老明星追踪与揭秘:温州与鄂城,房价泡沫破灭之后……

杨红旭楼市研究 2017-07-05 00:00:00

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遥想当年,温州炒房团南征北战,攻东伐西,所到之处,房价莫不大涨。如今这些所谓的上海炒房团、北京炒房团、深圳炒房团、南京炒房团、合肥炒房团,算个鸟粪呀!给当年的温州太太们提鞋,都轮不上噢…… 然则,凡事都有个道理,凡物都讲究个哲学,凡市都有个轮回。本轮一线城市、强二线城市、环大都市圈的炒房热潮中,已经

遥想当年，温州炒房团南征北战，攻东伐西，所到之处，房价莫不大涨。如今这些所谓的上海炒房团、北京炒房团、深圳炒房团、南京炒房团、合肥炒房团，算个鸟粪呀！给当年的温州太太们提鞋，都轮不上噢……

然则，凡事都有个道理，凡物都讲究个哲学，凡市都有个轮回。本轮一线城市、强二线城市、环大都市圈的炒房热潮中，已经鲜见温州客的身影。

为啥？一朝被蛇咬，十年怕井绳！

老杨反思强调了很多次了：中国楼市总体上没有出现过大泡沫，以前没有，当前也没有。但曾出现过几次区域性泡沫。

其中，就包括以温州和鄂城为代表的一次区域性泡沫，而且这个泡泡有点大，破了之后，摔得鼻青脸肿。

这段历史故事，曾在2013年老杨写的《楼市探秘》一书中有描述。节选如下：

2012年6月，是70个城市房价指数同比跌幅的谷值点，此时温州以15.8%的跌幅，位居跌幅榜排名前列，领跌全国。

2011年至2012年，先后有三个城市的楼市，频频被媒体“唱空”。一是鄂尔多斯，供应量严重过剩，价格大跌，成交低迷，少数房企资金链断裂，部分项目停工，有烂尾的风险。二是温州，房价大跌，部分房企资金紧张，有老板跑路。三是贵阳，潜在住宅供应量大，但成交平稳，价格近几年并无大涨，2012年亦无大跌。

从市场数据来看，2012年下半年开始，温州房价一直领跌全国。比如2012年9月，全国70个大中城市新建商品住宅房价指数平均同比下跌1.26%，而温州下跌幅度较大，为16.4%（70个城市中不包括鄂尔多斯，尚不知二市哪个房价跌幅更大）。当然，这只是房价指数，波幅小于实际成交价，相当数量的楼盘价格同比2011年9月，跌幅达三成左右，可以顽强的算作“泡沫破裂”。

从成交量上看，2008、2009、2010和2011年，温州新建商品住宅成交面积分别为141万平米、273万平米、229万平米和113万平米，可见2011年同比跌五成，比较惨烈。

温州房价房价大跌的原因，可归结为行业内部和外部两个方面。

从内部面看，这是行业疯狂的代价。一般市场规律：涨得高，跌得深。2009-2010年，全国房价经历了一轮上涨，其中多个月份，温州领涨全国。比如，2010年1月，70个大中城市住宅价格指数同比上涨9.5%，而温州为15.7%，4月较高达26.1%，雄霸排名前列。其实，不仅温州，整个浙江，都是本轮全国楼市调整的“重灾区”。比如2012年9月温州房价跌幅较大，其后依次为杭州、宁波、金华。涨时步调亦一致：比如2010年1月，温州、金华、杭州位列70个城市房价涨幅榜前三名。

从外部面看，经济环境恶化。其一，2011年-2012年，全国经济增速下滑，以民营经济为主的温州，情况尤其糟糕。很多温州开发商的主业是制造业，主业不景气，对房地产辅业的资金支持大减。其二，2011年全国少数地区民间高利贷泡沫破灭，其中以鄂尔多斯、温州最为严重。高利贷与房地产纠结在一起。相当部分高利贷资金流进房地产开发领域，或直接投资投机性购房，在房价下跌之前，只有房地产（另外还有采掘业等极少数行业）的回报率能够覆盖高利贷的高额融资成本。温州房价下跌，加上实体经济萧条，导致高利贷链条断裂，而后者又进一步逼迫开发商和投机者降价卖房。

