“十四五”重提“房住不炒”,未来5年楼市调控将有啥变化

3月13日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》（以下简称《纲要》）发布。对于房地产行业，《纲要》提出，“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”，而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。这也为今后房地产市场的发展走势定下了基调。保障性住房是《纲要》重点强调的内容。

《纲要》提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。业内人士表示，新市民住房问题是住房市场的核心问题，而增加共有产权房、租赁房的供应则是解决这一问题的重要路径，而且具有紧迫性。

房住不炒仍是楼市基调凸显政府重视民生问题

2021年，“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，之前两次分别在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，距今已逾四年。在政府工作报告中，“房住不炒”的表述是一样的，但“房住不炒”后面的文字却不相同。2018年政府工作报告称，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。2020年，后面的内容是“因城施策，促进房地产市场平稳健康发展”。

对此，有评论认为，两年都是着眼于各城市根据自身情况量身定制调控措施，一城一策实施调控也在不断地认知强化下逐渐成为常态。但今年则有所不同，“房住不炒”之后，明确了要稳地价、稳房价、稳预期，这是一个更加兼顾全局的提法。值得注意的是，除政府工作报告提出“稳地价、稳房价、稳预期”“解决好大城市住房突出问题”外，坚持“房住不炒”还列入了《纲要》。“‘房住不炒’在政府工作报告中频繁出现，说明政府对民生问题的重视，虽然是简单的四个字，但是对房地产企业产生了重要影响。各地政府出台调控政策的严厉程度和时间跨度是超出预期的，每个企业的理解程度也不同，企业应当时刻关注房地产政策，投资行为应当遵循政府调控政策的底层逻辑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受记者采访时说。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，住房问题是近些年政府一直关注的重点，今年在全国两会提出的“房住不炒”是以往政策的继续和发展，但今年也有突出亮点，比如对“解决好大城市住房突出问题”和“租赁房”问题的新讨论，可以看出政府在实情调研下进行了创新探索，相信政策的出台会有效解决新就业者、青年人的住房问题。

需增加保障性住房供给以解决新市民住房问题

对于家庭刚需以及改善型需求，《纲要》强调要因地制宜发展共有产权住房。事实上，近年来，北京、上海等地都在探索共有产权住房，通过试点，对共有产权住房的配售定价、产权划分、使用管理、产权转让等规则梳理出了一整套办法，也为北上广等一线城市之外的其他城市推进共有产权住房的住房保障和供应体系搭建起到推动作用。58安居客房产研究院分院院长张波表示，从目前来看，共有产权住房将从一线向更多的二三线城市，尤其是二线城市覆盖。另外，随着共有产权住房覆盖面不断增大，对于房价稳定以及整个市场也会起到明显的促进作用。通过共有产权的方式，可以解决大城市夹心层的部分居住问题。

值得关注的是，保障性住房是《纲要》重点强调的内容。《纲要》提出有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。完善土地出让收入分配机制，加大财税、金融支持力度。贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受媒体采访时表示，新市民的住房问题是目前住房市场的核心问题。随着新型城镇化的推进，越来越多的人流向大城市，但是相比于原住居民，近几年涌入的新市民的收入与高房价有着较大差距，购房支付能力有限。在业内人士看来，目前，解决这部分群体住房问题的重要途径是增加供应。“大城市住房问题是解决住房问题的关键。首先，政府不仅会通过打压房价进行调控，也会出台有关‘增加住房供应’‘共有产权住房’‘保障性租赁住房’‘长租房’等政策。其次，除了解决供给端不足问题，政府会鼓励大家通过租房解决住房问题。再次，企业也应当进行精细化管理，满足市场需求，提供符合市场规律的产品。”严跃进说。

有效盘活存量住房资源规范发展住房租赁市场

除了商品房和共有产权住房之外，租赁房是解决困难群体和新市民住房问题的重要渠道。《纲要》指出，加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。

记者注意到，“解决好大城市住房突出问题”“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”都是首次出现在政府工作报告里。楼建波对这两个“首次”的解读是，“解决好大城市住房突出问题”“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”是这次全国两会的新亮点，是为了解决新市民、青年人住房少、房价贵、租房难、买房累等问题。政府已经有所行动，比如通过增加土地供应、安排专项租金、集中建设等，意味着这将是2021年房地产工作的重点。

