温州、诸暨龙头房企异军突起 中梁、祥生销售额仅次绿城

苍南房地产网 2017-11-17 14:42:00
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过去,杭州本土房企绿城和滨江长时间占据着浙江房企的龙头地位,而今年,来自温州的中梁和来自诸暨的祥生异军突起。

过去,杭州本土房企绿城和滨江长时间占据着浙江房企的龙头地位,而今年,来自温州的中梁和来自诸暨的祥生异军突起。

在克尔瑞前10月全国房企销售金额榜单中,绿城以1065.1亿元排名第12位,中梁和祥生以590.6亿元和405.7亿元,分列第24位和34位,而滨江以365.4亿元排名第39。尤其是祥生,2014年全年销售额仅90亿元,如今仅10个月销售额就超过400亿元,规模扩张之迅猛令人咋舌。

在三四线城市疯狂掠地

         中梁、祥生异军突起

对杭州购房者来说,对于中梁和祥生这两家房企并不太熟悉。但近两年,这两家公司的业绩可谓突飞猛进。

中梁近10年的发展速度惊人,2008年,这家诞生在温州的房企销售额仅仅过了30亿元,2015年规模发展到168亿元,随后迎来了2016年的爆发,销售额为336.8亿元。而今年上半年,中梁销售业绩就超过去年全年,前10月更是达到590.6亿元,将泰禾、首开、中铁建、远洋等全国性品牌房企甩在身后。

中梁地产战略发布会的一纸PPT今年更是刷屏,声称用5年时间实现3000亿目标,帮助高层财务自由,收入过亿;帮助中高层实现富裕之家,收入过千万;帮助中层实现住洋房开豪车,收入过百万;帮助基层有房有车……

起家于绍兴诸暨的祥生,2014年销售规模仅为90亿元,2015年109亿元,去年全年的销售金额才180亿元,今年前10月却狂飙至405.7亿元。年初,祥生总裁赵红卫“高调”喊出了今年要实现600亿元销售目标,从目前来看也有可能实现。

为了继续扩大规模,这两家房企在土地市场上也分外活跃,今年前10月,中梁和祥生新增土地面积分别为921万m2和517万m2,在全国房企中分列第18和29位。

虽然在杭州都有项目,但这两家房企的重心却在全国的三四线城市。浙江土地网数据显示,今年1~10月,祥生地产在浙江省内拿地约245.3万m2,平均拿地楼面价6883元/m2。

温州中梁去年将总部搬至上海,开始向全国三四线城市进军。中梁投资部负责人甚至提出2018年要布局20个三四线城市,每个城市30亿元的规模,布局5~8个一二线城市,每个城市规模50亿~80亿元。对于一家企业而言,土地储备扩张意味着公司规模也要同步扩张。去年,中梁只有10个区域公司,而截至今年7月,其已经拥有30个区域公司。

随着区域公司的大量增加,中梁成立了八大区域集团。中梁鼓励八大集团之间相互竞争,在公司已经进入的九省一市,八大集团全部可以进入,谁先拿到地就归谁,从而充分刺激区域集团的“狼性”。

     弱肉强食

         规模之争亦是生存之争

业绩的猛增,跟房企战略有关。赵红卫说:“中小房企必须找到一条有自己特色的路才有存活可能,但如果找不到,那只有不断做大。”

浙报传媒地产研究院院长丁建刚曾经给记者做过一个比喻:“和3个瓶子、2个盖子相比,300个瓶子和200个盖子的腾挪空间更大,相对风险较小,这也是为什么开发商拼命想要做大规模的原因。”

对于中梁和祥生这样的非上市房企来说,土地储备的快速增加,需要资金的支持。除了在融资上有一手,这两家房企也强调以高周转滚动资金。2017年祥生提出了“25710”的快周转策略,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。去年,中梁提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

“这些激进的房企,利润还是其次,充裕的现金流才是王道,因此,他们去三四线城市做一个项目,资金回笼非常快,像碧桂园在三四线城市的一个30万m2的楼盘,可能开三次盘就清光了。但是通过三四线城市快速扩大规模,也存在风险,毕竟万一遇上政策调整,这些城市也是最先受到波及的。”一位业内人士表示。

    感受到被追赶的压力

            绿城、滨江加快扩张速度

过去,杭州本土房企向来以稳健著称。但今年以来,滨江也通过拿地、合作、并购、旧城改造等多种手段,加快了扩张步伐,或许也是因为感受到了省内其他房企的强劲增长势头。

毕竟今年前10月,中梁与祥生的销售金额已经超过滨江,而在2014年和2015年,他们均未进入TOP100榜单,被滨江远远甩在身后。在滨江计划中,2019年也要加入千亿军团。

“这两年省内的民企扩张速度惊人,很多也是因为融资渠道丰富,融资成本低,才能形成这样的高周转,而且,这两年杭州、上海土地市场的饱和,也将部分价值外溢到周边城市。”一位本土房企营销负责人深感忧虑,“以前是积极学习龙湖这样的公司做营销,现在是要向这些‘激进’的公司学拿地。”

虽然已是千亿级销售额的水准,本土大佬绿城前10月的拿地金额只有256亿元,甚至不如中梁和祥生。不过,绿城今年投资目标为700亿元,并且在年底实施反周期拿地策略。于是,我们可以看见绿城最近开始频繁拿地,大力补仓。短短半个月时间,绿城在宁波、杭州、北京三地先后拿下7幅地块,合计地块总价200多亿元。

 

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