国有银行实行房贷“新规” 以网签价格与评估价较低值定额度

近期，国有银行开始执行“新规”，其中“严格执行以网签价格与评估价较低值来确定贷款额度”将提升二手房交易税费或降低贷款额度，对购房者带来一些影响。同时，长期存在的“阴阳合同”今后也难以实行。业内人士表示，该“新规”对当前市场的影响暂时不明显，但也有不少购房者开始持观望态度。

交易税费有所提升

日前，房产中介机构之间传阅一条关于五大国有银行实行“新规”的消息，涉及首付款项、贷款额度等方面。其中，“严格执行以网签价格与评估价较低值，来确定贷款额度”引起业界人士的极大关注。

据一中介经纪人透露，此前在二手房交易时，为节约交易税费，买卖双方在网签备案时登记的价格一般为实际成交价的一半左右，若购房者办理贷款，银行的评估价也低于实际成交价约三分之一。根据“新规”，贷款额度由网签价格、银行评估价中较低的一个价格来确定，因此对不少购房者的贷款额度受到限制。

以购房者首次一套以20000元/㎡成交的100㎡房产为例，在“新规”实施前，备案时的网签单价约为10000元，银行评估价约为13000元/㎡。在“新规”实施后，若购房者需办理贷款，在贷款额度不变的情况下，网签价格也需提升银行评估价。以1.5%的契税计算，差价达4500元；若该房屋领取不动产登记证时间在两年内，则需缴纳5%的增值税，差价达15000元。若备案时仍使用10000元/㎡的网签价格，以30%首付计算，贷款额度则减少21万元。然而事实上，当前许多改善型楼盘、高端楼盘的评估价格、面积均高于上述案例，因此在实际成交中产生的差价会更大。

记者从我市多家国有银行了解到，该“新规”内容属实，已于上周开始实施。也有其他银行的信贷客户经理表示，他们银行目前依旧按评估公司的评估额进行。

“阴阳合同”难以实行

除以上规定外，本次“新规”还有五条规定，包括首付款要求达到三成及以上，且借款人应提供交易流水等作为首付款的交易支付凭证，首付款必须是自有款项，如果是征信中一个月内有新增贷款记录的，需提供资金使用证明；允许借款人直系亲属作为房屋交易当事人代为支付首付款，不接受第三方支付；现金支付应提供交易流水，现金缴款单等支付证明，超过5万元需要提供反洗钱中心的交易报告证明材料；借款人月收入超过1.5万元，需提供交易流水等佐证资料；取消凭网签合同放款，需落实逐笔贷款办妥正式抵押登记或者办妥预告后放款（拍易贷除外）。

根据上述规定，此前在不少二手房交易中，存在的“阴阳合同”现象将受到打击。“阴阳合同”即买卖双方签订一份合同，然后利用各方的信息不对称，提供给有关部门办理交易手续和办理按揭贷款又是另外一份合同，而网签价格、银行评估价一般会低于买卖双方交易合同中的价格，以降低税费、增加贷款额度。在“新规”实施后，尤其是“取消凭网签合同放款，需落实逐笔贷款办妥正式抵押登记或者办妥预告后放款（拍易贷除外）”，“阴阳合同”的做法将难以实行。

市场影响暂不明显

在“新规”实施一周以来，“新政”的出台对不少正在进行二手房交易的买卖双方带来一定影响，尤其是有贷款需求的购房者，需承担更高额的税费。

近年来，不少新盘在交付时，就有不少业主因还贷压力大、居住计划变更、已有上涨空间、实际未达心理预期等原因，将其通过二手房市场出售，同时有不少市民被新交付楼盘的现房实景呈现所吸引，热衷于购买新交付楼盘，而此类房产的不动产登记证领取时间未满两年，需缴纳5%的增值税。同时，也有不少市民购买未交付、新交付安置房，在今后取得不动产登记证时也需缴纳增值税，再加上安置房的不动产登记证领取时间往往会有所拖延，因此在购买交付后三四年内的安置房同样可能缴纳增值税。因此，本次“新规”对此类房产的二手交易会带来一定影响。

平安易居副总经理王超爱表示，本次“新规”对购房者存在两方面的影响，一方面是有贷款需求的购房者会产生直接影响，另一方面“新规”也令许多购房者的心理预期发生变化，再加上近期房贷基准利率普遍上浮，两者叠加后令不少购房者对市场持观望态度。

至于“新规”对二手房市场的影响，王超爱认为，从往年来看，农历年底前二手房市场急售现象较多，价格会存在略微下探现象，当前“新规”对二手房市场的影响不明显。至于春节后的二手房市场，更多地取决于一手房市场供应量增大后的销售情况对二手房市场的影响。

也有业内人士认为，该“新规”也体现出银行贷款呈收紧态势，对楼市也会带来一些趋紧的预期。