高速·高质·高密·高效 迎接物业黄金十年

——中国物业服务企业发展路径探索

过去一年，对于物业管理行业而言是挑战和机遇并存的一年，这一年物业行业从业人员在疫情之下勇担重责，众志成城共克时艰，依靠专业的服务能力、无畏的付出获得社会广泛认可；这一年里国家发展规划以及相关政策文件明确了物业管理行业未来的发展方向，为物业管理行业的快速增长和规范发展创造了空前的有利条件；这一年行业里更多企业走上资本舞台，迎来少有的发展机遇，截至目前共44家企业登陆资本市场，资本价值进一步凸显；这一年，物业服务企业在智能化和增值服务建设道路上亦更加理性、坚定和深入；这一年，更多物业服务企业积极出圈城市服务，迈向更广袤的星辰大海。今年以来物业管理行业在产业定位、业务扩容及资本市场布局方面均迈出了坚实的一步，形成了充满新生与裂变的全新发展格局。

2021年是 “十四五”规划的开局之年，又恰逢物业管理行业发展的四十周年，在这一关键的历史节点上，如何总结过去，谋划未来，事关行业的可持续健康发展。基于此，中指研究院对目前部分重点物业服务企业进行深入研究，通过剖析优秀企业发展路径，总结发展经验，以期为物业服务企业梳理发展方向，提供参考意见。

一、速度：乘风疾驰，五年追赶地产十年

现阶段，随着行业格局的加速演变，扩规模成为物业服务企业的发展共识。对于企业而言，要追求规模，要在潜力巨大的市场里获得成功，快速扩张是根本。为了实现快速扩张，物业服务企业均付出了成倍的时间和精力，在能力和资源方面尽可能做到兼顾的基础上，将资源更多集中在速度上面，加速占领市场。

今年，众多物业服务公司已经公布了自己未来3年-5年的增长目标及发展规划，以“先声夺人”的态势抢先占位。接下来，物业服务企业需要做的就是加速奔跑，以十倍的努力，抓住“十四五”期间的各项发展机遇，迎接行业较好的黄金十年。

二、广度：从多业态布局到多业务拓展，推动服务边界及内涵延伸

近年来，伴随住宅领域竞争的日益激烈，越来越多的物业服务企业将优势从住宅业态广泛延伸，开拓新的服务及盈利空间。非住宅物业具备市场规模大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，成为众多物业服务企业抢滩的领域。

优秀的物业服务企业积极进行战略深入调整和业态延伸布局，依托自身多年积淀的物业服务经验、良好的口碑及资源禀赋等，通过招投标、收并购和合作等方式，切入商业、办公、产业园区和交通枢纽等细分赛道；同时，积极承接政府机构、国有企业、事业单位等相关的物业管理服务，持续深入全业态布局。

物业服务企业在2020年疫情考验下的价值充分彰显，进而被赋予了“基层社会治理单元”的内涵，社会地位持续提升，加之与业主长期建立的信任关系，使其可以参与服务业主家庭生活的各个方面。同时，我国的住宅小区具有非常明显的连片式、高密度、集中化特点，这也使得物业服务企业布局增值服务具有非常大的潜力。

三、深度：提升物业服务密度，深挖增值服务，构筑护城河

除了比拼扩规模速度和服务广度外，物业服务企业在2020年普遍加大了对于业务深度的重视程度，一方面通过聚焦优势区域，提升在优势地区的渗透率，另一方面深挖自身已建立比较优势的增值服务与特色业务，进而不断创造价值；此外，部分企业针对细分业态或领域做精做专，打造成特色品牌，构筑起服务壁垒，也能在多变的市场环境中站稳脚跟。

2020年，物业服务企业聚焦重点城市，深耕精拓，实现纵深发展。长期来看，行业内企业基础服务能力和利润水平可能会因为服务密度的不同而出现明显的差异化。服务密度关系到物业服务企业的集约化管理在成本端的优化空间，同时也关系到企业在特定城市的“议价”能力。目前百强企业单城市管理面积均值超140万平方米，未来仍有进一步提升的空间。

四、厚度：练好内功，以人为本，科技赋能，推动高质量发展

随着社会经济发展和住户对服务质量要求的提高，物业服务企业更着力于加强服务人员和住户的情感连接，以专业而有温度的服务增加用户粘性，主要体现在引进吸收培养优秀人才，提升人员素质，加码人才队伍建设方面。

机制是物业服务企业高品质服务落地的关键保障。近年来，物业服务企业在扩规模的同时，不断加强自身各类机制的建立，如组织架构更新，薪酬激励机制、人才培养机制、业务管理机制和监督考核机制等，有利于形成规模效应，快速复制标准化服务并推广。

科技与增值服务结合主要体现在管理数字化，服务智能化、平台化等方面，物业服务企业基于互联网与大数据物联网等技术，打通线上线下网络，通过搭建智能服务平台，提升用户体验，实现降本增效。

五、黄金十年：海阔凭鱼跃，天高任鸟飞

物业管理行业正加速步入黄金时代，新的时代背景对行业也提出了新的要求，物业服务企业既要做到抬头看天，在纷繁复杂的市场变化中洞察潜在市场机会，也要随时低头看路，结合自身资源禀赋寻求长远发展的路径，更要调整姿态，重塑企业核心能力才能跟上时代步伐。

未来，物业管理行业格局将在竞争加剧、优胜劣汰加速的背景中进一步变化，行业中各类型企业的发展分化也已显现，全国性大型物业服务企业主要以加速扩张规模为主，同时积极布局多业态业务，强调科技赋能，进军城市公共服务领域；区域性中型物业服务企业多采取背靠关联公司，深耕地方市场，发挥区域优势，通过外拓与收并购扩规模的发展路线；地方小型物业服务企业由于扩张能力较弱，侧重发展特色业务，增强比较优势，提升自身在资本市场的估值。三种类型的物业服务企业共同构建了行业中高成长、多层次、有重点的缤纷生态圈。