对租赁市场特别是长租公寓市场未来是否将加大监管力度？楼建波认为，鉴于目前确实存在租赁市场乱象，应当对租赁市场特别是长租公寓加大监管力度，加快完善长租房政策。北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥告诉记者，正在立法的《住房租赁条例》已将租金贷等问题纳入规制，资金池问题有望解决。规范发展住房租赁市场，特别是长租房市场，是解决好大城市住房突出问题的关键。在房价飞涨的大城市，解决新市民、青年人和城市运行保障人员的住房困难问题，既要考虑他们的价格承受能力，又要考虑职住平衡，仅通过购房的方式难以解决，发展长租房也是解决良策之一。有业内人士提出，未来可以建立高级的住房市场监管机构，统一监督、管理、调控全国房地产市场，预防部分城市逐渐形成的中介机构市场占有率高的垄断格局，保障行业回归到健康有序的竞争中来。“规范租赁市场秩序提倡权责分明，强调政府的顶层设计，企业应当更注重提高服务质量。”楼建波说，企业可着重发展“管家”服务，搭建租客与房东之间的桥梁，满足租客的住房需求和房东的出租需求，提供装修、维护、缴费等服务。当前，市场上仍然存在企业自主拿地建房、自主租赁的租房模式。为防止企业的无序扩张，应当出台相关的约束机制进行调控，比如提高准入门槛、自有资金规定等。

纲要再次提及房地产税推出需要全面综合考量

此外，《纲要》还提到，推进房地产税立法，健全地方税体系，逐步扩大地方税政管理权。相比于2018年、2019年，2020年以来，在政府官方口径中，房地产税的提法并不是很多。追溯历史，房地产税的立法工作已经提了十年。在五年规划纲要中，房地产税最早出现在2011年发布的“十二五”规划纲要中，其表述为“研究推进房地产税改革”。“十三五”规划纲要提出，“完善地方税体系，推进房地产税立法”。而在全国两会，房地产税也是看点。

房地产税首次出现在2014年政府工作报告中，其提法是“推进税收制度改革，做好房地产税等相关工作”，2015年至2017年均未提及。2018年、2019年，官方多次喊话加快推进房地产税立法，两年的政府工作报告中，对于房地产税立法分别用“稳妥推进”和“稳步推进”来表述。

此后的2020年和2021年全国两会，官方并未提及房地产税。不过，在2020年5月11日发布实施的《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中指出，要加快建立现代财税制度，稳妥推进房地产税立法。2020年11月，财政部部长刘昆在《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标的建议〉辅导读本》中撰写了《建立现代财税体制》一文，详解“十四五”时期财税改革任务。刘昆在文章中谈及进一步完善现代税收制度时提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。在严跃进看来，房地产税是调控房地产市场的有效手段，近两年没有提出的主要原因是受新冠肺炎疫情影响，“如果说后续房价炒作的矛盾比较多，房地产税依然会是重要的调节方式。

同时，二手房的增值税政策会占据主导地位，比如无锡、成都、沈阳等地二手房买卖的增值税政策成为当地房地产政策调控的主流，有效减少了一些炒房行为”。全国政协委员龚永德认为，目前亟须对各种和房地产业相关的税收进行系统的梳理和研究，更有效地发挥税收工具的力量，并制定差异化的调控政策。未来房地产税的实施，应该根据房屋持有时间、家庭总共持有套数等因素进行相应调整。

建立租购并举住房制度重视租赁住房开发建设

“近几年来，房地产市场实现平稳健康发展，主要是因为在坚持‘房住不炒’基础定位上，长效机制发挥了积极作用。从长远来看，如果房地产市场要长期保持健康稳定发展，特别是解决好大城市住房供求矛盾，在调控政策上要遵循市场规律，精准施策。”赵庆祥说，在稳地价、稳房价、稳预期前提下，一方面要加大共有产权住房开发建设，增加新建住房；另一方面还要通过提高存量住房市场效率、加快存量住房交易速度和使用效率，解决好存量住房配置不合理、利用不充分的问题。

“简言之，既要租购并举，又要增量市场和存量市场并重发展。”赵庆祥说。在赵庆祥看来，未来房地产市场会产生两个新变化：一是租购并举，住房租赁成为规范发展房地产市场的重中之重；二是更加重视租赁住房的开发建设，在土地、金融和税收等方面向新建租赁住房，特别是保障性租赁住房倾斜。在房地产市场中，租赁市场和买卖市场并重，监管制度和调控政策应当区分不同住房性质和市场类型，有保有压，更加精准。

在租赁上，新建租赁住房越来越受重视；在买卖上，共有产权住房是开发建设的重点。