域处于“枫叶型”的人口年龄结构,此时年轻人居多,婚育面临高峰,人口自然增长高速,既会给经济增长提供充沛劳动力,也会给房地产市场需求持续释放“人口红利”。

----人口其实也会对房地产市场形成短期影响,主要表现在机械增长方面。比如杭州,近三年常住人口持续大幅跃升,基本上以高学历年轻人为主,对居住也会产生脉冲式需求。

►杭州常住人口增量。/浙江在线

----一个城市的土地供应,一般按其城市总体规划进行实施,城市规划框架的大小,决定了城市不同区域未来可供应的土地数量,这常常是政府意志的表达,它受“土地财政”束缚,与市场需求常常发生错位,进而影响房价涨跌。这个周期,一般会在5-10年左右。

----货币政策一般采取逆经济周期的调节运作机制,从前些年历史看,2-4年一个轮回。不过从近年趋势来看,经济增长后劲乏力,未来货币政策很可能宽的时候多,紧的时候少。

总的来说,短期的因素影响更直接、更明显,但长期因素更深远、更具有决定性。

中长期因素利空的城市,在短期因素利好的情况下,上涨幅度往往较小,当短期利好出尽之时,跌的幅度往往会更大。

其实,这类似于股市的一种判断:短期看资金面,长期看基本面。

近期市区某些楼盘的定价,也许正好印证了上面这些观点。

黄屿板块的远洋·世纪宸章将于本周四开盘,毛坯普惠折后单价在21000元/㎡左右。这个价格,已经与2016年下半年开盘的中梁·首府壹号院(二期)、德信·上府持平。

►远洋·世纪宸章与2016年下半年开盘的中梁·首府壹号院、德信·上府相对区位图。制图/万二

也就是说,黄屿板块上涨幅度较大的2017年,几乎被远洋·世纪宸章“一夜清零”了。

▲黄屿板块目前新交付商品房高层公寓均价普遍在25000-30000元/㎡左右。(数据来源:平安易居,与实际情况可能有误差,以实际为准。)

远洋·世纪宸章这个位置,在黄屿板块东面。周边正进行着的“退二进三”与“大拆大整”,可以确定未来的居住环境能得到改善:地块隔壁的庙已经拆了要变绿地(规划),东侧的高压线据说从文昌路开始已经“地上改地下”,西侧沿河及两边绿化有120米以上的宽度……

►世纪宸章周边规划。/温州市规划局规划在线

综合对比周边楼盘可见,在目前的市场弱势之下,开发商为了有一个好的销量,只能选择“低开入市”,打破现有板块的价格体系。

从这一点上来看,一手房为了追求高去化率低价入市,在未来有可能带动二手房价格体系下行。而这,正是哥之前多次推演给出的短期楼市主要降价路径。

来看看远洋·世纪宸章本次开盘的具体情况。

A

开盘楼栋

远洋·世纪宸章一期预售住宅1#、11#和12#楼,共计建筑面积33399.84㎡,住宅280套。

►楼栋分布图

B

楼盘区位

该项目位于温州市龙湾区蒲州街道上江村。

►世纪宸章区位图

世纪宸章的VR实景,楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见。

C

开盘价格

备注:本项目实行住宅全装修交付,价格备案已包括全装修2100元/平方米、2600元/平方米、3000元/平方米三个标准。

D

户型简析

104方

119方

远洋·世纪宸章的104方与119方做得还不错,一个月前的文章已经分析过(点击链接:主城区急缺!中低价位的中小户型,黄屿城东哪些楼盘能发货?),今天再说说131方和139方四朝南户型。

这个131方的空间尺寸,有比较大的缺陷。▼

----因为131方要做四朝南,没多少赠送面积,又是大高层两梯两户,得房率低(公摊38方),所以各个功能空间就比较迷你。

----四个房间中,有三个房间面宽小于3米,其中2个只有2.7米,不能居中摆床。

----餐厅净尺寸为2.6米*1.8米,完全不够,实际使用会挡着部分过道,走路要绕行。

131方,本来是改善的面积,可是这个户型的空间尺寸比刚需还小。

相比较131方,139方的尺寸比较正常。▼

最后,来谈谈选房注意事项。

----从开发商的定价来看,沿温州大道的两幢中小户型毛坯折后单价大部分在20000-21000元/㎡之间,这样的价格,在目前的市场体系下,有较大性价比。

----沿温州大道中低楼层会更加嘈杂一些,且受到南侧大板楼影响日照(大寒日正午,大约11层以下房源会被南侧高楼遮拦),但在定价上,楼层价格差不是特别明显,所以中高楼层性价比更高一些。▼

----131方四朝南和119方相比,实际套内建筑面积都是93平方米,也就是说室内大小是完全一样的,119方甚至利用率更高。所以对131方感兴趣的人,若为改善而来,那就咬咬牙买139方,要不省些冤枉钱买119方的高楼层。一定要四个卧室又要省点钱的,那只能选择131方。▼

好了,今天就说到这!

部分来源:浙江省土地使用权网上交易系统

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