屋内满是蟑螂、房东安摄像头 租房遇到奇葩事法官教你这样办

近日，租客入住后发现房间内满是蟑螂，要求退租，反被房屋租赁中介公司要求支付违约金的事情，引发网友热议。海淀法院统计实际案例并搜集网友晒出的经历，发现租房奇葩事引起的纠纷，大致可分为四类：租金、押金类型的纠纷；设施设备类型的纠纷；居住环境类型的纠纷；个人隐私类型纠纷。对此，法官给出了相关建议。 

　　租户卖了屋内家电上演现实版《揭瓦》 

　　经典相声《揭瓦》，讲述的是租客卖了房东房子瓦片引发的故事。 

　　现实中，能有这样的事吗？海淀法院就审理过一起类似案件。 

　　小张以每月12000元的租金租住老王家房子，支付方式是押一付三。合同到期后，老王去收房，进屋一看，房子里的电视、空调、床、桌椅板凳都没了，墙上还有小孩子的涂鸦。找到小张一问，原来是小张退租时觉得老王屋内家具设施老旧，不值多少钱，就全部卖了，卖的钱据为己有。老王一怒之下，找来公证机构，对房屋做了公证，为了挽回损失，他决定不退还小张的押金。 

　　小张为了要回押金，以房屋租赁合同纠纷为由，把老王诉至法院。老王随即提起反诉，要求小张返还屋内的家具家电、桌椅板凳，并赔偿自己重新装修的损失。 

　　法院审理后认为，合同到期后，房东应将押金退还租客；租客退租时，也应将房屋恢复原状，屋内配置的设施设备也应当妥善保管，返还房主。现在小张将屋内设施变卖，应当给予房主补偿，考虑到设施设备已经用了十几年，残存价值有限，同时墙上涂鸦，也应当给予修缮补偿。最终，法院判决小张赔偿老王1万元，与押金折抵后，老王最终返还小张押金2000元。 

　　法官介绍，民法典规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。因此，租客在使用屋内配置设施时，应当避免毁损，灭失，否则应承担赔偿责任。常见的还有退租后，租户留下过量的生活垃圾，出租人还需自付清洁费才能打扫干净。此种情况下，产生的清洁费也应当由租客承担。 

　　另外，租赁房屋内的设施设备应谁来维修，也是房东和租客争论的问题。对此，法官表示，民法典规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。因此，对于租赁房屋内设施设备维修义务的确定，首先以双方租赁合同的约定为准，没有约定的要由出租人负责维修。房东如果认为是租客故意损坏的，应要积极举证，寻求赔偿。 

　　法官指出，现实中，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；而且，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 

　　法官建议，对于房屋内设施设备的维修问题，租赁双方较好在合同中确定，作为纠纷解决的依据。 

　　租房危害健康可随时解除合同 

　　“居住环境类型纠纷是现实和司法实务中都比较头疼的问题。”法官指出，例如噪音扰民、邻里纠纷等算不算解除房屋租赁合同的理由？对此，民法典给出了规定。 

　　法官介绍了一起真实案例。 

　　2019年3月，某公司租赁秦女士的房屋后，因受不了隔壁租户酒吧声音吵闹，起诉至法院，要求解除合同、返还租金并赔偿损失。秦女士不同意，反诉要求公司支付欠付的租金和违约金。 

　　法院审理后认为，酒吧作为娱乐性场所会产生一定的噪音，酒吧每晚经营到很晚，而每个个体对噪音的接受程度具有差异性，所以公司方因无法接受噪音污染要求与秦女士解除案涉合同具备合理性，秦女士以此要求公司承担违约责任过于严苛。据此，法院对秦女士要求公司承担违约责任的诉讼请求，不予支持。 

　　另一方面，酒吧并非租赁合同签订后产生，而是持续存在的状态，公司在租赁房屋时已知晓房屋情况，秦女士客观上并无隐瞒的故意，所以公司要求秦女士返还房屋租金及装修费损失的诉讼请求，法院不予支持。同时，公司要求秦女士承担处理租户问题造成损失的诉讼请求，因该问题的产生并非秦女士故意行为导致，所以法院也不予支持。最终，法院判决双方解除合同，公司将欠付的租金支付给秦女士。 

　　当房东提供的房屋不符合居住条件时，例如网友晒出自己租到了爬满蟑螂的房屋，若解除合同，租户真的需要支付房租吗？ 

　　法官介绍，民法典规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。同时民法典还针对特殊情形作了进一步规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。因此，租房如有类似情况，租户应当首先固定证据，例如甲醛超标的，应当及时检测，发现大量蟑螂等危害健康情形的应当及时拍照录像固定证据。 

　　那么，又该如何认定危害健康的标准呢？ 

　　法官认为，危害健康的程度达到一般生活经验及普通人的认识标准即可，法律并不会苛求于承租人。例如有害气体对于人身的危害是一般常识，成群蟑螂出没就意味着并非安全宜居的居住环境，房屋塌陷裂缝就意味着存在安全隐患，这些无需特别举证。只要有相关证据，租户可以随时行使法定的解除权，而无需承担违约责任。 

　　房东安摄像头“查房”侵犯租户人格权 

　　租房纠纷，除了房子引出的问题，还有一大部分是房东和租户的矛盾，最常见的是房东随意进出“查房”，引发租客不满。 

　　不少网友曾吐槽，房东常常以检查房屋状况为由，未经自己同意进入租赁房屋内；有的房东，竟然在租赁房屋内安装监控探头；更有房东将已经出租的房屋设置成灵堂…… 

　　对此，法官指出，法律规定，自然人享有空间隐私，空间隐私是自然人的私人生活安宁和不愿为他人知晓的私密空间。任何组织或者个人不得以刺探、侵扰、泄露、公开等方式侵害他人的隐私权。任何组织或者个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅、宾馆房间等私密空间；不得拍摄、窥视、窃听、公开他人的私密活动；不得拍摄、窥视他人身体的私密部位。而用于居住的租赁房屋也是住宅的一种，房屋所有权人将房屋出租，即是将房屋的使用权转让给他人，因此不应侵犯租户对于房屋的使用权。 

　　房东随意出入已经出租的房屋，窥人隐私的，侵害了承租人的人格权，受害人有权依照民法典和其他法律的规定请求行为人承担民事责任。 

　　而且，去年，住房和城乡建设部公布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，并向社会公开征求意见。其中规定了，未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。有正当理由确有必要进入租赁住房的，出租人应当与承租人约定时间，承租人应当予以配合。 

　　此外，我国刑法还规定了非法侵入住宅罪，此处的住宅包括了租住的形式。 

　　因此，出租人应当尊重租户对于房屋的使用权，严禁实施窥人隐私的行为，以免承担民事法律责任，甚至遭受刑罚。