现在新盘怎么偷面积了?跟以前比有怎样的区别?

自去年我市推行容积率“新规”以来，已有不少新盘亮相、开盘。在这些新盘中，一些新盘的户型结构稍有变化，拓展面积依旧存在但面积有所减少，但户型基本功能仍保持不变。

户型结构稍有变化

从去年“金九银十”至今，市区新盘呈接连亮相态势，令购房者应接不暇。在实行容积率“新规”后，多数新盘依旧存在一定的拓展面积，但部分新盘在面积段、户型设计方面已发生一些变化。

据市住建委房管局商品房网上销售系统显示，在去年下半年获取土地的新盘中，已有碧桂园旭辉·湖悦天境、旭辉碧桂园保利·瓯海之光、瓯江国际新城、华润·温州万象天地、祥生·中央尚品等项目一期开盘。在这几个项目中，碧桂园旭辉·湖悦天境、旭辉碧桂园保利·瓯海之光、瓯江国际新城的起步面积在89㎡左右，与我市此前的一些刚需楼盘并无区别，祥生·中央尚品的起步面积为100㎡，适度增加。在几个新盘中，高层住宅的面积均未超过144㎡，不少均控制在142㎡左右，此前新盘中常见的“顶跃”并没有出现。作为几个新盘中少有的“高低配”项目，华润·温州万象天地的洋房面积均超过176㎡，近年流行的150㎡左右洋房已不见踪影。

在户型设计中，这些89㎡左右的户型依旧能做到“小三房+两厅两卫”，与此前变化不大；100㎡左右同样有“小三房+两厅两卫”，但该面积段此前不多见，如今有所增加。115㎡左右户型较此前有所减少，以“正三房+两厅两卫”为主，也有“正三房+小书房+两厅两卫”，而此前比较常见的是“小四房+两厅两卫”。120-143㎡的户型依旧为“正四房+两厅两卫”，此前偶尔出现的“小五房+两厅两卫”已不见踪影。

从近期亮相但尚未开盘的几个新盘来看，不少新盘的起步面积也已提升至100㎡，除个别“顶跃”外面积上限往往也在140㎡左右。

某新盘户型交付示意图

拓展面积余地缩小

新盘中出现的这种变化，源于去年8月市规划局印发的《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》，对原有的容积率指标计算规定进行修改。

“新规”对住宅的起居室（厅）在户内通高（俗称“中空”）、阳台、设备平台等方面的相关规定均作出不少调整。根据“新规”，此前市场上流行的“错跃”的门槛从建筑面积144㎡提升至套内建筑面积144㎡，一般而言建筑面积需达175㎡左右。住房阳台面积从原先的建筑面积18%减少至套内面积14%，且20㎡的上限对大户型影响更大。设备平台与原先的建筑面积7%相比也大幅缩小。以89m2为例，“新规”实施后可拓展面积少了5m2左右。

容积率“新规”结合住宅“全装修”政策实施后，不少业内人士曾表示，今后拓展面积可能退出市场，这也一度引发不少购房者抢购带拓展面积的新房。记者发现，“新规”实施后，在去年下半年起亮相的新盘中，拓展面积依旧存在，但余地有所减少。开发商一般以封闭阳台并入室内的方式为主，但往往仅并入一个阳台，而此前一般为2个阳台。也有部分新盘通过将设备平台并入室内的方式进行拓展面积，同样余地较此前有所减少。也有新盘的高层住宅的拓展面积仅有2㎡左右，基本上没有拓展余地。一般情况下，开发商会在户型图边上印有交付示意图，与户型进行对比。

近年来备受关注的“错跃”户型，在近期开盘、亮相的几个新盘的高层住宅中已没有出现，但少数楼盘的洋房中仍有通过偶数层设置“中空”的方式拓展面积，但并非“错跃”户型。

据悉，在当前亮相、开盘的新盘中，仍有部分项目赶上原有容积率规定的“末班车”，因此仍有相对较大的拓展面积，与比前相差不大。

根据需求调整设计

据业内人士介绍，得房率与建筑总体高度有关，建筑总体高度越高，则得房率越低。在容积率“新规”下，54米（18层）以下的中高层建筑，建筑面积105㎡左右就可做到“正三房”， 建筑面积120㎡左右可做到“正四房”或“三大一小”；33米（11层）以下的小高层建筑，建筑面积110㎡左右即可做到“正四房”；相应地，54米（18层）以上的高层住宅，相同面积的房间数量就有可能减少，或面积缩小。

如今执行容积率“新规”后，一般情况下开发商会在此前的户型中进行尺度收缩，尽量多做飘窗，保证使用功能不变，但对空间大小及舒适度会稍有影响，尤其是89㎡左右的“三房两厅两卫”的刚需户型需保证其功能性。在改善型户型中，则根据不同的开发商的需求，做多房间或做大房间面积。

相关链接：《温州市市区建设项目容积率指标计算规定》部分规定

套内建筑面积大于144㎡的跃层住宅，允许每户一个起居室（厅）在户内通高。通高部分需满足以下条件：不超过两层；水平投影面积不超过该户套内建筑面积的15%，且不超过30㎡；水平投影面积均小于该户通高各层其余功能用房建筑面积，该其余功能用房不包括楼梯、走廊和阳台。

住宅建筑进深不大于2.4米的未封闭阳台、未封闭挑廊、大于等于两层高的未封闭阳台以及阳台围护结构内的花池等按其外围水平投影面积的一半计入容积率指标，其总外围水平投影面积不应超出该户套内建筑面积的14%，且不大于20㎡，超出部分按水平投影全面积计算容积率指标。

住宅建筑设备平台（含空调搁板）、花池满足下列条件的不计入容积率指标：套内建筑面积小于90㎡的，其累计水平投影面积不超过3㎡；套内建筑面积大于等于90㎡小于144㎡的，其累计水平投影面积不超过4㎡；套内建筑面积大于等于144㎡的，其累计水平投影面积不超过5㎡；进深不大于1米。