其三，信贷资产变差，致使银行不愿放贷，企业融资更加困难。2012年6月底，温州不良贷款率为0.37%，银行资产质量之好，令全国诸多地级市所艳羡。然而，自从房价泡沫开始破裂后，温州银行业不良贷款率持续增，2012年9月末升至3.27%。而2012年第三季度全国商业银行不良贷款比率为0.97%。另外，2012年初至下半年，浙江省不良贷款新增300多亿元，其中83%集中在杭州、宁波和温州三个城市。

温州，一直是中国民营经济、市场经济，最为发达的地区之一。2009年以来，温州房地产市场由直线上涨，转为直线下跌，既说明了国家房地产调控在温州效果显著，又反映出市场机制也在调节房价水平。这应属政府“有形之手”和市场“无形之手”，在楼市中共同发挥作用的典范。

从购房者角度分析，近些年温州人在投资房产方面，未免有些丧失理性。2003年开始，“温州炒房团”声名渐隆，先是去上海炒，后来全国多个城市都出现了他们的身影。炒来炒去，最后把自己的“老窝”也炒爆了。据新闻报道，2009年底和2010年在房价高点入市的温州炒房者，至2012年时被套者不在少数，被套在自家门口的也大有人在。

我们从不否认，中国房地产市场仍有较大的发展空间，长期来看，房屋保值增值的属性仍然存在，自住性购房者何时入市都无妨。但是，温州炒房团的兴起、疯狂、衰落、崩灭，为那些依然对炒房怀有浓厚兴趣的国人，敲响了警钟。好自为之吧。

总而言之，温州房价泡沫的生成与破灭，是长久以来本地资金过剩、居民喜欢炒房、房价涨幅过大、高利贷泛滥与断链、经济低迷、民营企业困难等诸多因素综合的结果。杭州、宁波、金华等城市情况略好，主要是因为温州的房价泡沫更大、民间高利贷危机更重、当地经济转型和企业经营更困难。

从上世纪90年代以的演变历程来看，我国从未出现过显著的房价泡沫，更没有泡沫破灭。但却出现四个区域性房价下跌，其中海南和北海，已定性为泡沫且曾破灭；而2006年的上海和2008年的深圳房价下跌，不能算作泡沫破灭，主要是下跌时间太短，其次跌幅也不够大，况且原本也谈不上有多大的泡沫，在房价下跌期间闹退房“得逞”的人，1-2年后，就会感受到后悔所带来的痛苦，因为其后二市房价皆出现“报复性”反弹（随全国大势）。

至于温州，即便下跌持续时间将长于当年的上海和深圳，实际跌幅也可能已超过二市，但仍难断定其是大泡沫及已破灭，其性质仍不同于海南！预计随着当地民营经济好转、民间高利贷危机缓解，温州楼市和房价还会重新复苏，不必过忧。

上面的文字，2013年初写于书中。而2013年以来，全国及温州市场，又经历了新的变化。

在书中，我预判的温州房价下跌的时长与幅度皆超过2006年的上海和2008年的深圳，已经被证实。而且，当时在书预测的“温州楼市和房价还会重新复苏，不必过忧”，也被证实了。

证据就是下面这个图：温州新房价格同比增幅与70城价格平均同比增幅

2011年四季度，温州房价同比下跌，之后持续下跌。期间在2013年至2014年上半年，70城房价同比实现正增长，但温州一直下跌，直至2015年四季度翻红，实现同比上涨，直至当前，同比增幅创反弹新高。

温州楼市，活过来了！但当前房价水平，仍未超过2011年上半年的历史高点。不过，众多大中开发商，已经开始在温州抢地了，近段时间，温州的地价，涨得比房价更快！

温州炒房团还没走出心理阴影，但全国大开发商却已牛逼哄哄的攻占温州了。此时，之前大本营在温州的一家黑马中型开发商，正在上海总部笑呵呵呢。

坐看风云起，笑对风云散。如果你不懂中国房地产市场的轮回，你就无法获得战略的自由与精神的解脱。

号外，据说，近段时间，曾经比温州还要惨的难兄鄂尔多斯，楼市也复苏了。全国较大的鬼城：康巴什新区，房价居然也开始涨了！

噢，MGD……本轮去库存政策，可谓威武神勇！

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