楼市“大礼包”,央妈又放水了!

第二次全面降准来了。昨天，央行官宣12月15日降准。释放长期资金约1.2万亿。央行6日发布通知，决定全面降准0.5个百分点，这对楼市而言，特别是一个超级大礼包。

这也是2021年的第二次全面降准，上一次降准是在7月份，也是全面降准0.5个百分点，释放资金大约1万亿。而这次比上次的资金多了2000多亿左右，这也意味着楼市资金自开始降准之后将更充裕，房地产行业将吹进一股春风。

01按揭贷款发放更积极

首先可以肯定，降准对于楼市特别是个利好。降准就意味着银行手里的钱多了。银行手里的钱一多，可以放贷的资金也就更加活用了，流入市场的钱会逐渐多起来。

况且，银行贷款发放对象向来是倾向于房贷的。同时现在国家要求“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，促进房地产健康发展和良性循环，良性循环的内涵之一就是信贷不能断。要重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。所以，预期银行拿到的降准资金会有更多用于支持房产信贷，刚需购房者申请贷款周期会变短，更容易。

这一点我们从前两个月的相关数据就能窥探一二。10月以来，政策端开始维稳，并且高层在多个场合强调要满足居民正常的购房需求，许多城市银行按揭贷款发放已经逐渐恢复。

央行的统计，10 月末银行业金融机构个人住房贷款余额比 9 月增加了1013 亿。由此以一线城市为代表，楼市数据立马回暖了。中指院的数据显示，四大一下城市11月成交环比上涨高达16.7%。被业内人员称之为冰封之地的深圳二手房市场，11月成交也到达了2118套，环比大涨3成。

此前的利好政策，再加上此次的全面降准，可以预计，2022年一季度的按揭贷款发放会更加积极。届时，积压已久的楼市需求将会集中释放，对于经纪人来说特别是一个大展身手的好时机。

02刚需、改善型购房需求释放

此次央妈放水，实打实的支持刚需首套房，稳定购房者的置业信心。从某种意义上说，也能让开发商近期能更快回款回血。银保监会12月3日首次把“改善性住房按揭”跟“首套房”并列为需要“重点满足”的需求，也显示出了宽松力度增强的态势。

银保监会的原话是：中国银保监会将认真贯彻国家有关政策，在落实房地产金融审慎管理的前提下，指导银行保险机构做好对房地产和建筑业的金融服务。现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

此后，就有业内专家表示，这是今年金融系统首次提及对改善性住房的信贷支持，具有非常强的信号意义。对于改善性的购房需求，接下来将面临较好的市场机会。

03楼市复苏，市场后劲足

值得关注的是，随着楼市频迎重磅利好，尤其是信贷政策放宽，11月底的楼市已逐渐复苏。根据贝壳50城二手房交易数据，11月50城二手房整体成交量环比增长约2%。10月以来成交量环比连续两个月增长。11月重点50城中，约50%的城市成交量环比回升。图：重点城市11月二手房成交量环比。

数据来源：贝壳研究院北京11月份成交量再次回到1万套以上。上海二手房11月成交14607套，环比10月上涨了12.5%。广州二手房11月网签6044套，环比上涨15.06%。成都11月二手房成交5659套，更是回涨168%……而新房市场，在11月份也表现强劲，成交面积上升明显。

2021年11月诸葛找房重点监测的40城新房销售面积为1796.15万平方米，环比上涨9.77%。分不同等级城市看，2021年11月一二线城市环比均上涨，一线城市新房成交环比上涨7.65%，二线城市成交环比上涨19.26%。根据国家统计局公布的较新消息，全国房地产开发投资124934亿元，同比增长7.2%。

比2019年1—10月份增长14.0%，两年平均增长6.8%。其中，住宅投资94327亿元，增长9.3%。从房地产投资金额，以及年均增长率我们可以看出，在近两年的时间内，新房市场的潜力依然很大。再与我国人口总量结合、结构及城镇居民人均住房建筑面积的预判。预计未来五年我国新增城镇人口约8433万人，城镇居民人均住房建筑面积提升至44.5平方米。未来五年新增城镇人口带来的住房需求约36.2亿平方米，因此住房需求依旧很大。

图片来源于乐居财经

其次根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，预计未来五年我国商品住宅销售面积为67.8亿平方米。销售额达79.5万亿元;新开工面积为74.8亿平方米;开发投资额58.5万亿元。新房市场的后劲十足。